Klage nr 2016115
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 24. oktober 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Aktiv Eiendomsmegling Andebu/Sandefjord
Andebu Sparebank Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Meglers utlegg/vederlag/honorar
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede. Hun sa opp oppdraget som følge av manglende kompetanse hos eiendomsmeglerfullmektigen og manglende oppfølgning fra ansvarlig megler. Klageren krever at meglerens vederlag settes ned. Innklagede anfører at de har opptrådt ryddig, og at de har gjort mer enn det som er å forvente. De bestrider at det foreligger grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en eiendom. Eiendomsmeglerfullmektigen viste ikke tilstrekkelig salgskompetanse til å håndtere oppdraget. Klagen gjelder manglende oppfølgning fra ansvarlig megler.
Eiendomsmeglerfullmektigen fastsatte prisantydning til kr 3 500 000. Dette var høyere enn
klageren forventet, og hun ble positivt overrasket. Hun reagerte på flere punkter i oppdragsavtalen, herunder den høye meglerprovisjonen på 3,6%, et minimumshonorar på kr 50 000, og visningshonorar på kr 2 000. Meglerprovisjonen endret imidlertid eiendomsmeglerfullmektigen til 2,4%. Minimumshonoraret forklarte hun at kun gjaldt ved et eventuelt salg – og hvis eiendommen ikke ble solgt, var det kun tilretteleggingsgebyret på kr 12 000 som måtte betales. Det skulle heller ikke betales for den første visningen.
Klageren sørget for at det ble tatt bilder av eiendommen selv. Klageren hørte ikke noe fra eiendomsmeglerfullmektigen innen en uke etter at eiendommen ble annonsert på www.FINN.no. Hun tok derfor kontakt med eiendomsmeglerfullmektigen selv og spurte om det var noen som hadde vist interesse for eiendommen. Eiendomsmeglerfullmektigen opplyste at salgsoppgaven hadde blitt lastet ned ni ganger.
Eiendomsmeglerfullmektigen avholdt én visning på 30 minutter. Hun kom bare 10 minutter før visningen startet. Klageren avholdt to visninger selv. Det kom bare tre personer på visningene til sammen. Det var stor aktivitet ellers i boligmarkedet i området. Klageren uttrykte sin bekymring og ba om et møte med fullmektigen og hennes leder. Fullmektigen opplyste om at lederen hennes var på ferie, og det ble derfor ikke avholdt møte.
På klagerens initiativ ble det satt inn en annonse i avisen. Etter den fjerde visningen ville fullmektigen kontakte alle interesserte som ikke hadde vært på visning og be dem legge inn bud. Klageren stilte spørsmål til fremgangsmåten og kompetansen som lå bak en slik uttalelse, og ba igjen om et hastemøte. På møtet stilte klageren spørsmål til ansvarlig megler om det hadde vært tilstrekkelig kompetanse i salgsprosessen så langt. Den ansvarlige megleren mente at det ikke var noe å utsette på kollegaens arbeid. Klageren bestemte seg derfor for å si opp oppdraget.
Klageren mottok en faktura pålydende kr 64 081, som var presentert som et rent salgsoppgjør. Hun klaget på fakturaen og hadde et nytt møte med ansvarlig megler. Klageren hevdet i møtet at eiendomsmeglerfullmektigen hadde sagt at dersom det ikke ble salg, ville det kun bli krevd et tilretteleggingsgebyr pålydende kr 12 000. Det ble også vist til den fiktive timelisten som fulgte med fakturaen som var helt uforståelig og direkte feil. Salgsforberedelser på 6 timer ble fakturert med kr 12 000 før kontrakten ble underskrevet. Markedsføring og klargjøring på 20 timer ble fakturert med kr 2 000 pr. time, og visninger ble fakturert med kr 3 000 pr. gang.
Klageren sa seg villig til å betale reelle utgifter ved oppdraget, og ansvarlig megler ønsket å løse saken i minnelighet. Innklagede kom derfor med et nytt tilbud på kr 49 081.
Honoraret står ikke i forhold til arbeidet som ble gjort. Klageren gikk glipp av mange potensielle kunder i en god salgsperiode. Den samme helgen klageren hadde sin første visning, ble det solgt 19 eiendommer i byen.
Klageren krever vederlagsnedsettelse som følge av den dårlige kvaliteten på arbeidet eiendomsmeglerfullmektigen gjorde.
Innklagede har i korte trekk anført:
Oppdragsavtalen ble nøye gjennomgått. Det fremkommer tydelig av avtalens punkt 7.2 at innklagede har rett til et honorar på kr 30 000, samt øvrig vederlag og kostnader.
Klageren fikk gjennom hele prosessen anbefalinger om annonseringstidspunkt, bildebruk, styling m.m. Det ble spesielt presisert at det burde brukes profesjonell fotograf, men dette ble tilbakevist. Innklagede brukte mye tid på å utarbeide en salgsoppgave som klageren ble fornøyd med.
