Saksframstilling

Saken gjelder krav om erstatning som følge av påstand om mangelfull undersøkelse og mangelfulle opplysninger da klageren kjøpte sin leilighet gjennom innklagede.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren kjøpte en leilighet desember 2001 hvor innklagede var eiendomsmegler. Da klageren i januar 2006 skulle legge leiligheten ut for salg, påpekte eiendomsmegleren at det forelå feil ved salgsdokumentasjonen. Det viste seg at det oppgitte boligarealet var betydelig mindre enn det som var oppgitt i salgspapirene. I salgsoppgaven var arealet opplyst å være 39 kvm. Det faktiske arealet viste seg å være 28 kvm. Videre var det byggtekniske forhold, som etter uttalelse fra en byggmester, viste seg å ikke tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven. Det viste seg at sovealkoven manglet godkjenning, da den var bygget inn i tidligere fellesareal/ kjellerrom.

Klageren kontaktet innklagede for å løse problemet, da klageren mener at feilene ved leiligheten ligger innenfor områder som en eiendomsmegler er ansvarlig for. I svaret fra innklagede vises det til foreldelsesloven og at saken er foreldet. Klageren oppfatter loven til å gjelde for fordringer, og ikke for forhold hvor en eiendomsmegler opptrer grovt skjødesløst i sitt yrke. Det forhold som her danner grunnlag for klagen, vil normalt heller ikke oppfattes før leiligheten selges på nytt.

Innklagede oppgir at de på salgstidspunktet ikke hadde grunn til å tvile på at de gitte opplysninger var korrekte. Klageren er av den oppfatning at en eiendomsmegler aktivt skal verifisere at opplysninger er korrekte, for så å gi kjøper og selger nødvendig trygghet ved omsetning. Når dette, som her, ikke har skjedd, er klageren av den oppfatning at det foreligger ansvarsbetingende uaktsomhet hos innklagede.

Klageren krever erstatning fra innklagede kalkulert til kr 188.500 + justering for verdistigning fra kjøpsdato. Klageren ber Reklamasjonsnemnda vurdere kravet i saken.

Innklagede anfører:

Innklagede inngikk oppdrag om salg av den omhandlede leiligheten den 31.10.2001. Innklagede utarbeidet i den anledning salgsoppgave, annonse og annet materiell til bruk i markedsføringen. Dette basert på opplysninger fra selgeren, diverse dokumentasjon som selgeren hadde, utskrift av grunnboken, samt informasjon fra infoland.

Leiligheten ble markedsført som en selveierleilighet på 39 kvm og leiligheten er på om lag 39 kvm. Imidlertid har det vist seg at deler av arealet ikke er offentlig godkjent. Selgeren ga aldri uttrykk for at leiligheten ikke var godkjent. Dette bekreftes også av selgerens egenoppgave som fulgte vedlagt salgsoppgaven for gjeldende eiendom, samt selgerens korrekturlesing av utkast til salgsoppgaven. Det vises også til at takstmannen vurderte soverommet som lovlig. Innklagede vurderte dette som en pen leilighet i kjeller, og vurderte således ikke leilighetens forhold til plan- og bygningsloven. Innklagede hadde heller ingen foranledning til, på bakgrunn av selgerens og takstmannens opplysninger, å tvile på om leiligheten var godkjent. På denne bakgrunn ble byggesaksmappen i kommunen aldri kontrollert.

Den 17.01.06 mottok innklagede reklamasjon fra klageren, og innklagede ble da kjent med at soverommet ikke var offentlig godkjent.

Prinsipalt anføres det fra innklagedes side at det ikke foreligger noen ansvarsbetingende uaktsomhet fra deres side. En eiendomsmegler skal ved ethvert oppdrag utføre dette i samsvar med god meglerskikk. Spørsmålet i denne saken er da om innklagede opptrådte som en god megler ved innhenting av opplysninger om eiendommen fra selger og fra offentlige myndigheter. En eiendomsmeglers opplysningsplikt og undersøkelsesplikt er presisert i emgll. §3-1, sammenholdt med §§ 3-6 og 3-7. Generelle uttalelser som kan presisere innholdet i standarden finnessærlig i utredningen (NOU 1987:14 Eiendomsmegling). Det følges herav at partene ikke kan kreve at megleren skal være bygningskyndig. Dette standpunktet har siden fått uttrykkelig støtte av Høyesterett i Rt. 1988 s. 12. Videre følger det av forarbeider at «megleren bør ikke pålegges noen generell plikt til å undersøke eiendommens faktiske tilstand eller forholdet til offentlige myndigheter, men kjøperen bør kunne stole på at megleren reagerer når han som erfaren eiendomsmegler har mistanke om at det ikke gis de nødvendige opplysninger om eiendommen». Spørsmålet blir da om innklagede her, på bakgrunn av befaringen og selgers opplysninger, fikk en særlig grunn til å undersøke om leilighetens soverom faktisk var offentlig godkjent.

Selgeren ga aldri opplysninger om at leiligheten ikke var godkjent. Dette bekreftes blant annet av selgers egenoppgave. Det vises samtidig til at takstmannen vurderte leiligheten som tilfredsstillende. Klageren har bodd i leiligheten i fire år, og det uten at det har blitt reist tvil om leiligheten forhold til offentligrettslige krav. Det vises også til at selgeren (klagernes forgjenger) ved sitt kjøp ble presentert for en salgsoppgave utarbeidet av DnB. Megleren der har forelagt de samme opplysninger som innklagede vedrørende boligareal. På bakgrunn av dette er det klart at heller ikke innklagede hadde noen grunn til å betvile at leiligheten var offentlig godkjent. Innklagede har dermed ikke handlet i strid med emgll. §3-6 og § 3-7.

