Klage nr 2016020

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. september 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Din Boligmegler AS

 

Saken gjelder:               Meglers utlegg/vederlag/honorar

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren solgte en tomt gjennom innklagede. Kjøperne fremsatte krav om heving som følge av opplysninger fra kommunen om at tomten ikke kunne bebygges. Klageren hevder at megleren har forsømt sin plikt til å innhente og kontrollere opplysninger fra kommunen, og feilaktig markedsført tomten som boligtomt. Klageren krever bortfall, eventuelt nedsettelse, av meglerens vederlag samt erstatning for advokatkostnader. Innklagede bestrider at det foreligger grunnlag for vederlagsreduksjon eller erstatning.

 

Klageren er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren engasjerte innklagede i forbindelse med salg av ubebygget tomt. Tomten hadde vært i klagerens besittelse siden 1970-tallet. Eiendommen ble lagt ut for salg våren 2015 med en prisantydning på kr 1 300 000.

 

Det fremgikk av salgsoppgaven at det ikke forelå reguleringsplan for området, men at tomten ifølge kommuneplanen av 2015, som var vedlagt salgsoppgaven, lå i et område for boligbebyggelse, og at oppføring av bolig tillates. Det var videre gjengitt detaljerte opplysninger om tillatt bebygget areal samt tillatt gesimshøyde på boligen.

 

Kjøpekontrakt ble signert den 22. september 2015, og overtakelse var avtalt til den 2. november 2015. Etter at kjøpekontrakt var inngått, ønsket ikke kjøperne å overta tomten som avtalt, da de i kontakt med kommunen hadde fått opplyst at det ikke kunne tillates bygging på tomten. Kjøperne fremsatte krav om heving av kjøpet og tilbakeføring av kjøpesummen.

 

I forbindelse med hevingskravet ble det innhentet ny avklaring fra kommunen. Det fremgår av det juridisk rådgiver i kommunen opplyste i e-post av 8. desember 2015, at det forelå plankrav for at det kunne bygges på tomten. Det måtte en dispensasjonssøknad til for å få byggetillatelse. Megleren hadde på bakgrunn av den fremlagte kommuneplan ikke forstått innholdet av bestemmelsene og sammenhengen mellom disse. Som den profesjonelle part, må megleren være nærmest til å bære risikoen for at forståelsen av kommuneplanen er korrekt, sett i sammenheng med markedsføringen av tomten, hvor det ble opplyst at «det tillates oppføring av bolig». Undersøkelse av plankrav må anses å være en av kjerneoppgavene til en eiendomsmegler.

 

Innklagede overholdt ikke sin plikt til å kontrollere kommuneplanens bestemmelser og planens betydning for salg av den aktuelle tomten. Da tomten lå i et uregulert område, var betydningen av kommuneplanens bestemmelser særlig viktige. De vedlagte bestemmelser til kommuneplanen ga ikke tilstrekkelig grunnlag for påstanden om at det «tillates oppføring av bolig». Dersom megleren hadde henvendt seg til kommunen, ville kommuneplanens bestemmelser og forståelsen av disse knyttet til de lokale forhold blitt klarlagt.

 

Innklagedes pliktforsømmelse kan ikke karakteriseres som bagatellmessig, all den tid klageren nå står uten kjøper av tomten. Dersom klageren hadde fått avklart at det kunne medføre utfordringer å bebygge tomten i forkant av salget, ville heller ikke tomten blitt lagt ut for salg.

 

Innklagede kan ikke høres med at det var tilbakeholdte opplysninger på klagerens hånd som medførte at salget ikke ble gjennomført. Kommunikasjonen mellom klageren og kommunen i 2008 var uvesentlig, all den tid det nå forelå en kommuneplan fra 2015. Klageren sendte heller ikke inn formell byggesøknad i 2008. Siden den gang er det imidlertid bygget ut flere større prosjekter i nabolaget med rekkehus, forretninger og villaer. Det ble også i den aktuelle perioden fra 2008 – 2015 vedtatt to ulike plankrav. Bakgrunnen for at kjøperne hevet kjøpet var fordi kommunen ikke tillot oppført bolig på tomten på grunn av plankrav. Dette var det megleren som var nærmest til å undersøke.

