Klage nr 2016108
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 24. oktober 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler1 Ringerike Hadeland AS Hokksund
Saken gjelder: Tvangssalg
Saksfremstilling:
Klagen gjelder spørsmål om innklagede som var medhjelper ved tvangssalg, opptrådte på en måte som gjorde at klageren som var eier av huset, ble påført et økonomisk tap. Klageren mener at megleren fikk opplysninger om manglende kommunal kloakktilknytning, men at dette ikke ble formidlet til interessenter. Det høyeste budet ble ikke sendt til stadfestelse fordi budgiveren ble kjent med den manglende tilknytningen, samt pålegg om tilkobling. Det nye budet som ble stadfestet, var redusert tilsvarende kostnaden for utbedring i henhold til kommunens pålegg. Det økonomiske tapet er anslått til kr 374 750 pluss renter regnet fra salgsdatoen. Videre gjelder saken om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede bestrider samtlige krav.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klagerens enebolig ble begjært tvangssolgt, og innklagede var oppnevnt som medhjelper. Tvangssalg ble besluttet 27. juni 2014. Markedsverdien av boligeiendommen ble av takstmann anslått til kr 3 390 000. I takstdokumentene ble det opplyst at det forelå tilkobling fra eiendommen til det offentlige kloakknettet. Dette viste seg å ikke være korrekt. Det påhvilte et pålegg fra kommunen om å etablere tilknytning til offentlig kloakk.
Ved en fysisk besiktigelse av eiendommen ville det fremkommet at eiendommen ikke var tilknyttet det offentlige avløpsnettet. Blant annet fordi det var i bruk en septiktank. Videre ville en ved å undersøke faktura for kommunale avgifter, sett at det ikke forelå en tilknytning til det kommunale opplegget. Klageren opplyste megleren om den manglende tilkoblingen muntlig, blant annet på befaringsdagen.
Medhjelper ved tvangssalg skal utarbeide en salgsoppgave som inneholder opplysninger om det som er vanlig ved frivillig salg av eiendom. Medhjelperen har også en lovpålagt plikt til å rådføre seg med selgeren. Etter klagerens vurdering er denne ikke oppfylt.
Den aktuelle eiendommen ble solgt til en budgiver som først innga bud på kr 3 150 00. Budet ble aldri forelagt tingretten for stadfestelse. Den 30. november 2015 ble et bud på kr 2 755 250 begjært stadfestet av medhjelper. Differansen var på kr 374 750, og budet kom fra den samme budgiveren.
I e-post fra klager til innklagede av 17. november 2015 ble det informert om at det ikke forelå tilkobling til offentlig vann og kloakk.
Det at eiendommen ikke var tilknyttet det offentlige kloakknettet var en mangel ved eiendommen, men denne mangelen ble allerede gjenspeilet ved forskjellen mellom eiendommens antatte markedsverdi og det opprinnelige budet. Differansen mellom disse var kr 240 000.
Det vises til nemndas avgjørelse 2015070 hvor det påpekes at det foreligger et skjerpet krav til aktsomhet hos medhjelper ved tvangssalg.
Klageren krever kr 187 125 (halvparten av tapet på kr 374 750) i erstatning, pluss renter. Det kreves fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren gjennomførte befaring den 5. desember 2014, og ble enig med klageren om at påbegynt oppussing skulle fullføres før fotografering og visning. Salgsoppgaven ble oversendt klageren for korrektur. I salgsoppgaven fremgikk det at eiendommen var tilkoblet offentlig kloakk. Dette fremgikk også av vedlegg til salgsoppgaven, Megleropplysninger – Vei, vann og kloakk datert 10. november 2014. Der var det avkrysset for at eiendommen var tilkoblet offentlig kloakk. Det stod ikke noe om at det hvilte noe pålegg på eiendommen. Salgsoppgaven ble godkjent av klageren uten bemerkninger om dette.
Eiendommen ble lagt ut for salg den 21. april 2015. Det kom inn to bud som begge ble avvist av klageren og bobestyreren. En av budgiverne økte sitt bud flere ganger, og et bud på kr 3 150 000 den 22. september 2015 ble av megleren anbefalt til kreditorene.
Kort tid etter at budet ble sendt inn for anbefaling dukket det opp spørsmål fra budgiveren vedrørende noen kummer bak uthuset på eiendommen. Budgiveren var i kontakt med kommunen som bekreftet at eiendommen hadde septiktank, samt at det forelå pålegg om tilkobling til offentlig kloakk som saksøkte (klageren) kjente til. Budgiveren engasjerte advokat for å få stoppet innsendelsen av forslag til stadfestelse. Megleren varslet raskt bobestyreren, saksøkte (klageren), tingretten og kreditorene om forholdet. Etter samråd med tingrettsdommeren ble det innhentet to tilbud for å få pålegget utbedret. Det laveste tilbudet var på kr 374 750. Megleren kontaktet tingretten igjen for å avklare videre fremgang. På bakgrunn av kostnadsomfanget vurderte dommeren det slik at budet ikke skulle sendes inn. Kreditorer og bobestyrer hadde full forståelse for at budet ikke ble sendt inn til stadfestelse.
Etter avklaringen kom budgiveren den 10. november 2015 med et nytt bud på kr 2 775 250. Det opprinnelige budet var redusert med det laveste tilbudet på utbedringen. Etter samråd med bobestyrer ble budet sendt inn til anbefaling og videre til stadfestelse.
Innklagede kan ikke se at klageren har lidt noe økonomisk tap. Dersom eiendommen hadde blitt lagt ut for salg med et slikt pålegg, ville det gjenspeilet seg i taksten og interessen. At høyeste bud før pålegg var kr 240 000 lavere enn taksten, skyldtes markedssituasjonen i området.
Innklagede bestrider at informasjon om manglende tilkobling ble gitt muntlig til megleren, eller at feilen i salgsoppgaven ble påpekt fra klageren.
E-posten av 17. november 2015 som klageren viser til, ble sendt etter at budet på kr 3 150 000 ble mottatt den 22. september 2015. På tidspunktet som e-posten fra kommunen ble sendt, var alle parter godt kjent med at pålegget om tilknytning til offentlig kloakk var et faktum.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning og påstand om brudd på god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om hvorvidt det ble opplyst fra klagerens side om den manglende tilknytningen til offentlig kloakk. På dette punktet reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.
Megleren fikk feilaktige opplysninger om kloakktilknytningen fra kommunen. Klageren fikk også salgsoppgaven til gjennomsyn og godkjente denne uten anmerkninger vedrørende kloakkforholdene. Megleren hadde på denne bakgrunn ingen foranledning til å undersøke nærmere faktura fra kommunen på kommunale avgifter.
Klageren har anført at det ved fysisk besiktigelse ev eiendommen ville fremkommet at eiendommen ikke var tilknyttet det offentlige avløpsnettet. Det er vist til at en septiktank var i bruk. Nemnda bemerker til dette at det er vanlig at det ved tilkobling til det offentlige nettet bare legges et rør gjennom septiktanken. Det forhold at man kunne observere en septiktank i haven, sier følgelig ikke noe om hvorvidt eiendommen var tilknyttet det offentlige nettet.
Nemnda har derfor kommet til at megler/medhjelper ikke kan kritiseres for håndteringen av dette oppdraget. Nemnda bemerker også at det heller ikke er sannsynliggjort at klageren har lidt et økonomisk tap.
Klagen fører etter dette ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.