Klage nr 2016109

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 24. oktober 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      PrivatMegleren Moss

Reinnel og Rodal Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerens mor kjøpte leilighet gjennom innklagede i november 2012. Eiendommen var ment som en generasjonsbolig for klagerens familie, og klageren har bodd i leiligheten siden overtakelsen. Hun overtok leiligheten på skiftet etter morens bortgang i 2013. I brev fra kommunen datert 6. november 2015 ble det opplyst at kjelleretasjen ikke var godkjent for varig opphold. Klageren mener innklagede har misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, idet det ikke ble opplyst i salgsoppgaven at hybelen i kjelleretasjen ikke var godkjent for varig opphold. Klageren krever erstatning.

 

Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

 

Nemnda kom til at klagen avvises.

 

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerens mor kjøpte den aktuelle eiendommen gjennom innklagede i november 2012. Da hun gikk bort i 2013, ble eiendommen overtatt av klageren, som siden overtakelsen den 15. desember 2012 hadde bodd i leiligheten sammen med sin mor. Klageren hadde selv vært deltakende i kjøpsprosessen.

 

Eiendommen ble markedsført og solgt som en romslig leilighet (eierseksjon i enebolig) fordelt over en førsteetasje og en underetasje med samlet bruttoareal på 175 kvm (BRA), hvorav 169 kvm var primærrom (P-rom). For underetasjen var det opplyst at denne hadde et samlet areal primærrom på 83 kvm og sekundærrom på 3 kvm.

 

Det viste seg i ettertid at arealene i underetasjen ikke var godkjent for bruk til varig opphold. Klageren mottok brev fra kommunen datert 6. november 2015, hvor det ble opplyst at bruken av eiendommens underetasje til beboelsesformål/varig opphold var ulovlig. Dette ble fulgt opp i nytt brev av 26. november 2015 med varsel om pålegg om retting.

 

Klageren mener megleren ikke foretok de undersøkelser som han er pliktig til etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, og at det derfor er grunnlag for ansvar for megleren.

 

En forbrukerkjøper må kunne forvente at megleren avklarer hvorvidt arealer som fremstår som arealer for varig opphold, og som prises ut ifra dette kriteriet, faktisk lovlig kan benyttes til dette formålet. I forbindelse med salget ble det opplyst at hybel i underetasje ikke var godkjent som egen boenhet/utleie, men megleren fremstilte eiendommen som om rommene i underetasjen lovlig kunne nyttes til varig opphold.

 

I salgsoppgaven ble det opplyst at eiendommen i 2006 ble godkjent seksjonert i to boligseksjoner. Dette tilsa at det forelå særskilte omstendigheter slik at megleren måtte foreta nærmere undersøkelser omkring hvilke deler av boligen som faktisk var godkjent for varig opphold.

 

Dersom megleren hadde innhentet kopi av seksjonsbegjæringen med seksjoneringstegninger fra 2006, ville han sett at underetasjen var angitt som tilleggsareal til seksjon, og at arealet kun var angitt som kjeller med fyrrom, dvs. ikke godkjent for varig opphold.

 

Innklagede må være erstatningsansvarlig for det tap klageren blir påført som følge av at bruk av hele underetasjen til annet enn ordinært kjellerformål er ulovlig.

 

Eiendommens salgsverdi basert på de faktiske forhold anslås å ligge på mellom kr 2 670 000 og kr 2 800 000. Markedsverdiene har steget betydelig siden årsskiftet 2012/2013 og frem til i dag. Klagerens mor kjøpte eiendommen for kr 3 780 000. Prisantydningen var ved kjøpet satt til kr 3 700 000. Klagers mor betalte overpris som følge av meglerens mangelfulle undersøkelser, og innklagede må følgelig være erstatningsansvarlig for dette tapet.

 

For klageren og hennes mor var poenget med ervervet av eiendommen at den kunne nyttes som generasjonsbolig, ved at klageren som del av eierens husstand bodde i underetasjen. Klagerens sønn skulle tilvarende flytte inn når klagers mor gikk bort. Dersom familien hadde vært gjort kjent med at underetasjen ikke lovlig kunne nyttes til varig opphold, ville det ikke vært aktuelt å kjøpe eiendommen, og heller ikke å betale en kjøpesum på kr 3 780 000.

