Klage nr 2016085

 

Fornyet behandling 19. desember 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Proaktiv Eiendomsmegling Småstrandgaten

Proaktiv Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Feil/mangelfulle opplysninger, nybygg

 

 

Saken ble behandlet av Reklamasjonsnemnda den 29. august og 24. oktober 2016. Klageren har fremlagt ytterligere dokumentasjon og anmodet om fornyet behandling. Innklagede ble gitt anledning til å besvare klagerens innspill.

 

Det ble fattet følgende avgjørelse ved første gangs behandling:

 

«Saksfremstilling:

Klagerne hevder at fellesutgiftene var høyere enn det som var opplyst i prospektet. Videre var spesifiseringen av hva som var inkludert i fellesutgiftene feil da det var opplyst om at kabel-TV og internett var inkludert. Klagerne anfører at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning.

 

Innklagede hevder at de har opptrådt i tråd med god meglerskikk, da de baserte seg på opplysninger gitt av utbygger og utbyggerens advokat. I tillegg anfører de at det var presisert i prospektet at de oppgitte fellesutgiftene var estimert. Innklagede bestrider klagernes krav.

 

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klagerne har i hovedsak anført:  

Klagerne kjøpte tre andeler i et borettslag formidlet av innklagede høsten 2014. Felleskostnadene, som var opplyst i salgsdokumentene, viste seg i etterkant å være betydelig lavere enn de faktiske felleskostnadene. I tillegg opplyste megleren at kabel-TV og internett var inkludert i fellesutgiftene, hvilket ikke medførte riktighet.

 

 

 

Klagerne tok kontakt med megleren, men han stilte seg uforstående til hvorfor borettslaget hadde økt fellesutgiftene betydelig. Det ble deretter fremmet krav mot innklagede som ble avvist. Klagerne ble anbefalt av megleren å sende krav til selgeren i stedet. Kravet ble derfor rettet til selgeren og sendt via megleren. Selgeren er konkurs og har ikke svart eller kommentert kravet. Det ble tatt kontakt med megleren ved flere anledninger for å få oppdateringer i saken.

 

Borettslaget opplyste om at felleskostnadene ble fastsatt i april 2014. Klagerne hevder megleren ikke har innhentet siste tilgjengelige informasjon i forbindelse med salget. Dette har villedet dem. Megleren burde ikke brukt opplysninger fra en selger som var teknisk konkurs. Megleren burde tatt ekstra forhåndsregler overfor sin oppdragsgiver og kjøpere i en slik situasjon, fremfor å stole på en part frigjort for ansvar og med tvilsom forhistorie. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Klagerne krever erstatning for differansen mellom opplyste felleskostnader og faktiske felleskostnader inkludert kabel-TV og internett over 5 år. Kravet for de tre andelene samlet utgjør kr 215 400.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Innklagede har stor forståelse for at klagerne er misfornøyde med at felleskostnadene ble høyere enn forespeilet i fremlagt estimat på kjøpstidspunktet. Det er likevel slik at innklagede er av den oppfatning at megleren har opptrådt aktsomt i denne saken.

 

Megleren hadde ingen grunn til å betvile riktigheten av fremlagt informasjon eller oppdragsgivers evne til å gjennomføre avtalen etter sitt innhold. Innklagede hadde ikke kunnskap om selgerens finansielle tilstand. Megleren er derfor sterkt uenig i at han skal ha vært klar over forhold som tilsa grundigere undersøkelser enn andre ordinære salg fra profesjonell utbygger.

 

De tre andelene ble opprettet og solgt som en utvidelse av et eksisterende borettslag. Etter meglerens kunnskap forelå det kun estimater og ikke vedtatte fellesutgifter både på det tidspunkt oppdragsavtalen ble inngått, og senere da andelene ble solgt.

 

Opplysningene i prospektet om estimerte fellesutgifter, og hva som var inkludert, var formidlet av selgeren og selgerens advokat. Dette er ordinær fremgangsmåte ved salg av nyoppførte eiendommer. Megleren opptrådte derfor tilstrekkelig aktsomt.

