Klage nr 2016105
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. september 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte eiendom under oppføring gjennom innklagede. Ifølge klageren var leiligheten markedsført til fastpris. Klagerens bud ble besvart med et motbud fra selgeren, som klageren aksepterte. Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å markedsføre boligen til fastpris, og at budrunden ikke ble håndtert med tilstrekkelig omsorg for og rådgivning til klageren. Innklagede bestrider at leiligheten ble markedsført til fast pris, og subsidiært bestrides det at det foreligger økonomisk tap for klageren.
Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Kjøpet skjedde basert på salgsoppgave med prisliste av 1. januar 2014, som ble lastet ned fra internett. Det fulgte av prislisten at eiendommene ble lagt ut i markedet til fastpris. Megleren sendte også en egen mail til klageren der fastpris ble bekreftet. Klageren hadde også samtaler med megleren der det ble fremhevet hvor gunstig det var å kjøpe bolig til fastpris.
Klageren sendte inn budskjema på leiligheten den 20. februar 2015. Hun var i kontakt med megleren umiddelbart etter at bud var inngitt, og megleren ga uttrykk for at det bare var å vente på at selgeren skulle godkjenne henne som kjøper. Megleren sendte deretter en e-post til klageren hvor det fremgikk at hun hadde inngitt bud i henhold til annonsert pris, men at selgeren hadde avslått og inngitt motbud på kr 6 300 000. Klageren ble svært overrasket over meglerens tilbakemelding da hun gjennom hele prosessen hadde oppfattet markedsføringen dithen at det gjaldt salg til fastpris. Megleren uttrykte til klageren at hun også ble overrasket over selgerens økning av prisen.
Klageren hadde i forkant av dette avstått fra å forhøye sitt bud i en annen budrunde, og den alternative leiligheten var på dette tidspunkt blitt solgt. Klageren ble henvist til å akseptere motbudet. I ettertid forklarte innklagede at utbyggeren hadde vært i ferd med å gjennomføre en prisendring på alle de resterende leilighetene i prosjektet uten at megleren var blitt gjort oppmerksom på dette. Videre skrev innklagede som svar på klagers klagebrev at «…selger/utbygger står fritt til å endre prisen på boliger de selger, men samtidig så forstår jeg frustrasjonen din i og med at prisendringen kom så seint og uten viten for megler…».
Dersom dette er korrekte opplysninger fra innklagede, er det underlig at det budskjemaet som var benyttet ved tidligere salg i samme prosjekt avvek fra det budskjemaet som lå ved det prospektet som gjaldt da klageren innga bud. Klageren har via naboer mottatt skjema og prisliste av 9. januar 2014, som de forholdt seg til da de kjøpte.
Innklagede har ikke markedsført eiendommen korrekt. Eiendommen ble markedsført til fastpris. Dette ble også bekreftet til klageren i mail før bud ble inngitt. Ved salg til fastpris er det den kjøper som først aksepterer selgerens tilbud som har krav på å få eiendommen til den aktuelle prisen.
Megleren håndterte derfor budrunden feil, og har ikke opptrådt i samsvar med god meglerskikk. Megleren la ikke til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Den informasjon som ble gitt til klageren og selgeren i denne forbindelse, var feil. Megleren skal kjenne til forskjellen på salg til fastpris og salg etter alminnelige budrunder. Megleren forledet klageren til å tro at selgeren kunne endre prisen på denne måten. Det var ikke riktig. Megleren skulle i stedet ha anbefalt kjøperen å søke juridisk bistand eller tatt diskusjonen med selgeren og forklart at det var skjedd en glipp og at eiendommen var markedsført til fastpris.
Klageren har blitt påført et tap på grunn av meglerens uriktige markedsføring og uriktige håndtering av budsituasjonen, og krever erstattet sitt tap oppad begrenset etter nemndas skjønn til kr 300 000, med tillegg av renter.
Innklagede har i korte trekk anført:
Partene er uenige om leiligheten var lagt ut til fast pris eller ikke. Dersom leiligheten var lagt ut til fast pris, er partene uenige om klager har lidt noe økonomisk tap.
Leilighetene i prosjektet ble lagt ut for salg i januar 2014. I den forbindelse ble det laget en salgsoppgave hvor budskjema for fastpris ble benyttet. To leiligheter ble solgt umiddelbart med dette budskjemaet. Kort tid etter at salgsoppgaven var utarbeidet, oppdaget innklagede at budskjemaet ikke var i samsvar med forskriftsendringen som trådte i kraft den 1. januar 2014. Innklagede valgte derfor å endre budskjemaet i salgsoppgaven. Det ble utarbeidet ny salgsoppgave den 26. februar med det nye budskjemaet. Det var denne salgsoppgaven som ble lastet ned av klager. Dette var årsaken til at det fantes to ulike budskjemaet i samme prosjekt.