 

Konsekvensene for klageren er betydelige. Hun kan ikke lovlig selv bebo underetasjen og leie ut den delen av seksjonen som ligger i første etasje. Hun har fått pålegg om opphør av ulovlig bruk av underetasjen og tilbakeføring, slik at den kun benyttes til kjellerformål herunder bod og andre sekundærrom. Kostnadene til slik tilbakeføring fra innredning for varig opphold tilbake til lovlig tilstand vil være svært betydelig og medføre dramatiske konsekvenser for klageren.

 

For å få godkjent underetasjen til beboelsesformål, må det opprettes intern trapp mellom første etasje og underetasjen, vinduer i underetasjen må ha størrelse som tilfredsstiller TEK 10, og det er i tillegg ikke tillatt med U-grad utover 35 % BRA. U-graden er allerede utnyttet. Det fremgår videre av kommunens brev av 6. april 2016 at i tillegg til arbeidene som må utføres for å få underetasjen godkjent for varig opphold, er flere av tiltakene betinget av dispensasjon etter plan- og bygningsloven. Det kan ikke påregnes at det vil bli gitt dispensasjon fra kravet til U-grad.

 

Det er ikke riktig at klageren ikke selv har lidt et økonomisk tap. På skiftet etter moren ble det lagt til grunn en verdi tilsvarende den kjøpesum som ble avtalt mellom klagerens mor og selgeren. Det ble betalt arveavgift basert på at boligens verdi var kr 3 780 000, og klageren har løst ut sin bror basert på den samme verdien. Videre har hun på skiftet betalt dokumentavgift av 50 % av denne verdien. I tillegg kommer at underetasjen pr i dag står tom, slik at familiens plassbehov må løses på andre måter. Dette innebærer i seg selv et økonomisk tap for klageren.

 

Dersom kommunen skulle gi bruksendring med nødvendige dispensasjoner, vil kostnadene til de faktiske arbeider alene beløpe seg til minst kr 230 000. I tillegg kommer merkostnader knyttet til kommunale søknader, behandlingsgebyrer og utarbeidelse av tegninger.

 

Dersom kommunen ikke godkjenner bruksendring, er klageren henvist til å selge eiendommen videre. Det er da påregnelig at den prisen som kan oppnås ligger betydelig under det eiendommen ble ervervet for, idet klageren må opplyse om at underetasjen ikke lovlig kan nyttes til varig opphold, samt at korrekte opplysninger om areal BRA og P-rom må gis.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Meglere er forpliktet til å innhente en rekke opplysninger fra kommunen i forbindelse med salgsoppdrag. Innhenting av gamle dokumenter/byggetegninger fra byggesaksmappen er ikke en del av denne forpliktelsen. Det ligger imidlertid naturlig i meglerens omsorgsforpliktelse å – dersom konkrete holdepunkter tilsier det – opplyse om og undersøke forhold som tilsier at bruken av boligen på salgstidspunktet er i strid med kommunal godkjennelse.

 

Slik konkrete holdepunkter forelå i to henseender; underetasjen ble benyttet til utleie i strid med kommunal godkjennelse, og boligen var hos plan- og bygningsmyndigheten å anse som enebolig, på tross av at den var seksjonert i to seksjoner. Begge disse forholdene ble kjøperen uttrykkelig opplyst om i salgsdokumentasjonen før kjøpet.

 

Det forelå imidlertid ingen konkrete holdepunkter for at eventuell alternativ bruk av underetasje som opphold for egen husstand skulle være i strid med kommunal godkjennelse. Snarere tvert imot fremstod underetasjen på salgstidspunktet som tilfredsstillende for slik bruk, både med hensyn til takhøyde, lys og rømningsvei, samt det faktum at den ble benyttet til boligformål.

 

I de opplysninger som fremkom i saksdokumentenes punkt «tegninger, megleropplysninger», særlig korrespondanse mellom kommunen og tidligere eier på slutten av 1980-tallet om bruk av underetasjen til næringsformål og ikke boligformål. Av denne korrespondansen følger det forutsetningsvis at underetasjen i henhold til kommunal godkjennelse kan benyttes til boligformål, men ikke til næringsformål.