 

Advokaten, som bistod selgeren i forbindelse med organisering av enhetene, opplyste ved oversendelsen av estimatene at disse var lagt frem for forretningsføreren uten at det hadde blitt gitt anmerkninger. Innklagede kjenner ikke til omstendighetene rundt dette, men det var uansett ikke grunn til å betvile estimatene. Megleren mottok opplysningene om fellesutgiftene fra selgeren den 7. august 2014. Han var også tydelig på at det var estimater.

 

Estimatene er i tråd med det som er oppgitt i prospektet. Megleren hadde ingen grunn til å betvile riktigheten av dette. Opplysningene fremkom på en troverdig måte via selgerens advokat. Normalt er det utbygger selv som står for estimeringen. Det har formodningen mot seg at selgeren skulle engasjere en advokat for å estimere fellesutgifter som allerede var vedtatt.

 

Når klagerne i etterkant opplyser om at det ble foretatt et formelt vedtak på høyere fellesutgifter før eiendommene ble solgt, er dette ny informasjon for megleren. At opplysningen ikke ble gitt, skyldes at megleren ikke hadde kunnskap om vedtaket.

 

Den generelle økningen av fellesutgiftene i borettslaget på grunn av innføring av eiendomsskatt i kommunen er ikke noe megleren hadde forutsetning til å ta høyde for. Vedtaket om eiendomsskatt ble etter innklagedes kjennskap besluttet i kommunen først etter salg.

 

Det fremgår for øvrig av prospektet at fellesutgiftene var estimert, og at det kunne skje en økning av fellesutgifter i tråd med de vurderinger som styret og generalforsamlingen jevnlig måtte foreta. Megleren opptrådte i den tro at dette var det nærmeste han kunne komme en kvalitetssikring av estimatet.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått feil opplysninger om fellesutgifter i prospektet og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 11 at oppdragstakeren før handel sluttes plikter å gi kjøperen en skriftlig oppgave med opplysninger som spesifiserer de faste løpende kostnadene. Dette vil for eksempel omfatte de månedlige fellesutgiftene.

Oppdragstakeren må således sette opp en oversikt over hva de faste løpende kostnadene dekker.

 

Klagerne hevder at det er opplyst om feil beløp og spesifisering av fellesutgiftene i prospektet. Innklagede anfører at det var opplyst om at fellesutgiftene bare var estimert, og at de fikk estimeringen av utbyggeren og advokaten. De hevder at de ikke hadde grunn til å foreta nærmere undersøkelser. Nemnda kan ikke se at innklagede har kommentert hva fellesutgiftene omfatter.

 

Det fremgår av prospektet under «Nøkkelinfo» at:

 

«Felleskostnader inkl.: Drift/avsetning vedlikehold av bygning, strøm fellesareal, felles bygningsforsikring, renhold fellesareal, drift/service teknisk anlegg, grunnpakke, kabel-TV/bredbånd Canal Digital, forretningsførsel.

 

Felleskostnadene er estimert».

 

Det følger av NOU 2006:1 at meglerens «viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren». Dersom megleren har grunn til å anta at selgers opplysninger er uriktige, må forholdene imidlertid undersøkes nærmere. Det var ikke noe som tilsa at megleren her burde foretatt nærmere undersøkelser om størrelsen på de estimerte beløpene han hadde mottatt.

 

Nemnda bemerker at megleren mottok informasjon om estimerte felleskostnader fra utbygger og utbyggers advokat. Megleren kunne følgelig bygge på denne informasjonen.

 

Innklagede har imidlertid ikke dokumentert at megleren også fikk informasjon fra advokaten/utbygger om at felleskostnadene dekket kabel-TV og internett. På denne bakgrunn finner nemnda at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klagerens økonomiske tap.

 

Slik saken er opplyst, har nemnda ikke grunnlag for å beregne erstatningskravet. Det er fast praksis i nemnda at erstatningen i slike saker fastsettes til merutgifter i fem år for grunnpakke kabel-TV/ bredbånd Canal Digital neddiskontert til nåverdi.

