Klage nr 2016092
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 21. november 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS, Sunndalsøra
Saken gjelder: Oppgjør
Saksfremstilling:
Klageren og hans tidligere samboer inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en eiendom på grunn av samlivsbrudd. Klageren hevder innklagede har utbetalt nettoprovenyet til tross for at han ikke hadde samtykket til dette. Han anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever vederlagsnedsettelse. Innklagede hevder på sin side at de utbetalte i henhold til hjemmelsforholdet som fulgte av grunnboken. De avviser at oppdraget er utført i strid med god meglerskikk, og at det foreligger grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
I forbindelse med oppdragsinngåelsen sendte klagerens advokat et brev til innklagede hvor det fremgikk at: «Når salg har skjedd, så presiserer jeg også at nettoprovenyet ikke skal utbetales til noen av sameierne uten at det foreligger skriftlig samtykke fra begge. Inntil slikt samtykke foreligger så skal nettoprovenyet stå på meglers rentebærende klientbankkonto».
Megleren bekreftet dette på e-post samme dag hvor følgende fremgår: «Når det gjelder nettoprovenyet så blir det stående på vår klientbankkonto fram til begge hjemmelshavere har signert på et oppgjørsskjema hos oss. Når dette er signert av begge parter, så er det å anse som et samtykke på at nettoproveny kan utbetales».
Etter at det hadde vært avholdt et møte med klageren og hans tidligere samboe, sendte megleren en e-post til klagerens advokat hvor kjøpekontrakten og undertegnet oppgjørsskjema var vedlagt. I e-posten sto det: «Er det i orden at jeg går videre med saken nå, som å sende saken videre til oppgjørsavdelingen vår?».
Klagerens advokat svarte megleren med blant annet følgende: «På vegne av min klient klargjøre at han ikke samtykker i utbetaling av nettoproveny etter salg av leiligheten foreløpig. Jeg viser i så måte til brev til deg datert 17.02.2016. Jeg ber deg bekrefte snarest at dette er mottatt og at det blir tatt til følge».
Fagsjefen hos innklagede besvarte e-posten, men klagerens advokat henvendte seg til megleren og fasthold kravet med den begrunnelse at det sannsynligvis var skjeve eierandeler mellom samboerne. Samme dag fikk han en e-post med bekreftelse fra megleren med følgende ordlyd: «Bekrefter med dette at nettoprovenyet blir stående på vår klientbankkonto inntil nærmere beskjed fra partenes advokater».
Bekreftelsen gjaldt partenes advokater og da på et tidspunkt lenge etter at de tidligere samboerne hadde undertegnet oppgjørsskjemaet. Da klageren undertegnet oppgjørsskjemaet, oppfattet han det slik at det gjaldt innen de rammer som var etablert av klagerens advokat. Dette ble også bekreftet av megleren i e-posten sitert overfor.
Senere sendte imidlertid fagsjefen en e-post, hvor det fremgikk at nettoprovenyet likevel ville bli utbetalt. Begrunnelsen fremstår som uforståelig og selvmotsigende og etterlater seg et inntrykk om at megleren har vektlagt helt andre forhold enn det som gjelder for god meglerskikk. Megleren synes å ha tatt parti i en veldig betent samboertvist på en måte som er uforenlig med god meglerskikk.
Innklagede har i korte trekk anført:
Forliksrådet avsa dom hvor domsslutningen gikk ut på at partenes eiendommer skulle selges, og at innklagede meglerforetak skulle benyttes. På dette tidspunktet hadde innklagede ikke vært i kontakt med partene.
I lys av dommen, som er rettskraftig, ble megleren kontaktet av klagerens tidligere samboer. Det tok lang tid å få inngått oppdraget, da klageren til tross for nevnte dom nektet å gi oppdraget til innklagede. Innklagede opplever at saken ble trenert fra klagerens side til fortvilelse for hans tidligere samboer.
Klagerens advokat presiserte i en e-post at «nettoprovenyet ikke skal utbetales til noen av sameierne uten at det foreligger skriftlig samtykke fra begge». Meglerens svar til dette var at oppgjør blir «stående til begge hjemmelshavere har signert på et oppgjørsskjema hos oss», og at når dette har skjedd «så er det å anse som et samtykke på at nettoproveny kan utbetales».
Oppgjørsskjema ble undertegnet av klageren. De tidligere samboerne brukte lensmannen som en rådgiver. Klageren undertegnet i forbindelse med at han var innom lensmannskontoret.