Salgsoppgaven inneholdt informasjon om pris og budgivning. Det fremgikk av prislisten at prisene ikke kunne justeres etter at bindende avtale om kjøp var inngått. Videre inneholdt salgsoppgaven et budskjema og forbrukerinformasjon om budgivning. Begge steder står det at selger står fritt til å akseptere eller forkaste et bud uten nærmere begrunnelse.
Klageren har anført at megleren bekreftet fastpris i sin e-post til klageren av 27. januar 2014. Innklagede kan ikke se at det stod noe om fastpris i e-posten. Det stod «Leilighet 3 – 3. etasje –pris kr 6.000.000». Innklagede har heller ikke notert noe om at det skal ha blitt snakket om fastpris eller fremhevet hvor gunstig det var.
Klageren innga bud på kr 6 000 000 den 20. februar, og selgeren ga samme dag et motbud på kr 6 300 000 som stod til 23. februar. Klageren fikk forlenget fristen til dagen etter kl. 12.00. Årsaken var at det trolig ville være budrunde på andre boliger, og hun ville ha mulighet til å kunne akseptere motbudet når hun så hvordan disse utviklet seg. Den andre leiligheten klageren viser til ble solgt for kr 6 710 000 samme dag.
Det fremkommer av meglerens logg at klageren hadde tatt kontakt med Forbrukerombudet for å forhøre seg om hvilke rettigheter hun hadde før hun aksepterte motbudet. Forbrukerombudet ga klageren informasjon om at selgeren kan endre prisen. Klagen gir inntrykk av at klageren ikke visste om motbudet når de andre leilighetene som var aktuelle for henne ble solgt. Loggen viser at dette ikke er riktig, og at klageren hadde all informasjon tilgjengelig da hun aksepterte motbudet. Hun vurderte budutviklingen, og valgte å akseptere motbudet etter at den andre nevnte leiligheten hadde oversteget hennes budsjett. Klageren stod fritt til å akseptere eller forkaste motbudet fra selgeren.
Innklagede bestrider at de har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at budsituasjonen ble håndtert feil. Selgeren hadde anledning til å endre prisen, jf. lagmannsrettens dom LE-2000-37. Lagmannsretten kom til at annonsering i avisen eller på finn.no ikke anses å være et tilbud i avtalerettslig forstand. Det er svært sjeldent at en annonse kan anses som et bindende tilbud. Spørsmålet må være om det var noe ved annonseringen eller meglerens håndtering som medførte at leiligheten likevel var solgt med fastpris.
I salgsoppgaven fremkom prislisten som meglerens prisvurdering. Det fremkom klart av dokumentene at selgeren fritt kunne akseptere eller forkaste bud. Under prislisten stod det at prisen ikke kan endres etter at bindende avtale er inngått. Dette viser at det ikke var noe ved annonseringen som tilsa at salget var til fast pris.
Innklagede bestrider at markedsføringen og meglerens håndtering gir grunnlag for at salget var etter fast pris. At en selgeren ønsker å endre prisene, er ikke noe megleren har noe med. Det er først når selgeren har informert megleren om at prisene er endret, at megleren har mulighet til å videreformidle den nye prisen.
Innklagede kan heller ikke se at det var i strid med god meglerskikk at megleren ikke anbefalte klageren å søke juridisk bistand, særlig da klageren allerede hadde søkt eksternt råd hos Forbrukerombudet.
Innklagede kan ikke se at klageren har lidt noe økonomisk tap. Det vises til Reklamasjonsnemndas avgjørelse 2007/161, der nemnda kom til at klageren ikke hadde lidt noe tap ved å ikke få kjøpt leiligheten til den oppgitt pris til tross for at leiligheten av megleren var annonsert til fast pris. Innklagede kan ikke se at det fra klagerens side er sannsynliggjort at de øvrige betingelser for erstatningsansvar for innklagede er oppfylt. Kravet på inntil kr 300 000 med tillegg av renter avvises.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder spørsmål om megler har opptrådt i samsvar med god meglerskikk jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og om budsituasjonen er håndtert i samsvar med eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 (1).
Spørsmålet er om eiendommen ble markedsført til fast pris eller ikke. Videre er det spørsmål om budgivningen ble håndtert på en måte som gjorde at klageren fikk tilstrekkelig informasjon og rådgivning om sine rettigheter.
Nemnda mener at den salgsoppgaven som ble fremlagt for kjøper med vedlagt prisliste, må oppfattes som en fastpris. Dette er for øvrig også normalt på nye prosjekter. Det at ordet fastpris ikke uttrykkelig er brukt i salgsoppgaven, tilsier ingen annen vurdering.
På den annen side vil selgeren også ved salg til fastpris kunne endre fastprisen før bindende avtale er inngått. I dette tilfellet endret selgeren salgsprisen uten at megleren var gjort kjent med det på det tidspunktet han mottok budet fra klageren. Megleren meddelte dette til klageren feilaktig som et motbud. Nemnda mener at dette kan ha skapt en unødvendig uklarhet hos klageren. Da klageren imidlertid aksepterte den nye prisen, var bindende avtale inngått, og klageren har ikke krav på erstatning.
Klagen kan etter dette ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.