Klage nr 2016102
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. september 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Privatmegleren Tønsberg, PM Tønsberg AS
Saken gjelder: Feilaktige opplysninger om fellesgjeld
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet via innklagede i mai 2014. Klageren hevder innklagede ikke ga opplysninger om andel fellesgjeld og krever erstatning for dette. Innklagede anfører at det ble gitt opplysninger om felleslån og bestrider erstatningskravet.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte leilighet formidlet av innklagede i mai 2014. Det ble ikke gitt opplysninger om at leiligheten hadde fellesgjeld på kr 181 174.
Klageren kontaktet megleren etter at han mottok ligningstall på felleslånet. Klageren krever erstatning tilsvarende fellesgjelden på kr 181 174.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren gjenga korrekt de opplysningene som ble innhentet fra forretningsføreren. Det ble ikke oppgitt andel fellesgjeld i opplysningene.
I salgsdokumentasjonen ble det opplyst om at det påløp felleskostnader med kr 12 038 pr. kvartal, hvorav kr 2 188 var renteutgifter og kr 1 255 avdrag på felleslån stort kr 3 813 943. «Kopi av nedbetalingsplan på felleslån» var vedlagt kjøpekontrakten.
Klageren har ikke hatt noe økonomisk tap, og det kom heller ikke som en overraskelse at det var fellesgjeld. Innklagede har derfor avslått erstatningskravet.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder opplysninger vedrørende andel fellesgjeld og krav om erstatning.
Eiendomsmeglingsloven § 6-7 regulerer meglerens plikt til å innhente, kontrollere og formidle opplysninger. Eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd gjelder for borettslagsleiligheter, hvor det fremgår at eiendomsmeglere skal oppgi lånevilkårene for fellesgjeld, beregning av månedlige felleskostnader og andre faste kostnader knyttet til dette. Det fremgår ikke eksplisitt av ordlyden i eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 1 og nr. 2 at det skal opplyses om fellesgjeld, men det er ikke tvilsomt at det skal gjøres, jfr. blant annet NOU 2006: 1 s. 120 og Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (2008) s. 295.
I salgsoppgaven er det opplyst under punktet «Fellesutgifter»:
«Kr. 12 038,- pr. kvartal (kr. 4 013,- per måned) ifølge forretningsfører.
Fellesutgiftene fordeles slik:
Renteutgifter felleslån kr. 2 188 per kvartal.
Avdrag felleslån kr. 1 2 55,- per kvartal.
Driftsutgifter kr. 8 595,- per kvartal.
Fellesutgiftene dekker bl.a. renter og avdrag på felleslån, kommunale avgifter, vaktmester, sentralfyring, varmtvann, kabel-tv, felles forsikring, drift og vedlikehold mm.
Vi gjør oppmerksom på at en evt. renteendring på lån vil kunne medføre endring i fellesutgiftene. Det samme gjelder evt. planlagt vedlikeholdsarbeider, oppgraderinger eller lignende. Selger er ikke kjent med planer om ekstraordinære tiltak».
Under punktet «Andel fellesgjeld/felles formue» står det følgende:
«Kr. 0,-/ Kr. 0,- ifølge forretningsfører.
Evt. andel fellesgjeld overtas av kjøper.»
I salgsoppgaven fremgår det videre under punktet «Spesifikasjon på lån»:
«94817130466, <långivers navn ukjent>
Annuitetslån, 4 terminer pa.
Rentesats per 28.02.2014: 4 850% pa.
Antall terminer til innfrielse: 86
Saldo per 31.12.2013: kr. 3 813 943,-
Andel av saldo: Felleslån.
Siste termin 28.09.2035»
Det fremgår ikke av salgsoppgaven at leiligheten hadde en fellesgjeld på kr 181 174.
Nemnda bemerker at informasjonen under nøkkelinfo på side 6 vedrørende «Andel fellesgjeld/ felles formue» om at denne er null, ikke er korrekt så lenge det er på det rene at det var en fellesgjeld på leiligheten på kr 181 174. Innklagede har opplyst at megleren ikke fikk noen informasjon fra forretningsføreren om dette. Det var imidlertid på samme sted i salgsoppgaven opplyst at det var et felleslån på kr 3 813 943 med renter og avdrag, samt at fellesutgiftene inkluderte renter og avdrag. I en slik situasjon måtte megleren foretatt nærmere undersøkelser, og kan ikke høres med at klageren (kjøperen) burde forstått at det var andel fellesgjeld på leiligheten. Det skulle også fremgått av totalprisen på leiligheten. I kontrakten § 4 pkt. 2 er det også opplyst at eiendommen overtas fri for pengeheftelser, og at eksisterende pengeheftelse skal slettes for selgers regning.
Meglerens håndtering her er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.Nemnda finner at innklagede er erstatningsansvarlig for meglers forsømmelse. Innklagede har anført at klageren ikke har lidt noe økonomisk tap. Andel fellesgjeld er imidlertid en viktig faktor for kjøpere av bolig. Det følger av Høyesteretts dom i Rt. 2008 side 976 at opplysninger om andel fellesgjeld har betydning for kontantvederlaget. Selv om denne dommen ikke gjelder meglerens erstatningsansvar, finner nemnda at den gir støtte for at innklagede må bli erstatningsansvarlig i dette tilfellet. Innklagede må erstatte klageren kr 181 174.
Klagen har etter dette ført frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Privatmegleren Tønsberg, PM Tønsberg AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og må betale 181 174 kroner til klageren.