Klage nr 2016122
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 21. november 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Drammen
Saken gjelder: Tilbakeholdelse, herunder renter av tilbakeholdt beløp
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte nyoppført bolig gjennom innklagede. Ved avtaleinngåelsen mellom klageren og selgeren holdt klageren tilbake et beløp på kr 90 000 på grunn av boligens beliggenhet, som klageren mente var endret. Det oppstod tvist om det tilbakeholdte beløpet. Klageren tapte i tingretten og selgeren ble frikjent. Anke ble avvist fra behandling både i lagmannsretten og Høyesterett.
Innklagede har utbetalt det omstridte beløpet til selgeren under henvisning til tingrettens dom. Klageren mener dette var en feil, idet selgeren ikke hadde lagt ned påstand om utbetaling av beløpet, og at dommen således ikke kunne være grunnlag for utbetaling til selgeren. Klageren mener selgeren har tapt sitt krav på grunn av passivitet. Klageren mener han uansett kunne holde tilbake beløpet under henvisning til andre mangler han hadde gjort gjeldende.
Innklagede mener at rettskraftig dom fra tingretten avgjorde saken med endelig virkning. Tilbakeholdet av de kr 90 000 skjedde ifølge avtalen «pga boligens beliggenhet». Det var ikke knyttet andre forhold eller mangler til det tilbakeholdte beløpet. Dommen fra tingretten er uttrykkelig knyttet til beliggenheten. Innklagede mener det derfor må anses klart at hele det forholdet som de tilbakeholdte pengene gjaldt, er rettskraftig avgjort. Innklagede mener klageren er for sent ute med et ensidig tilbakehold på grunn av andre forhold.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren og selgeren var uenige om klagerens tilbakeholdelse av kr 90 000. I tingretten ble selgeren frikjent, og klageren ble idømt erstatning for selgerens saksomkostninger. I rettsprosessen hadde ikke selgeren lagt ned påstand om utbetaling av det tilbakeholdte beløpet, og det foreligger derfor ingen domsslutning på at det omtvistede beløp skal betales ut til selgeren.
I tidligere tilbakemelding fra innklagede fikk klageren beskjed om at klageren var dømt til å betale saksomkostninger, men at det ikke stod noe om utbetaling av det tilbakeholdte beløp. Innklagede var derfor under den oppfatning at beløpet først kunne fristilles til fordel for selgeren med klagerens samtykke eller ved at selgeren ved ny dom fikk fastslått at beløpet kunne utbetales til dem. Dette ble skrevet til klageren i e-post av 28. juli 2016 etter innklagedes første gjennomgang av saken.
Etter en fornyet gjennomgang av saken utbetalte innklagede til selgeren det omtvistede beløp på kr 90 000, som var innestående på meglers klientkonto, under henvisning til det innklagede mener er en rettskraftig dom. Utbetalingen fant sted uten forvarsel til klageren. Klageren ble heller ikke gitt innsyn i anmodningen som megler fikk fra selgeren.
Kravet fra selgeren om det tilbakeholdte beløp kom først klageren til kunnskap over to år etter at overtakelsen fant sted, og etter at Høyesterett hadde nektet anken fremmet. Klageren gjorde da gjeldende at kravet til selgeren var tapt som følge av passivitet og illojalitet. Passivitet fordi kravet kom først etter to år og tre runder i rettsapparatet, og illojalitet fordi anken fra selgerens side ble bestridt under henvisning til at tingrettens dom var korrekt – til tross for at selgeren hadde glemt å legge ned påstand om betaling av omtvistet beløp.
Klageren mener at han uansett hadde tilbakeholdsrett for gjenstående arbeider utendørs, herunder dekning av murer, drenering og overvannshåndtering. Klageren foreslo at omtvistet beløp kunne frigjøres til dekning av det gjenstående arbeidet utendørs, noe selgeren avslo i påvente av innklagedes vurdering.
Ifølge domsslutningen hadde selgeren bare krav på saksomkostningene. Det må en ny dom til for at det omtvistede beløp skal utbetales til den rettmessige eieren. Selgeren manglet tvangsgrunnlag for det omtvistede beløpet, ettersom selgerens påstand var mangelfull. Det resulterte i at det ikke foreligger noen domsslutning knyttet til det omstridte beløp.
