Klage nr 2016087

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. september 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Privatmegleren Aksept, Fram Eiendomsmegling AS

 

 

Saken gjelder:               Meglers utlegg/vederlag/honorar

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren solgte en eiendom for kr 3 400 000 via innklagede våren 2015. Klageren hevder innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å formidle bud med akseptfrist før første annonserte visning og bistå i denne prosessen. Han anfører videre at megleren har unnlatt å fraråde klageren å overlate boligen til kjøperen før kjøpesum var innbetalt. Videre mener klageren at eiendomsmeglerens rådgivning ved vurderingen av om boligen burde pusses opp forut for salg, var mangelfull, og at eiendomsmegleren har handlet i strid med sin rådgivningsplikt etter eiendomsmeglingsloven. Eiendomsmegleren informerte også klageren om at han ikke kunne markedsføre med mer enn to soverom, da det tredje rommet ikke oppfylte kravene til varig oppholdsrom. Kjøperen av eiendommen pusset opp boligen og inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av boligen. Ved markedsføringen ble boligen annonsert med en prisantydning på kr 4 700 000 og med fire soverom. Som følge av dette krever klageren erstatning og bortfall/reduksjon av vederlaget.

 

Innklagede bestrider kravene som er fremsatt av klageren. De anfører at eiendomsmegleren ikke formidlet bud til klageren før annonserte visning. Eiendomsmegleren hevder at det var en direkte avtale mellom kjøperen og klageren. Innklagede bestrider også at han anbefalte å la kjøperen overta og iverksette oppussing før oppgjør og formell overtakelse. De anfører at dette også var en avtale mellom kjøperen og klageren. Innklagede mener videre at om det er hensiktsmessig å pusse opp en bolig før salg, er svært vanskelig å svare på. Slik kravet er fremmet og begrunnet går det langt utover det som er adekvat. Innklagede anfører at vilkårene for erstatningsansvar ikke er oppfylt, og at det heller ikke foreligger grunnlag for nedsettelse av vederlaget.

 

Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren solgte en eiendom via innklagede i 2015. Eneboligen var av eldre standard, og klageren vurderte å foreta oppussingsarbeider for å heve boligens standard og forhåpentligvis også salgsverdien. Eiendomsmegleren frarådet dette, da han mente at det ikke ville være egnet til å øke salgsverdien på eiendommen i særlig grad. Klageren forholdt seg til dette og solgte boligen slik den var.

 

Det er kun to godkjente soverom. Et tredjerom oppfyller ikke kravene til varig oppholdsrom og kan således ikke benyttes som soverom. Eiendomsmegleren informerte klageren om at man på denne bakgrunn måtte markedsføre eiendommen med to soverom.

 

I verdi- og lånetaksten ble eiendommen taksert med en markedsverdi på kr 3 000 000. Eiendommen ble markedsført med en prisantydning på kr 2 990 000.

 

Kort tid før første visning ble klageren kontaktet av eiendomsmegleren som ga opplysning om at en interessent ønsket privatvisning før fellesvisningen. Kort tid etter mottok eiendomsmegleren et bud på kr 3 400 000 fra interessenten. Eiendomsmegleren formidlet budet til klageren pr. telefon. Han ga deretter beskjed om at «det kom til å komme en mail med bud da det var formelt nødvendig, men at salget kom til å forløpe som vanlig via han etter dette». Kjøperen sendte deretter en e-post til klageren der han bekreftet enighet med klageren om kjøp av eiendommen for kr 3 400 000. Kontraktsmøtet ble gjennomført med eiendomsmegler ved to separate møter.