 

Seksjonsbegjæring ble ikke innhentet fra kommunen. Noen foranledning til å innhente denne forelå heller ikke. I de innhentede megleropplysningene ble det opplyst at seksjoneringen av bygget var godkjent i 2006. For øvrig er en seksjonsbegjæring ikke knyttet opp mot byggetekniske forhold, eller hvordan en eiendom tidligere er godkjent utnyttet. Opplysningen om at eiendommen ikke var omsøkt fra enebolig sa kun noe om det byggetekniske forhold mellom eiendommens to seksjoner, ikke om utnyttelsen innad i den enkelte seksjon.

 

Det faktum at kommunen kom på banen nesten tre år etter salget, og hevder at bruk av underetasjen til boligformål strider mot kommunal godkjennelse basert på gamle byggetegninger, er ikke egnet til å kaste lys over meglerens aktsomhet på salgstidspunktet.

 

Når det gjelder utnyttelsesgrad, kan ikke innklagede se at omgjøring av bod med målbart areal til rom for eget opphold med målbart areal, innebærer noen endring i eiendommens BRA-utnyttelsesgrad. Under enhver omstendighet vil eiendommens fotavtrykk være det samme, og eventuell endring vil gi grunnlag for dispensasjon fra en BRA-grense som er knyttet opp mot gamle reguleringsbestemmelser som i dag i stor grad er fragått.

 

Det bestrides at megleren har brutt god meglerskikk eller opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i forbindelse med utførelsen av det aktuelle oppdraget.

 

Klageren er ikke i posisjon til å fremsette krav overfor megleren. Det var ikke klageren som kjøpte boligen. Megleren hadde således ikke en forpliktelse overfor henne ved dette salgsoppdraget. Innklagede kan heller ikke se at klageren har lidt noe økonomisk tap i denne saken, da hun ikke har betalt den angjeldende kjøpesum for boligen. Når det gjelder økonomisk tap legges det til grunn at verdien på boligen i dag overstiger arveavgift og utkjøpssum i skifte, og at klageren således i dag uansett er bedre stilt enn forut for mottak av arv.

 

Under enhver omstendighet er det ikke grunnlag for å legge til grunn et tap i den størrelsesorden som er skissert av klageren. I tilbakemeldinger fra kommunen som er gitt til klageren i anledning saken, fremkommer det at søknad om bruk av underetasje til opphold som del av egen bruksenhet fremstår som kurant å få godkjent, mens godkjenning av separat boenhet fremstår lite påregnelig å få godkjent. Klageren har søkt om det sistnevnte, altså en omgjøring av boligen til en bolig med to boenheter. De omfattende tiltakspunkter som klageren har vist til i brev fra kommunen av 6. april 2016 knytter seg til søknadsprosessen ved ny boenhet, noe kjøperen eksplisitt ikke har kjøpt.

 

Klageren kan ikke ved avslag på denne søknaden legge til grunn at arealet ikke lar seg godkjenne til rom for varig opphold i egen boenhet slik de innhentede verdiestimater har som premiss.

 

 

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om erstatning for påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Eierseksjonens underetasje ble benyttet som utleiehybel, men var ikke godkjent av kommunen for varig opphold.

 

Nemnda har kommet til at klagen må avvises. Nemndas kompetanse fremgår av Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglingstjenester punkt 1 andre ledd, hvor det heter:

 

«Nemnda behandler tvister mellom foretak eller advokat som driver eiendomsmegling og selger, kjøper eller øvrige interessenter om de objekter foretaket/advokaten formidler og om oppdragstakers plikter etter eiendomsmeglingsloven».

 

I dette tilfellet er det ikke klageren som har kjøpt leiligheten gjennom innklagede. Som det fremgår av nemndas kompetanse, har selger, kjøper og «øvrige interessenter» klagerett. Nemnda legger til grunn at med øvrige interessenter menes budgivere og andre som har vurdert konkret å kjøpe eiendommen. Selv om klageren bistod sin mor i forbindelse kjøpet, kan hun ikke regnes som interessent. Nemnda har følgelig ikke kompetanse til å behandle saken.

 

Nemnda bemerker for øvrig at klagen neppe ville ført frem.

 

Klagen avvises.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klagen avvises.