 

Klagen har etter dette delvis ført frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon:

Proaktiv Eiendomsmegling Småstrandgaten, Proaktiv Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må erstatte klagernes utgifter til grunnpakke kabel-TV/ bredbånd Canal Digital.»

 

Nemnda har besluttet å ta saken opp til fornyet behandling.

 

Klagerne har ved fornyet behandling i hovedsak anført:

Dokumentasjon fra innklagede viser at megler ikke har innhentet offentlig tilgjengelig informasjon om felleskostnader fra borettslagets forretningsfører slik de burde, men tilsynelatende brukt stipulerte kostnader for et sameiet.

 

Seksjonene som innklagede referer til er solgt som selveierleiligheter, og er en del av sameiet. Klagernes leiligheter er borettslagsleiligheter som er en del av et borettslag. Dermed burde megleren ikke brukt disse felleskostnadene til grunn, men innhentet offentlig informasjon fra borettslagets forretningsfører. Felleskostnadene var fastsatt 14. april 2014 og salgsoppgaven er datert 9. september 2014.

 

Når det gjelder de andre dokumentene innklagede har sendt inn er de ikke relevante da de dokumentene også gjelder leiligheter som tilhører et sameie, og derfor ikke klagernes borettslagsleiligheter.

 

Bygget er nytt, men borettslagsleilighetene er solgt etter avhendingsloven. Klagerne ønsker svar på om de er solgt etter korrekt lov.

 

Et annet meglerforetak skulle opprinnelig selge leilighetene. De hentet ut meglerbrev med korrekte felleskostnader den 14. april 2014.

 

Innklagede som senere overtok salget ca. i august 2014 hentet ikke ut meglerbrev, men baserte seg på en gammel e-post fra en advokat. Klagerne ønsker fastslått om dette er god meglerskikk.

 

Innklagede har ved fornyet behandling i hovedsak anført:

Klagernes opplysning om at tidligere megler innhentet et brev fra forretningsfører endrer ikke kravet til meglerens aktsomhet. Spørsmålet er om megleren burde foretatt nye og grundigere undersøkelser enn dem som ble foretatt. Dette har nemnda allerede svart på i sin avgjørelse.

 

Megleren hadde ingen kunnskap om at det forelå korrigerte opplysninger eller at forretningsføreren skulle sitte med mer oppdatert informasjon enn selgeren og selgerens advokat. Megleren ville selvsagt fulgt dette opp om han hadde grunn til å tro at det var grunnlag for å ikke legge oppgitte estimater til grunn.

 

Megleren må i alle prosjekter, i stor grad forholde seg til selgeren og selgerens representanter. I dette tilfellet var det gitt estimater som var kvalitetssikret av advokat som igjen hadde vært i kontakt med forretningsfører. Dette er en ordinær fremgangsmåte i alle prosjekter. Megleren hadde ingen grunn til å betvile opplysningene eller grunn til å kontakte en forretningsføreren.

 

Det er ikke tvilsomt at det var et nybygg. Leilighetene var nyoppført og solgt etter avhendingsloven ettersom en var utenfor virkeområdet for bustadoppføringsloven. Dette er alminnelig praksis. De ble avhendet for første gang fra utbygger til forbruker.

 

Når det gjelder spørsmålet om hva som omfattes av felleskostnadene fikk innklagede disse opplysningene fra selgeren ved selgerens bekreftelse på at salgsoppgaven var lest og at han innestod for opplysningene. Dessverre sørget ikke megleren for å lagre denne godkjennelsen og innklagede har derfor ikke tilstrekkelig dokumentasjon for dette.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Muligheten til fornyet behandling Innklagede har reist spørsmål om det er adgang til å ta opp en sak til fornyet behandling etter at avgjørelsen er meddelt partene, og innklagede er bedt om å ta stilling til om en vil legge nemndas avgjørelse til grunn. Saken ligger som ferdig behandlet på Klageportalen.