 

Før avtalt overtakelse tok eiendomsmegleren kontakt med klageren på vegne av kjøperen og ytret ønske om å gi kjøperen tilgang til boligen for igangsettelse av oppussingsarbeider. Klageren var skeptisk til dette all den tid kjøpesum og omkostninger ikke var innbetalt. Eiendomsmegleren opplyste at kjøperen ikke hadde anledning til å innbetale oppgjøret før avtalt overtakelse, da han ventet på oppgjør etter salg av egen bolig. Eiendomsmegleren foreslo at kjøperen undertegnet overtakelsesprotokollen uten merknader forut for faktisk overtakelse. Klageren fulgte eiendomsmeglerens anbefaling, og kjøperen fikk tilgang til boligen ca. 14 dager før avtalt overtakelse. Oppgjør ble innbetalt forut for avtalt overtakelse.

 

Et par måneder senere oppdaget klageren at eiendommen lå ute for salg på FINN.no med takst og prisantydning på kr 4 700 000. Salget ble håndtert av samme eiendomsmegler. Det fremgår av annonsen at det er utført enkelte oppussingsarbeider i boligen. Disse fremstår imidlertid ikke som mer omfattende enn det klageren selv vurderte forut for salget. Boligen er videre markedsført med informasjon om fire soverom, til tross for at det fremgår av salgsdokumentasjonen av to av disse er å anse som «disponible rom». Innklagede hevder kjøperen laget et nytt soverom i kjelleren. Dette rommet er pusset opp, men vinduet er tilsvarende størrelse som da klageren eide eiendommen. Eiendomsmegleren hevdet ved klagerens salg at det ikke kunne markedsføres som soverom fordi vinduet ikke var godkjent som rømningsvei.

 

Eiendomsmegleren har gjort tre feil ved håndteringen av salgsoppdraget. For det første formildet han bud til klageren som ble inngitt før annonsert visning, i strid med eiendomsmeglingsforskriften. For det andre anbefalte han klageren å la kjøperen overta eiendommen og igangsette oppussingsarbeider før oppgjør var mottatt og formell overtakelse kunne finne sted. Dette innebar en betydelig risiko for det tilfellet at oppgjør ikke ble innbetalt til riktig tid. For det tredje var eiendomsmeglerens vurdering av om boligen burde pusses opp forut for salg, mangelfull. Eiendomsmegleren har handlet i strid med sin rådgivningsplikt etter eiendomsmeglingsloven.

 

Eiendomsmegleren hevder at han hadde en passiv rolle og i stor grad ikke var delaktig ved salget av boligen. Dette medfører ikke riktighet. Korrespondansen viser at det er eiendomsmegleren som samhandlet og snakket med kjøperen, og bisto ved overtakelse før tiden og korrespondansen underveis. Ved å organisere, legge til rette for og å bistå i denne prosessen, har eiendomsmegleren handlet i strid med god meglerskikk.

 

Klageren krever erstatning for prisdifferansen mellom salg 1 og salg 2 med fradrag for kr 300 000 i oppussingsutgifter, dvs. kr 900 000 med hjemmel i det ulovfestede profesjonsansvaret.

 

I tillegg krever klageren prinsipalt bortfall av eiendomsmeglerens vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. For det tilfellet nemnda skulle komme til at det ikke er rettslig grunnlag for dette, krever klageren en reduksjon i vederlaget fastsatt etter nemndas skjønn.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede bestrider kravet, da vilkårene for erstatning ikke er til stede. Det foreligger heller ikke grunnlag for nedsettelse av vederlag.

 

Innklagede bestrider at megleren formidlet bud til klageren før annonsert visning. Det er korrekt at en interessent tok kontakt for privatvisning. Dette aksepterte klageren. Klageren og kjøperen valgte selv å gå i dialog. I denne dialogen ble bud fra kjøperen rettet til selgeren av eiendommen. Eiendomsmegleren på sin side fikk e-post fra selgeren med beskjed: «Har funnet kjøper til huset og ber deg avslutte salget av boligen». Et par timer senere kom da også bekreftelse fra den aktuelle interessenten.

 

Kjøperen gjorde en avtale med klageren direkte om tilgang til boligen før overtakelse mot at klageren ikke måtte vaske ut av huset, samt at kjøperen kastet gamle møbler og søppel som stod igjen. Igjen var dette en avtale partene gjorde seg imellom. Eiendomsmegleren undersøkte at kjøperen hadde finansiering i orden da bud ble fremlagt. Klageren ble ikke stilt overfor en stor risiko slik han hevder.