I følge kjøpekontrakt ble leiligheten overtatt av klageren den 03.12.01. Reklamasjonen ble mottatt av innklagede den 17.01.05. Det er således over fire år etter overtakelse. Utgangspunktet etter forledelsesloven § 9(1) er at krav foreldes tre år etter at skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige. Dersom Nemnda legger til grunn at innklagede burde ha stilt spørsmål ved leilighetens beskaffenhet og foretatt grundigere undersøkelse, må det fremstå som klart at klageren også burde ha oppdaget dette raskt etter overtakelse. Da det er om lag fire og et halvt år fra overtakelse til saken er fremmet for Reklamasjonsnemnda, må saken være foreldet.

Dersom Reklamasjonsnemnda skulle komme til at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, samt at saken ikke er foreldet, bestrides det at det foreligger et tap i den størrelsesorden klageren krever. Utgangspunktet for beregning av tap må være differansen mellom leilighetens omsetningsverdi med og uten påstått mangel. Mangelen ved leiligheten er at soverommet ikke er byggemeldt. Et tap vil således måtte være tenkt salgsverdi med godkjent soverom contra salgsverdi med soverom som ikke er godkjent. Det må altså skjønnsmessig vurderes hva lovlighetsmangelen vil utgjøre av mulig redusert pris ved omsetning. I vurderingen vil det være naturlig å se hen til hva kostnadene ved legalisering vil utgjøre.

Klagerens beregning av tap er feil, i det det tas utgangspunkt i et arealavvik på 11 kvm. Det foreligger her ikke noe arealavvik ettersom de 11 kvm er tilsluttet leiligheten. Mangelen er at arealet ikke er byggemeldt. Det påpekes også at klageren har tapsbegrensingsplikt. Dersom godkjenning av det aktuelle arealet forut for et salg vil føre til et mindre økonomisk tap, vil klageren ha en plikt til å velge den løsningen. Et eventuelt økonomisk tap må således fastsettes skjønnsmessig, dog med et naturlig utgangspunkt i hva omkostninger ved legalisering vil utgjøre.

Reklamasjonsnemndas sekretariat har bedt innklagede om å legge frem ytterligere dokumentasjon i saken hva gjelder årsaken til soverommets ulovlighet. I et brev av 24.07.06 skriver innklagede:

Innklagede har undersøkt byggesaksmappen for eiendommen og kommet til den slutning at den tidligere eier har bygget en sovealkove inn i et kjellerrom i bygget. Innklagede har vært i kontakt med to tidligere eiere, som begge benekterat det var de som hadde utført dette arbeidet og at leiligheten i deres botid var inndelt som nå. Det er således svært usikkert når arbeidet ble utført.

Innklagede har lagt ved en tegning som var arkivert i innklagedes saksmappe. Denne viser hvordan leiligheten fremstod ved innklagedes befaring av eiendommen. Det som vil være den faktiske mangelen er at rommet merket sovealkove på tegningen er bygget inn i sameiets fellesareal og kjellerrom.

Det rettslige spørsmålet vil da være om innklagede på befaringstidspunktet, som følge av leilighetens faktiske beskaffenhet, burde ha fått en oppfordring til å undersøke byggesaksmappen eller annet.

Innklagede har i sitt tilsvar kommet til den klare konklusjon at megleren i dette tilfellet ikke kan pålegges en slik utvidet plikt til undersøkelse. Innklagede opprettholder dette standpunkt.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning som følge av innklagedes påståtte brudd på undersøkelses- og opplysningsplikt. Reklamasjonsnemnda oppfatter klagen over bygningstekniske forhold til å gjelde sovealkoven, som ikke var godkjent som soverom, slik den var markedsført i salgsoppgaven.

Reklamasjonsnemnda vil først behandle den delen av klagen som har sammenheng med at det omstridte rom er angitt som et soverom. Reklamasjonsnemnda må da ta stilling til om kravet er foreldet. Klageren kjøpte sin leilighet i 2001. Den alminnelige foreldelsesfrist for kjøperens krav på erstatning fra eiendomsmegler er tre år, jfr. foreldelsesloven § 9. Fristens utgangspunkt er fra den dag klageren «fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige». Det er tilstrekkelig at klageren har oppdaget forhold som ville gi kunnskap om at rommet ikke kunne godkjennes som soverom. Dette må klageren ha oppdaget straks hun så leiligheten. Kravet er derfor foreldet.

Neste spørsmål er om innklagede burde ha oppdaget at alkoven ikke var lovlig, fordi den var bygget inn i en del av sameiets fellesareal. Det fremgår av dokumentasjonen for Reklamasjonsnemnda at verken tidligere eiere, tidligere eiendomsmegler eller takstmann har avdekket at alkoven er en del av fellesarealet. Av den dokumentasjonen som foreligger, er det heller ingen andre forhold som indikerer at alkoven var fellesareal. Innklagede kan derfor ikke sies å ha forsømt seg når han ikke avdekket at alkoven er bygget inn i fellesarealet.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagen avvises for så vidt gjelder den delen som er foreldet. Klagen gis ikke medhold når det gjelder at alkoven er en del av sameiets fellesareal.

Oslo, den 22. august 2006.