Fullmektigen fulgte opp klageren i løpet av uken før visning. Klageren hevder det var ni nedlastninger av salgsoppgaven på www.FINN.no. Meglersystemet viser totalt seks kunder, hvorav to hadde relasjon til hverandre. Fullmektigen ringte interessentene i forkant av visningen, men hun ba ikke om at de skulle legge inn bud uten at interessentene hadde sett eiendommen. Oppfølgningen som ble gjort er langt utover det man kan forvente av en megler, da det er normalt å kun kontakte interessenter som har vært på visning.
I dette tilfelle var det kun én interessent på visning. At eiendomsmeglerfullmektigen kom 10 minutter før visning er tilstrekkelig. Hun ringte i forkant og avklarte at eiendommen var visningsklar.
Markedet har vært svært varierende. Gjennomsnittshastighet i markedet det siste året for eneboliger i området er 41 dager. Eiendommen lå ute i totalt 20 dager, og klageren ga ikke fullmektigen tilstrekkelig tid til å arbeide med salget.
Det ble ikke oppfattet at klageren uttrykte dyp bekymring for at eiendommen ikke ble solgt. Det ble bedt om et møte hvor det var ønskelig å legge en videre markedsplan. Eiendomsmeglerfullmektigen spurte om klageren var misfornøyd da hun ba om et møte, men klageren tilbakeviste dette spørsmålet. På grunn av arbeidssituasjonen hadde klageren kun anledning til å ha møte noen dager på gitte tidspunkter. Ansvarlig megler var ikke på ferie før etter at oppdraget var oppsagt, men var borte en mandag på grunn av en reise. Møtet ble avholdt etter at eiendommen hadde vært til salgs i to uker.
I møtet var eiendomsmeglerfullmektigen og ansvarlig megler til stede. Det ble forsøkt å finne alternative løsninger for å markedsføre eiendommen, og igjen ble det anbefalt at det skulle brukes profesjonell fotograf. Klageren uttrykte ingen konkret misnøye med kompetansen eller arbeidet, men det ble uttrykt at fullmektigen ble oppfattet som ung.
Ansvarlig megler ga tilbud om at resten av prosessen kun skulle gå gjennom henne, men klageren ønsket bare å si opp oppdraget da de skulle på ferie og ville ha ny megler over sommeren. Oppsigelsen ble tatt til følge, og det var enighet om at faktura skulle sendes. Denne ble sendt samme dag sammen med en oversikt over medgåtte timer. Det er ikke fakturert for timer i denne saken, men gitt en oversikt i henhold til eiendomsmeglingsloven om medgått tid.
I møtet den 11. august hevdet klageren at beløpet innklagede hadde krevd var for høyt. Ansvarlig megler viste til oppdragsavtalen og henviste til arbeidsmengden. Innklagede ønsket å løse saken i minnelighet og ga tilbud om å dele honoraret på kr 30 000.
Innklagede har opptrådt ryddig og har strukket seg lenger ved flere anledninger enn hva som kan forventes, og ser ikke at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått manglende oppfølgning av oppdraget, og krav om vederlagsnedsettelse. Nemnda legger til grunn at klagerens krav gjelder vederlagsnedsettelse og ikke erstatning, selv om klageren også har benyttet ordet erstatning.
Nemnda tar først stilling til om fakturaen er i henhold til oppdragsavtalen. Etter nemndas syn er fakturaen i henhold til oppdragsavtalen. Nemnda bemerker i den forbindelse at i oppdragsavtalen under punkt 6.2 er beløpene oppgitt inkl. mva, mens de i fakturaen er oppgitt eks. mva. før samlet beløp til slutt påplusses mva. Det skal imidlertid nevnes at i henhold til oppdragsavtalen er det ikke grunnlag for å beregne fakturagebyr, og fakturaen er også sendt oppdragsgiver elektronisk.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om hva som ble uttalt om vederlag og utlegg da oppdragsavtalen ble underskrevet. På dette punktet reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling. Nemnda finner derfor at man må legge til grunn det som er skriftlig avtalt i oppdragsavtalen, og som klageren har signert.
Meglers vederlag kan settes ned eller falle bort i de tilfeller der det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Denne bestemmelsen gjelder kun nedsettelse av vederlag og ikke dekning av utlegg.
Slik saken er fremstilt og dokumentert av partene, er det ikke noe kritikkverdig med hensyn til utførelsen av oppdraget. At markedet ikke responderte slik klageren ønsket, kan ikke tillegges megler. Det er vanskelig å sammenligne ulike salg. Blant annet vil standard, beliggenhet og markedet for øvrig spille inn. Det vil følgelig til dels være tilfeldig hvilken pris man får, og hvor raskt salget gjennomføres.
Når det gjelder de timelistene klageren har mottatt, er disse i denne saken kun relevante ved oppdragstakers vederlag ved oppsigelse fra én av partene, jf. oppdragsavtalen punkt 7.2. Timelisten er i henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 7-2 første ledd. Nemnda har ikke noe grunnlag for å etterprøve timetallet.
Klagen har etter dette ikke ført frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.