Klage nr 2016106
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. september 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd Mariero
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren ga bud på en leilighet, med akseptfrist søndag 10. april 2016. Innklagede formidlet til klageren at selgeren aksepterte budet, men at aksepten inneholdt et forbehold om at banken aksepterte budet. Leiligheten var overbeheftet, og banken måtte samtykke til sletting av pant. Før innklagede kom i kontakt med banken mandag morgen, kom det inn et nytt bud. Banken samtykket dermed ikke til klagerens bud. Klageren mener det var i strid med god meglerskikk å formidle en aksept med et forbehold som fremstod som en ren formalitet, for deretter å godta bud som kom inn etter akseptfristens utløp når selgeren hadde akseptert hans bud. Innklagede mener situasjonen ble håndtert på korrekt måte, og at endelig aksept ikke var gitt til klageren.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren la inn et bud på kr 4 000 000 på en rekkehusleilighet, og fikk dette akseptert av selgeren. Akseptfristen var søndag den 10. april 2016 kl. 12.00, og klageren fikk derfor beskjed av megleren om at aksept av bud fra selgeren var betinget av at banken godtok sletting av pant. Det fremgikk av tekstmeldingen fra megleren at dette var å anse som en formalitet.
Mandag fikk klageren beskjed fra megleren pr telefon om at det var kommet inn en ny interessent som hadde lagt inn bud på kr 4 050 000, og at banken hadde nektet sletting av pant ved klagerens bud på kr 4 000 000. Selgeren hadde kjøpt leiligheten for kr 4 700 000, og tapet for ham gikk ut over egenkapital. Det nye budet kom inn nesten et døgn etter at selgeren hadde akseptert klagerens bud.
Selgeren akseptere budet, og dette ble bekreftet av megleren med et «lite forbehold om at banken samtykker først». I e-post fra banksjefen som svar på henvendelse fra klageren fremgår det at det ikke hadde vært kontakt med banken og innklagede. Banken fikk derfor ikke mulighet til å samtykke. Klageren mener dette innebar et overtramp rent juridisk.
Megleren skrev at bankens samtykke kun var en formalitet. Dagen etter formidlet han det nye budet som var kr 50 000 høyere enn klagerens bud uten å ha snakket med banken. Klageren reagerer sterkt på at det kan komme inn et nytt bud etter at selgerens akseptfrist har gått ut, og selgeren har akseptert budet innen fristen, og ønsker svar på om dette var i strid med god meglerskikk.
Klageren er misfornøyd med fremgangsmåten i forbindelse med budgivningen. Han spurte megleren om han kunne sette fristen til søndag, eller om det måtte være en virkedag. Megleren bekreftet at det ikke var noe problem å sette fristen til en søndag. I sitt tilsvar skriver imidlertid innklagede at i og med at fristen var på en søndag, var det ikke mulig for megleren å få avklart forholdet til banken før mandag. At megleren unnlot å opplyse om denne problemstillingen er i strid med god meglerskikk. Da klageren formidlet sitt bud til megleren lørdag ettermiddag, burde megleren opplyst om at akseptfristen i praksis ble på mandag. Klageren ville aldri inngitt et bud som i realiteten hadde to dagers svarfrist. Megleren opplyste riktignok om forbeholdet for bankens samtykke, men dette burde det vært opplyst om før klageren la inn bud. Det burde samtidig blitt opplyst om at det var fullt mulig for andre interessenter å komme med bud før banken skulle samtykke.
Klageren mener innklagede fratok ham en unik investeringsmulighet som kunne blitt veldig profitabel. Totalt sett har klageren nå endt opp med en bolig som har langt mindre potensiale for fortjeneste og inntekter. Klageren anslår at det dreier seg om minst kr 200 000.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det er ikke riktig at innklagede ikke var i kontakt med banken og derigjennom ikke fikk avslag av banken på å slette selgers pant. En advokat som er ansatt i banken, ga megleren beskjed om at så lenge det var kommet inn et nytt og bedre bud på eiendommen, som var overbeheftet, så ville ikke banken akseptere å slette pantet i eiendommen på bakgrunn av det budet som forelå.
Når det kommer inn bud som ikke dekker selgerens restgjeld, må megleren på vegne av selgeren ta forbehold om at banken godkjenner salget og sletter sin heftelse uten full dekning. I og med at klageren valgte å legge inn bud med akseptfrist på en søndag, så var det ikke mulig for megleren å få dette avklart før første virkedag, som var mandag den 11. april 2016. Mandag morgen, før megler hadde fått konferert med banken, fikk innklagede inn et nytt bud på kr 4 050 000. Megleren var usikker på hvordan han skulle forholde seg til dette, og konfererte med bankens egen advokat. Banken og innklagede foretak tilhører samme konsern, og advokaten blir også benyttet som juridisk rådgiver for innklagede. Advokaten sa da at det ikke ville være aktuelt for banken å akseptere å slette pantet på bakgrunn av budet på kr 4 000 000, så lenge det i mellomtiden var kommet et nytt og høyere bud. Dette ble så formidlet til klageren.
Hadde det nye budet kommet inn etter at megler hadde snakket med banken og fått aksept for klagers bud, og dette var blitt videreformidlet til klager som en skriftlig aksept uten forbehold, så kunne ikke selger eller banken gått tilbake på dette. Klager hadde da fått kjøpt eiendommen for kr 4 000 000. Men dette ble ikke utfallet, da det nye budet kom inn mandag morgen før klager fikk endelig aksept for sitt bud.
Det påpekes videre at megler ikke anbefalte klager å sette akseptfrist til søndag. Det gjøres aldri. På direkte forespørsel fra klager aksepterte imidlertid megler at fristen ble satt til en søndag. Da budet kom inn, informerte megler da klager om hvilke konsekvenser dette medførte, nemlig at megler måtte avklare med banken før endelig aksept kunne gis.
Innklagede erkjenner ikke erstatningsansvar.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstand om brudd på god meglerskikk og krav på erstatning.
Spørsmålet er om det var feil av innklagede å formidle et nytt bud etter at selgeren hadde akseptert klagerens bud.
Ved formidling av selgerens aksept av klagerens bud, informerte megleren om at dette var med et forbehold om at banken samtykket til sletting av pant. Det ble dermed ikke gitt noen endelig aksept til klageren. Da det kom inn et høyere bud før banken hadde gitt sitt samtykke, og dermed før klageren hadde fått en endelig aksept for sitt bud, forelå ikke bindende og endelig aksept.
Eiendommen var overbeheftet, og banken kunne ikke gi samtykke til klagerens bud da det var kommet inn et høyere bud som ga banken bedre dekning.
Nemnda bemerker imidlertid at megleren her kunne og burde informert klageren på en bedre måte i prosessen. Megleren burde gitt beskjed om at det kunne komme høyere bud, og ikke bare sagt at det hele var en formalitet. Meglerens håndtering på dette punkt er kritikkverdig og har skapt en uryddig situasjon. Klageren hadde derfor grunn til å tro at budet i praksis var akseptert. Megleren burde på forhånd ha sørget for å få pantefrafall/samtykke fra kreditorene til salg.
Nemnda mener at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Nemnda finner imidlertid ikke at det er grunnlag for erstatningskravet.
Klagen har etter dette ført delvis frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd Mariero har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.