Nemnda bemerker at Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglingstjenester punkt 2 siste ledd bestemmer:

«Nemnda skal avvise begjæring om fornyet behandling dersom det ikke er fremkommet nye opplysninger som antas å ville hatt betydning for utfallet av den tidligere behandlingen.»

Dette innebærer at nemnda har adgang til å ta opp en sak til fornyet behandling dersom det fremkommer nye opplysninger som er av betydning for utfallet av den tidligere behandlingen. I dette tilfellet mener nemnda at det er fremkommet slike opplysninger, og nemnda har derfor besluttet å ta begjæringen om fornyet behandling til følge

Sakens realitet På grunnlag av den nå fremlagte informasjon som […] sparebank innhentet i april 2014 fra Bergen og Omegn Boligbyggelag, hadde nemnda ved forrige behandling galt grunnlag for å behandle saken.

Innklagede har vist til at megleren ikke hadde kunnskap om at det forelå korrigerte opplysninger eller at forretningsføreren skulle sitte med mer oppdatert informasjon enn selgeren og selgerens advokat. Det er vist til at megleren i alle prosjekter i stor grad må forholde seg til selgeren og selgerens representanter.

Nemnda er enig i at megleren i utgangspunktet må kunne holde seg til den informasjonen han mottar fra selgeren og i dette tilfellet selgerens advokat. Det må imidlertid forventes, i tråd med vanlig fremgangsmåte ved salg gjennom megler, at megleren også innhenter informasjon om felleskostnader hos forretningsføreren, dersom forretningsføreren har opplysninger om dette. Det viser seg nå at borettslagets forretningsfører allerede medio april 2014 hadde opplysninger om nivået på korrigerte felleskostnader. Det er nå dokumentert at disse ville blitt videreformidlet dersom innklagede hadde rekvirert «forretningsføreropplysninger». Megleren kunne enkelt ha innhentet denne informasjonen. I en slik situasjon er det kritikkverdig at megleren bare baserte seg på estimater fra selgeren/selgerens advokat.

De opplyste felleskostnadene fra megleren for de tre andelene var henholdsvis kr 1 411, kr 1 968 og kr 2 030, men det ble i salgsprosessen informert om at felleskostnadene ville øke med ti prosent, det vil si til henholdsvis kr 1 552, kr 2 165 og kr 2 233 pr. måned. Forretningsføreren hadde i april 2014 informasjon om at korrigerte felleskostnader inkludert «kabel TV» utgjorde henholdsvis kr 2 433, kr 2 865 og kr 3 312. Dette utgjør betydelige avvik selv om man tar hensyn til den varslede økningen på ti prosent. I tillegg kommer det forhold at felleskostnadene ikke dekker kostnadene til bredbånd Canal Digital. Nemnda legger til grunn at «bredbånd Canal Digital» er det samme som «internett».

Innklagede må derfor erstatte til hver av de tre klagerne differansen mellom de felleskostnadene som er oppgitt i salgsoppgaven oppjustert med 10% og de reelle felleskostnadene (inkludert «Kabel TV») og med tillegg av kostnadene til «bredbånd Canal Digital». I henhold til praksis i nemnda gis det erstatning for denne differansen i fem år neddiskontert til nåverdi.

Klageren har stilt spørsmål om det er riktig at andelene ble solgt etter avhendingsloven – og ikke etter bustadoppføringsloven. Nemnda kan generelt opplyse at en forutsetning for at bustadoppføringsloven skal få anvendelse, er at selgerens arbeid med boligen ikke er fullført når avtalen inngås. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å gå nærmere inn på dette, og om det var riktig å selge andelene etter avhendingsloven.

 

Konklusjon:

Proaktiv Eiendomsmegling Småstrandgaten, Proaktiv Eiendomsmegling AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klagerne differansen mellom oppgitte fellesutgifter i salgsoppgaven og reelle kostnader, herunder utgifter til grunnpakke kabel-TV og bredbånd, neddiskontert til nåverdi over fem år.