Saksframstilling

Klageren kjøpte bolig gjennom innklagede. Før videresalg av leiligheten viste det seg at leiligheten som innklagede hadde markedsført med tre soverom ikke hadde godkjente soverom i det hele tatt. Klageren ble da sittende med to leiligheter, en ny, og den som egentlig skulle videreselges. Klageren hevder å være påført tap.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Leiligheten ble solgt til klageren gjennom innklagede våren 2000. Klageren skulle videreselge sommeren/høsten 2005, og oppdaget da at leiligheten, som i 2000 var markedsført med tre soverom i underetasjen, ikke hadde godkjente soverom i det hele tatt. Klagerens takstmann sa at underetasjen sannsynligvis ikke var godkjent og at vinduene på 2 av 3 kjellerrom var for små til at rommene skal kunne markedsføres som soverom. Seksjonen ble solgt som en leilighet med 3 soverom, alle i underetasjen, i april 2000 (se vedlegg 1: salgsoppgave og tilstandsrapport fra 2000). Når klageren kjøpte leiligheten, mottok hun ingen papirer på leiligheten, tegninger, seksjoneringspapirer eller andre papirer som viste leilighetens status.

Klageren søkte kommunen om godkjenning av underetasjen slik den er, og om dispensasjon fra regler om vindusstørrelse, under henvisning til at den ble kjøpt med 3 soverom og har vært i bruk siden 1987. Klageren fikk avslag med den begrunnelse at takhøyden er for lav (2,05 meter).

Leiligheten kunne vanskelig selges uten godkjente soverom, og dette betydde en vesentlig verdiforringelse på leiligheten og et tilsvarende økonomisk tap for klageren.

Forholdet ble oppdaget etter at avhendingslovens reklamasjonsfrist på 5 år var utløpt. Klageren er også av den oppfatning at saken nå vanskelig lar seg forfølge overfor selgeren, da klageren ikke kan dokumentere at selgeren har opptrådt grovt uaktsomt eller vært i ond tro.

Det er klagerens klare oppfatning at innklagede har opptrådt klanderverdig, og må kunne bebreides for at klageren ikke fikk riktig informasjon, og at leiligheten ble markedsført med tre soverom. Rommene har aldri vært godkjente som soverom, og er på de godkjente tegninger beskrevet som «kjellerrom», og har aldri vært godkjent som noe annet enn det.

Innklagede henviser til at kommunen har godkjent seksjonering av eiendommen. Men godkjenning av seksjonering betyr ingen godkjennelse av for eksempel bruk av underetasjen til soverom. Tvert imot viser tegningene som er lagt ved seksjoneringsgodkjenningen at de aktuelle rommene ble kalt kjellerrom.

Klageren gikk i dialog med innklagede allerede 27. september 2005, og ba om at de fremskaffet godkjennelse fra kommunen, eller erstattet klagerens økonomiske tap. Innklagede ga telefonisk uttrykk for at han hadde dokumentasjon som gjaldt leilighetens status med hensyn til seksjonering og bruk av boligrom, men tiden gikk uten at innklagede fremskaffet dette. I brev av 6. desember 2005 mottok klageren svar fra innklagede. Vedleggene her om «begjæring om oppdeling av eierseksjoner» angir «kjellerrom» og ikke soverom.

Det er klart at byggesakssjefen i kommunen er av en helt annen oppfatning enn innklagede, og at innklagedes oppfatning om at rommene er å anse som lovlige og godkjente fordi de er seksjonerte, bygger på en uriktig vurdering iflg. kommunens byggesakssjef.

Innklagede hadde lovet å gå i dialog med byggesakssjefen, men trakk seg fra dette. Det er utilfredsstillende at innklagedes subjektive synspunkter ikke følges opp av dokumentasjon. Innklagede fremholder fortsatt at leiligheten er lovlig, og at de heller ikke i dag ville se betenkeligheten med å markedsføre den med tre soverom. Dette strider mot det andre eiendomsmeglere har sagt, om at leiligheten ikke kan selges uten å opplyse om at rommene ikke er godkjente av bygningskontrollen.

Det ble avtalt et møte med byggesakssjefen hos innklagede, men innklagede deltok ikke som avtalt.

Klageren mener innklagede ikke har ivaretatt sine forpliktelser om forsvarlig saksbehandling og opplysningsplikt. Det synes klart at innklagede har innhentet og vært i besittelse av dokumenter som beviser at det som er markedsført og solgt som soverom, ikke er godkjent av bygningsmyndighetene, og derfor ikke lovlig kan benyttes som soverom/til boligformål.