Klageren mener utbetalingen av det omstridte beløp derfor var rettstridig. Klageren reagerer veldig sterkt på at innklagede har tatt en beslutning om utbetaling til selgeren i denne saken, uten at det foreligger domsslutning på at en utbetaling skal finne sted.
Ettersom alt av tilbakeholdte penger er utbetalt til selgeren, har klageren mistet sitt rettsvern overfor en selger med økonomiske problemer.
Klageren krever at innklagede må erstatte beløpet som urettmessig er utbetalt til selgeren, med tillegg av opptjente renter.
Innklagede har i korte trekk anført:
Søksmålet som klageren reiste for tingretten gjaldt de 90 000 kronene som stod sperret på meglers klientkonto. Grunnlaget for tilbakeholdet var tilleggsavtalen mellom klageren og selgeren som fremgikk av overtakelsesprotokollen om tilbakehold av kr 90 000 «pga boligens beliggenhet».
Det fremgår uttrykkelig av tingrettens dom at temaet for rettens behandling var boligens beliggenhet. Verken tvistebeløpet eller tvisten gjaldt andre eventuelle mangler. Tvisten om de kr 90 000 er endelig avgjort i rettskraftig dom. Det ville være rettsstridig overfor selgeren dersom innklagede hadde fortsatt å holde beløpet tilbake på klagerens vegne.
Innklagede besluttet å etterkomme selgerens anmodning om utbetaling av det tilbakeholdte beløpet. Innklagede hadde ikke lenger rettslig grunnlag for å holde tilbake beløpet på meglerens klientkonto.
Klageren har trukket inn nye mangelsinnsigelser som grunnlag for fortsatt tilbakehold, men verken overtakelsesprotokollen eller loven gir hjemmel for dette. Det ville være rettsstridig av innklagede å opprettholde tilbakeholdet etter at Høyesterett hadde satt endelig punktum for saken i sin kjennelse av 7. juli 2016.
At selgeren i rettsprosessen ikke nedla påstand om utbetaling av tilbakeholdt beløp er uten betydning. Det er tilstrekkelig at retten har gitt uttrykk for at det ikke var grunnlag for tilbakeholdet.
Innklagede har ikke utvist dårlig meglerskikk, og det er ikke grunnlag for kravet om erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Klagen gjelder utbetaling av tilbakeholdt beløp kr 90 000 til selgeren. Klageren mener at megleren ikke hadde rettslig grunnlag for dette.
Nemnda finner at klagen klart ikke kan føre frem.
Det fremgår av overtagelsesprotokollen side 3: «Kjøper [klager] holder tilbake 90 0000,- på egen risiko pga boligens beliggenhet, som kjøper mener er endret.» Det er på det rene at det er rettskraftig avgjort ved Høyesteretts ankeutvalgs kjennelse av 7. juli 2016 at klageren ikke hadde rett til å holde tilbake beløpet på grunn av «boligens beliggenhet». I en slik situasjon har innklagede rett til å betale tilbakeholdt beløp til selgeren, selv om dette ikke eksplisitt fremgår av slutningen. Tingretten kom til at det ikke var grunnlag for tilbakeholdet.
Klageren har vist til at han uansett har tilbakeholdsrett for gjenstående arbeider utendørs. Spørsmålet er følgelig om en kjøper (klageren) har rett til å endre grunnlaget for tilbakeholdet. Tilbakeholdet var begrunnet i mangler ved eiendommen. Det følger av Høyesteretts dom inntatt i Rt. 2013 side 1541 at kjøperen kan instruere megleren å holde tilbake en del av kjøpesummen som følge av mangler som hevdes å være oppdaget etter overtagelsen, så lenge skjøtet ikke er tinglyst (avsnitt 42 – 43). Etter at skjøtet er tinglyst er imidlertid denne adgangen avskåret. Klageren kan følgelig ikke få medhold i at tilbakeholdet kan begrunnes i andre påståtte mangler.
Klageren har endelig vist til at kravet til selgeren på beløpet er tapt som følge av passivitet og illojalitet. Nemnda finner at denne anførselen klart ikke kan føre frem. Høyesteretts ankeutvalgs kjennelse er av 7. juli 2016, og det var først da at Drammen tingretts dom av 29. januar 2916 var rettskraftig.
Klagen har etter dette ikke ført frem
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.