Megleren la til grunn at man etter dette hadde det skriftlige samtykket som var forutsatt i korrespondansen mellom klagerens advokat og megleren. Megleren valgte imidlertid for ordens skyld å oversende oppgjørsskjemaet og kjøpekontrakten til klagerens advokat. Dette var ikke foranlediget av at man skulle få noen mulighet til å instruere om oppgjøret. Klagerens advokat besvarte e-posten (13 dager etter oversendelsen) med at klageren ikke samtykket til overføring av nettoprovenyet.
Fagsjefen sendte en e-post til klagerens advokat hvor det ble redegjort for innklagedes syn på gjeldende rett. Innklagede avviser at e-posten kan tolkes som at instruksen ville bli etterkommet.
For ordens skyld presiseres det at eiendomsmegleren ikke er part i skifteoppgjør, og at man i mangel på annen avtale er forpliktet til å foreta oppgjør i henhold til hjemmelsforholdet, dersom en av partene krever dette.
Klagerens advokat nektet også å forholde seg til fagsjefen hos innklagede. Dette som følge av et angivelig «anstrengt forhold».
Det er ingen tvil om at det ble gitt klart uttrykk for at midler skulle stå på klientkonto inntil «skriftlig samtykke foreligger». Det synes imidlertid som at det kun er klageren som har lagt noe annet i dette, dvs. at det skal foreligge en skriftlighet utover den enighet, og det samtykke, som ligger i underskriving av oppgjørsskjemaet.
Innklagede fikk etter hvert nærmere beskjed fra partenes advokater, og at det var uenighet om pengene skulle sperres eller ikke. Da det synes klart at denne prosessen stadig ville trekke ut i tid, ga innklagedes andre oppdragsgiver ved hennes advokat instruks om at hennes andel av nettoprovenyet skulle utbetales.
Det forelå ingen enighet om oppgjøret utover partenes felles oppgjørsskjema. Partenes felles oppgjørsskjema og foreliggende uenighet medførte at fagsjefen besluttet at oppgjør skulle foretas i henhold til registrert hjemmelsforhold.
Innklagede avviser at oppdraget er utført i strid med god meglerskikk. De avviser å ha tatt stilling i «en veldig betent sambotvist,» og at dette er vektlagt i de beslutninger som er fattet. Å arbeide samvittighetsfullt for å komme i mål med to oppdrag gitt av to samboere i forbindelse med en veldig betent samboertvist, er ikke å ta parti.
Påstanden om vederlagsnedsettelse fremstår som grunnløs.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk ved utbetaling av nettoprovenyet ved salg av tidligere felles bolig ved et samlivsbrudd mellom samboere og krav om vederlagsnedsettelse. Innklagede utbetalte nettoprovenyet til de to tidligere samboerne med en halvpart på hver tilsvarende det som var registrert om eierforhold i grunnboken.
Det springende punkt i saken er om innklagede hadde rett til å utbetale nettoprovenyet uten at det forelå samtykke fra klageren.
Når det gjelder salg av fast eiendom etter samlivsbrudd, er det grunnleggende for megleren å holde seg til eiendomsgrensene, det vil si hvem som eier hva. Det er viktig for megleren å holde seg til grunnboken ved utbetaling av nettoprovenyet, med mindre partene er enige om en annen fordeling. Megleren må ikke involvere seg i eller ta stilling til eventuell tvist mellom de tidligere samboere om grunnboken samsvarer med de reelle eierforhold. Dette må eventuelt avgjøres av domstolene hvis partene ikke blir enige. Det vil ofte også være høyt konfliktnivå mellom partene.
Det er uomtvistet at innklagede fikk oppdrag å selge de tidligere samboernes felles bolig.
Klagerens advokat sendte 17. februar 2016 brev til innklagede, hvor blant annet følgende fremgår:
«Når salg har skjedd, så presiserer jeg at nettoprovenyet ikke skal utbetales til noen av sameierne uten at det foreligger skriftlig samtykke fra begge. Inntil slikt samtykke foreligger så skal nettoprovenyet stå på meglers rentebærende konto.»
Megleren besvarte brevet i e-post av 23. februar 2016, hvorfra gjengis.
«Når det gjelder nettoprovenyet så blir det stående på vår klientkonto fram til begge hjemmelshaverne har signert på et oppgjørsskjema hos oss. Når dette er signert av begge parter, så er det å anse som samtykke på at provenyet kan utbetales.»