Det fremgår av saken at innklagede i dag forsvarer sin fremgangsmåte, og ville opptrådt på samme måte i dag.

Klageren mener at innklagede kan bebreides for det som har skjedd, og at innklagede har opptrådt faglig uforsvarlig og påført klageren betydelig økonomisk tap. Klageren krever erstattet økonomisk tap som følge av verdiforringelse av leiligheten, samt de utlegg klageren har pådratt seg som følge av å sitte med to leiligheter i syv og en halv måned, utlegg til advokat med mer.

Det ble søkt om godkjennelse av kjelleren som boligformål i forbindelse med søknad om seksjonering i 1987. Seksjoneringssøknaden ble ikke godkjent med de vedlagte tegningene (med boa på 109 kvm). Seksjoneringen ble godkjent med nye tegninger med godkjent boligareal på 62 kvm. Boligsalgsrapporten oppgir boa til å være 99 kvm.

Innklagede anfører:

Leiligheten ble seksjonert 12. oktober 1987.

I forbindelse med videresalg ble klageren rådet av takstmann til å omsøke en del av leiligheten. Søknaden ble avslått. Innklagede kjenner ikke til søknadens innhold/fakta. Det er fremkommet forskjellig informasjon om grunnlaget for avslaget.

Fra første dag har innklagede spurt om det fra kommunen er kommet noen pålegg om at eierseksjonen plutselig er blitt ulovlig og at omtalte soverom ikke kan brukes. Slikt pålegg er ikke fremlagt.

På forespørsel fra klagerens advokat har innklagede vært behjelpelig med å fremskaffe byggeforskrifter fra 1987, som omhandler forskrifter vedrørende takhøyde med mer. Innklagede la også ved en tilsvarende sak hvor kommunens byggesakssjef har godkjent en slik sak.

Innklagede kan ikke se at de har gjort noe galt i denne saken. Kommunen har heller ikke i ettertid kommet med noen pålegg som gjør eierseksjonen ulovlig.

Innklagede hevder nå som tidligere at det ikke er behov for å omsøke en seksjonert leilighet.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagedes tilsvar er misvisende og direkte feil hva angår faktiske forhold.

Det er i ettertid gjennom kommunen bekreftet at angjeldende soverom aldri har vært godkjent som boligrom, i strid med innklagedes anførsler.

Boligen kunne ikke videreselges uten godkjente/lovlige soverom, og i hvert fall ikke uten at dette ble opplyst i forbindelse med salget. Situasjonen ville åpenbart representert en vesentlig verdiforringelse ved videresalg.

Innklagede stiller spørsmål om det har kommet noen pålegg fra kommunen om at eierseksjonen plutselig er blitt ulovlig og at omtalte soverom ikke lenger kan brukes. Det er ikke kommet «pålegg» fra kommunen, men det er ikke relevant eller avgjørende for saken hvorvidt kommunen har gitt «pålegg» eller ikke. Det er uriktig at eierseksjonen plutselig er blitt ulovig, situasjonen er at samtlige av leilighetens 3 soverom aldri er blitt godkjent til boligformål, og av den grunn heller ikke lovlig kan brukes til dette formål.

Det er åpenbart uenighet mellom byggesakssjefen og innklagede om hvorvidt forskriften gir grunnlag for å godkjenne kjelleren som boligrom.

Innklagede har gjennom hele saksbehandlingen anført at kjelleretasjen med de tre angitte «soverom» er lovlige, og fortsatt er det, til tross for at det motsatte er dokumentert. Når det gjelder innklagedes anførsler ogpåstander i sitt tilsvar har klageren vedrørende de rent bygningsmessige forhold forelagt brevet for byggesakssjefen som har gitt uttalelse i brev vedlagt. Brevet dokumenterer blant annet at angjeldende soverom aldri har vært godkjent til boligformål. Innklagede har hatt all relevant kunnskap om leiligheten og om rommenes bygningsmessige status, uten at dette ble hensyntatt eller videreformidlet i forbindelse med salget.