 

Klageren måtte få gjennomført et salg kjapt ettersom han allerede hadde kjøpt ny bolig. Det var klagerens sønn som fulgte opp eiendomsmegleren tett i denne forbindelse. Klageren visste hva boligen var taksert til, og han valgte å akseptere et bud over dette.

 

Hvorvidt det er hensiktsmessig å pusse opp en bolig før salg, er det svært vanskelig å få svare på. Slik kravet er fremmet og begrunnet går det langt utover hva som er adekvat. Sønnen til klageren nevnte før salg at det ble vurdert å bytte noen gulv og male over. Klageren hadde røyket mye inne, og eiendomsmegleren svarte derfor at å male og/eller bytte noen gulv neppe ville utgjøre noen forskjell. Dette måtte være opp til klageren selv.

 

At en senere kjøper velger å foreta omfattende oppussing kan imidlertid ikke megleren bli ansvarlig for. Og – ut fra tilbakemelding på hva som rent faktisk er gjort, er dette betraktelig mer enn å foreta lett overflateoppussing slik klageren indikerte. Etterfølgende forhold som kjøperens oppussing, og videre markedsføring for ham, kan ikke ha betydning for vurderingen av meglerens oppdrag på vegne av klageren.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk som følge av at eiendomsmegleren formidlet bud før annonsert visning, unnlatelse av å fraråde klageren om ikke å overlate boligen til kjøperen før avtalt overtakelse og kjøpesummen var innbetalt, samt mangelfull rådgivning om oppussing av boligen før salg. Klageren krever kr 900 000 i erstatning, og at vederlaget faller bort.

 

Vedrørende budprosessen finner nemnda at det her står påstand mot påstand, og nemnda kan derfor ikke ut fra nemndas skriftlige saksbehandling ta stilling til om megleren har gjort noen feil i forbindelse med budgivningen. Når det gjelder klagerens anførsel om at meglerens rådgivning vedrørende oppussing var mangelfull, står det også her påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til.

 

Når det gjelder å overlate boligen til kjøperen før kjøpesummen var innbetalt, er dette noe som meglere klart bør fraråde. Det fremgår ikke av sakens opplysninger at megleren har frarådet dette og påpekt hvilken risiko det innebærer. Nemnda finner dette klart kritikkverdig og i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det er også kritikkverdig at megleren aktivt har bidratt til at kjøperen på kontraktsmøtet undertegnet overtakelses-protokollen uten anmerkninger før overtakelse, og uten å ha sett eiendommen klargjort for overtakelse. Megleren synes i det hele aktivt å ha tilrettelagt for at overtakelsens skjedde før oppgjøret var kommet inn på meglerens klientkonto.

 

Klageren har anført at eiendommen burde vært markedsført med tre og ikke to soverom. Taksten opererer med to soverom. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til om eiendommen likevel skulle vært markedsført med tre soverom.

 

Når nemnda ikke kan ta stilling til om rådgivningen vedrørende oppussingen var mangelfull, og om eiendommen skulle vært markedsført med tre soverom, kan erstatningskravet ikke føre frem.

 

Dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglerens side, kan oppdragsgiveren (klageren) kreve at vederlaget settes ned eller faller bort, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Dette gjelder kun vederlag og ikke utlegg.

 

Vederlaget (tilrettelegging, provisjon og oppgjørskostnad) inkl. mva. utgjør kr 75 290. Nemnda har som nevnt ovenfor kommet til at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Da megleres forsømmelse her gjelder et sentralt punkt i meglerens oppgaver, finner nemnda at vederlaget må settes ned med kr 38 000.

 

Klagen her etter dette ført delvis frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Privatmegleren Aksept, Fram Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og vederlaget settes ned med 38 000 kroner. Erstatningskravet fører ikke frem.