 

Klagerens økonomiske tap sammenholdt med de betydelige ulemper og utfordringer innklagede har påført henne, medfører at krav om vederlagsbetaling fremstår som klart urimelig tatt i betraktning den pliktforsømmelse som foreligger.

 

Vederlagskravet på kr 65 000 bør bortfalle i sin helhet. Subsidiært bør det nedsettes med 60 %. Det kreves i tillegg at advokatkostnader på kr 32 000 dekkes av innklagede, da innklagede forsømte sin plikt til å gi kjøperne informasjon om at den nødvendige innhenting og kontroll av opplysninger som de hadde grunn til å regne med å få før handel ble sluttet

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede innhentet og kontrollerte den informasjonen som de på bestilling mottok fra kommunen. Den nye kommuneplanen ble lagt inn i salgsoppgaven. Da denne ble sett i sammenheng med plan- og bygningsloven, var det åpenbart for innklagede at tomten kunne bebygges, og at det i alle fall ikke forelå dokumentasjon for byggeforbud. Innklagede markedsførte derfor eiendommen som en boligtomt.

 

Den byggesaksbehandleren i kommunen som kjøperne var i kontakt med, tolket kommunens planbestemmelser feil på grunn av feil i deres interne veileder. Dette har blitt bekreftet i e-post av juridisk rådgiver i bygningsavdelingen. Innklagede leser den nevnte mailen slik «For øvrige tiltak etter § 20-1 kreves ikke reguleringsplan».

 

I tillegg til å innhente megleropplysninger fra kommunen, snakket innklagede med kommunens avdeling for kommunalteknikk. Innklagede fikk da opplyst at det ikke skulle være noe i veien for å koble seg på det kommunale nettet.

 

Kjøperne trakk seg fra avtalen etter at de fikk opplyst fra kommunen at klageren tidligere hadde fått avslag på byggesøknad og var bedt om å søke dispensasjon. Dette avslaget var ukjent for innklagede. Klageren tilbakeholdt opplysninger om at hun tidligere hadde gjort tiltak for å få bygge på tomten, til tross for meglerens spørsmål til henne om nettopp dette.

 

Kjøperne foreslo den 6. november 2015 å inngå en minnelig løsning med klageren der de skulle betale kr 40 000 av klagerens kostnader mot at de fratrådte avtalen. Dette ble avslått av klageren.

 

Det foreligger ikke pliktforsømmelse fra innklagedes side, og det foreligger ikke grunnlag for nedsettelse av vederlag eller dekning av advokatkostnader.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om vederlagsreduksjon og erstatning for dekning av advokatkostnader. Kravet gjelder påstått brudd på meglers plikt til å innhente og kontrollere opplysninger fra kommunen i forbindelse med tomtesalg.

 

Nemnda mener at megleren ikke kan ha undersøkt godt nok i kommunen om tomten kunne bebygges, og i tilfelle hva som skulle til for å gjøre tomten byggeklar. Markedsføringen gir også et feil bilde av mulighetene til å bebygge tomten, jf. opplysninger om «Boligtomten» under nøkkelinformasjon. Blant annet må det på bakgrunn av opplysningene fra kommunen søkes dispensasjon, noe som ikke ble opplyst i salgsoppgaven.

 

Meglerens håndtering av dette salget er derfor kritikkverdig og i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Nemnda finner på denne bakgrunn at det er grunnlag for å nedsette vederlaget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Vederlaget reduseres skjønnsmessig med kr 30 000.

 

Nemnda har fast praksis på ikke å tilkjenne advokatkostnader, og ser ingen grunn til å fravike denne praksisen i dette tilfellet.

 

Klagen har etter dette ført delvis frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Din Boligmegler AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og må redusere vederlaget med 30 000 kroner.