Det presiseres at angjeldende soverom aldri har vært byggeanmeldt eller byggesaksbehandlet av kommunen. De tegninger som i første omgang ble vedlagt seksjoneringssøknaden, og som inneholdt soverom i underetasje, ble aldri byggeanmeldt, og ble heller aldri benyttet som tegningsgrunnlag i seksjoneringen. Derimot er seksjoneringen godkjent og gjennomført på grunnlag av de tidligere byggegodkjente tegninger [som viste kjellerrom og ikke soverom].

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede ønsker å presisere saken fra starten av. I 2000 befarte innklagede eiendommen sammen med selgeren. Leiligheten var modernisert og hadde en fin standard. Det var en naturlig tilgang til underetasjen som også hadde fin standard. Da selgeren viste innklagede soverommene i underetasjen var det ikke noe ved disse som den gang gjorde at innklagede reagerte eller stilte spørsmål ved rommene.

Dette bekreftes også av den erfarne takstammen som innklagede brukte og fortsatt bruker, som beskrev soverommene i sin tilstandsrapport uten kommentar slik han vanligvis gjør dersom han er i tvil om lovligheten/bruken av rom.

Av ovennevnte grunn fant ikke innklagede grunnlag for å klandre innklagedes saksbehandling i forbindelse med saken.

Innklagede var behjelpelig på forespørsel fra klagerens advokat med å fremskaffe byggeforskrifter fra gjeldende seksjoneringsperiode. I disse forskrifter gis det åpning for dispensasjon for deler av bolig. I tillegg fremskaffet innklagede sakspapirer i en analog sak. Innklagede ble etter hvert i tvil om klagerens advokat og innklagede hadde samme interesser spesielt etter en forespørsel om innklagede ville stille i et møte med kommunen. Innklagede tok kontakt med byggesakssjefen i kommunen, ifølge ham var det ikke søknad om soverom møtet skulle dreie seg om, men hva meglers ansvar burde være i slike saker. På denne bakgrunn meldte innklagede forfall.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Ad omstendighetene omkring innklagedes salg:

At angjeldende boligrom ikke tilfrestilte lovens krav ble umiddelbart konstatert av takstmannen klageren brukte i forbindelse med hennes videresalg av leiligheten. Klageren mener at dette også burde ha vært oppdaget og videreformidlet av innklagede i forbindelse med salgsprosessen.

Innklagede hadde innhentet og var i besittelse av alle relevante kommunale dokumenter, herunder bygningstegninger som viste at angjeldende «soverom» aldri var blitt godkjent til boligformål og på tegningene var angitt som «kjellerrom». Under de gitte omstendigheter var det uakseptabelt og klanderverdig av innklagede å omsette eiendommen med tre soverom, slik det ble gjort.

Ad omstendigheter og saksbehandling etter klagerens reklamasjon:

Det er misvisende når innklagede anfører at man angivelig skulle «…søke å hjelpe klager med søknaden om soverommene…». Den type hjelp har aldri vært aktualisert, av den grunn at innklagede hele tiden har fremholdt at angjeldende soverom var lovlige. Hovedspørsmålet fra klageren var ikke hva innklagede måtte mene om lovligheten, men hvor det ble anført at «…det springende punkt er at [innklagede] på holdbart vis enten får dokumentere at leiligheten er godkjent med tre soverom i underetasjen, eller alternativt fremskaffe slik godkjenning».

Poenget med dialogen med innklagede var at han – på bakgrunn av sine anførsler – burde medvirke overfor kommunenetil å overbevise byggesakssjefen om at hans utsagn var korrekte.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning som følge av at klageren har kjøpt leilighet med tre soverom som ikke er godkjent til varig opphold.

Spørsmålet er om manglene ved de tre rommene i kjelleren skulle gi innklagede grunnlag for å undersøke om soverommene var godkjent for varig opphold. Det må i første rekke være den manglende takhøyden som skulle gi innklagede grunn til å undersøke nærmere. Uten å ha sett de konkrete rommene har ikke Reklamasjonsnemnda forutsetning for å ta stilling til om innklagede skulle ha oppdaget at det manglet noe på takhøyden. Ved en befaring kunne det også være mulig å gjøre seg opp en sikrere oppfatning om lysflate og rømningsveier var tilfredsstillende. Reklamasjonsnemnda foretar imidlertid ikke befaring og kan derfor ikke gå nærmere inn i denne vurderingen.

Reklamasjonsnemnda behøver av denne grunn ikke ta stilling til betydningen av at taksten forutsatte at det var tre godkjente soverom.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Saken avvises.

Oslo, den 22. august 2006.