Nemnda legger således til grunn at det på dette tidspunktet var inngått en avtale om at nettoprovenyet kunne utbetales når begge parter hadde signert oppgjørsskjema. Klageren og hans tidligere samboer signerte oppgjørsskjema 10./11 mai 2016. Megleren sendte den 12. mai 2016 e-post til klagerens advokat og skrev:
«Er det i orden at jeg går videre med saken nå, som å sende saken videre til oppgjørsavdelingen vår?»
Klagerens advokat besvarte denne e-posten i e-post 25. mai 2016, hvorfra gjengis:
«På vegne av min klient klargjøres at han ikke samtykker i utbetaling av nettoprovenyet etter salg av leiligheten foreløpig. Jeg viser i så måte til mitt brev til deg datert 17.02.2016. Jeg ber deg bekrefte snarest at dette er mottatt og at det blir tatt til følge. Han godtar likevel at eventuelle panteheftelser samt avtalt godtgjøring til megler blir dekket.»
Innklagedes fagsjef/advokat ble deretter involvert i saken, og besvarte e-posten fra klagerens advokat i e-post 26. mai 2016. Det fremgår her at innklagede dessverre ikke kunne etterkomme den «instruksen» som fremgikk av e-posten fra klagerens advokat. Det ble vist til at som meglerforetak skal foretaket foreta et eiendomsoppgjør, som ikke skal påvirkes av tvister av ulike slag oppdragsgiverne imellom. Denne e-posten gikk i kopi til blant annet megleren.
Klagerens advokat besvarte fagsjefens e-post i e-post 27. mai 2016 kl. 10:46 til megleren. Bakgrunnen for at advokaten fortsatt holdt seg til megleren, var angivelig at advokaten og fagsjefen fra før hadde et åpenbart anstrengt forhold. E-posten ble ikke sendt i kopi til fagsjefen. I e-posten heter det blant annet:
«Dette er således ikke bare en «instruks» som [fagsjefen] kaller det men også en avtale. Advokat […] ble tilsendt kopi av brevet 17.02.2016 og har ikke protestert på forholdet.
På vegne av [klageren] forlanger jeg at avtalen holdes og at ingen utbetaling av nettoproveny skjer til noen av partene.»
Megleren besvarte denne e-posten i e-post 27. mai 2016 kl. 14:10 og skrev:
«Bekrefter med dette at nettoprovenyet blir stående på vår klientkonto inntil nærmere beskjed fra partenes advokater.»
Megleren sendte ikke kopi av denne e-posten til fagsjefen.
Nemnda bemerker at hverken eiendomsmeglingsloven eller eiendomsmeglingsforskriften er til hinder for at det inngås avtale om at nettoprovenyet skal stå sperret på meglers klientkonto inntil partene er enige om hvordan nettoprovenyet skal fordeles eller det foreligger endelig (rettskraftig) dom. En annen sak er i hvilken grad et meglerforetak bør gå inn på en slik avtale. Den av partene ved et samlivsbrudd som er uenig i at oppgjøret skal skje i henhold til grunnboken, kan eventuelt begjære arrest i innestående på meglers klientkonto. Retten må i så fall ta stilling til om vilkårene for arrest er oppfylt.
Nemnda har kommet til at det i dette tilfellet var inngått en avtale mellom meglerforetaket om at nettoprovenyet ikke skulle betales ut før det forelå samtykke fra de tidligere samboere. Avgjørende her er den e-posten megleren sendte 27. mai kl. 14:10, hvor det reservasjonsløst fremgår at «nettoprovenyet blir stående på vår klientkonto inntil nærmere beskjed fra partenes advokater». Nemnda utelukker ikke at det her kan ha skjedd en kommunikasjonssvikt mellom fagsjefen og ansvarlig megler i eiendomsforetaket. Megleren hadde imidlertid fått kopi av fagsjefens e-post av 26. mai 2016, og ordlyden i hennes e-post av 27. mai er klar og reiser ingen tolkningsproblemer. Klagerens advokat takket også for svaret, og han hadde som følge av det som nå var avtalt, ingen foranledning til å forsøke å ta arrest i innestående på meglers klientkonto.
Nemda finner at innklagede ved å utbetale nettoprovenyet uten at det forelå samtykke til tross for at det var inngått avtale om dette, har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det gir også grunnlag for vederlagsnedsettelse av klagerens andel av vederlaget, da det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda finner at klagerens andel av vederlaget skjønnsmessig kan nedsettes med kr 20 000.
Klagen har etter dette ført frem
Beslutningen er enstemmig.
Konklusjon:
EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS, Sunndalsøra, har opptrådt i strid med god meglerskikk og må betale 20 000 kroner til klageren.