Klage nr 2016098

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. desember 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      PrivatMegleren Dyve & Partnere

Dyve & Partnere eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Meglers utlegg/vederlag/honorar

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en leilighet. Meglerens verdivurdering var kr 6 500 000. Det høyeste budet som ble inngitt, var på kr 5 700 000. Rett før andre visningsrunde sa klageren opp oppdraget med innklagede. I salgsoppgaven var det opplyst om forkjøpsrett, selv om det ikke forelå. Klageren krever nedsettelse av innklagedes vederlag. Innklagede hevder klageren er fakturert i forhold til signert oppdragsavtale, og at det ikke foreligger grunnlag for nedsettelse av vederlaget.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en leilighet. Klageren innhentet to ulike pristilbud. Den ene megleren indikerte en salgspris på kr 6 000 000. Megleren fra innklagede foretak mente at man skulle klare å få opp til kr 6 500 000, og i hvert fall over

kr 6 300 000.

 

Leiligheten ble annonsert første gang i februar 2016, med visning påfølgende torsdag og

 

 

søndag. Leiligheten fikk svært godt med treff med opp mot 8 000 visninger på www.FINN.no. Mandag etter visningene ble det inngitt et bud på kr 5 500 000. Dette var svært skuffende tatt i betraktning av hvor mye det kokte i markedet, hvor mange visninger det hadde vært avholdt, og det faktum at den indikerte salgsprisen fra megleren var opp mot

kr 1 000 000 høyere. Budet ble derfor avslått.

 

Klageren oppdaget etter visningene at innklagede hadde annonsert leiligheten med forkjøpsrett, selv om det ikke forelå forkjøpsrett. Megleren tok kostnaden for dette ved blant annet å trykke nye salgsoppgaver. Dette anser klageren som en klar innrømmelse av feil. Dette var svært ødeleggende for salget, da markedsføring av forkjøpsrett ikke er prisdrivende og ikke til gevinst for selgeren. I tillegg skjedde dette på et tidspunkt da leiligheten var helt «fersk» i markedet, og flest interessenter antakelig ville se og inngi bud.

 

Etter at klageren sa opp oppdraget, hevder megleren at feilen ligger på klagerens side, og at det var han som selger som burde oppdaget dette ved gjennomgang av salgsoppgaven/annon-sen. En av hovedgrunnene til at klageren valgte megleren, var at han hadde solgt mange eiendommer i området de senere årene, og han antok derfor at megleren var godt kjent med vedtektene i de ulike gårdene, og som i det minste ville spørre forretningsfører ved innhenting av salgsopplysninger om hvorvidt det forelå forkjøpsrett.

 

Nye visninger ble avholdt i mars. Prisantydningen ble også satt ned til kr 5 990 000, og det virket som om megleren denne gang ikke trodde på høyere salgspris. Det kom inn bud på

kr 5 700 000, men budet ble ikke akseptert. Det ble avtalt å legge saken litt i ro, men det var hevet over enhver tvil at klageren var svært skuffet over at de var såpass langt unna salgsprisen som hadde blitt indikert av megleren.

 

I slutten av april ble leiligheten annonsert på nytt med en prisantydning på kr 5 890 000, og én annonsert visning. Det ble avholdt to privatvisninger før den annonserte visningen. Klageren prøvde å få til en avtale med en interessent om kjøp før annonsert visning på

kr 6 200 000, men interessenten takket nei. Dagen før annonsert visning besluttet klageren å trekke leiligheten fra markedet grunnet ulike praktiske forhold. Klageren var skuffet over at megleren hadde gått så høyt ut på banen og vært klar på at man skulle få til en særdeles god pris på leiligheten.

 

Klageren terminerte oppdraget pr. SMS, og bekreftet oppsigelse pr. e-post dagen etter. Megleren bekreftet at oppsigelsen var mottatt, og samtidig informerte han om at rabatter ikke kunne gis, da styret hos ham ikke tillot det. Dette er villedende rådgivning mot en forbruker, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, hvor det fremkommer at man kan kreve at vederlaget settes ned ved pliktforsømmelse. Klageren mener at opplysningen om forkjøpsrett ikke er en ubetydelig feil som ble gjort av innklagede, og som også ble innrømmet som en feil fra deres side. De har heller ikke ført timer fortløpende. Uavhengig av dette er det selvsagt full anledning for eiendomsmegleren til å gi rabatt, uten å måtte få styregodkjenning hver gang. Klageren sendte et svar til megleren og ba om en spesifisert oversikt over utlegg, og antok at de ville sende med underbilag på utlegg også.

 

Klageren mottok faktura på kr 64 550. Det fulgte ikke med vedlegg, dvs. klageren kunne ikke se hva som innklagedes faktiske utlegg hadde vært, og videre mente klageren at fakturaen var altfor høy i forhold til hva som var rimelig honorar. I etterkant fikk klageren en timeliste tilsendt. Ettersom innklagede hadde fullført og sendt sluttfaktura på oppdraget skal timelister være ferdig. Brukt tid skal ligge til grunn for deres rimelige honorar ved oppsigelse, og klageren antar at timelisten er grunnlaget for det. Realiteten var at timelisten var fabrikkert og ser ut til å være en standard timeliste som overhodet ikke samsvarer med virkeligheten. Det er blant annet oppført timer til kontraktsmøte og overtakelse, noe som aldri fant sted på dette oppdraget.

 

Klageren sendte en e-post med forslag om å betale kr 30 000 og kreditnota på en del av markedsføringspakken. Senere kom det en kreditnota på markedsføringspakken på totalt

kr 6 900, slik at total vederlag var på kr 57 650. Megleren kom med et tilbud på kr 5 000 som forslag til forlik, slik at total vederlag blir på kr 52 650. Klageren foreslo at totalbeløpet skulle utgjøre kr 40 000.

 

Innklagede har selvfølgelig rett til vederlag for det arbeidet de har utført, men størrelsen på kravet er ikke rimelig. Eiendommen ble ikke solgt, budene var langt unna forespeilet prisantydning, og vederlaget er ikke rimelig i forhold til det arbeidet som er lagt ned. Det er vanskelig å tallfeste tiden som er brukt basert på den fremlagte timelisten. Det kan ikke være anledning til å skrive timer i etterkant av et oppdrag, og det må sies å være nødvendig her for å kunne tallfeste timetallet. Megleren hevder at han hadde brukt veldig mange timer, men det skal samtidig sies at mye av ikke er relatert til saken, og mange av timene er brukt av hans kontorassistenter. Det kan ikke være rimelig at en kontorassistent med antatt forholdsvis kort utdanning skal ta kr 2 000 eksklusiv mva pr. time. I tillegg er det ikke fremlagt en kopi av faktiske utlegg.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Prisvurderingen innklagede ga klageren i forkant av salgsprosessen var basert på ansvarlig meglers markeds – og lokalkunnskap, samt hans visuelle besiktigelse av leiligheten. Vurderingen ble gjort etter beste skjønn, med tanke på å gi klageren et best mulig beslutningsgrunnlag i prosessen videre. Prisvurderingen var på kr 6 500 000, men med fratrekk av leilighetens andel fellesgjeld på ca kr 250 000, var forhåndsvurdering av forventet markedspris på ca kr 6 250 000.

 

Den salgssum som oppnås i et normalt fungerende boligmarked, vil naturlig nok kunne avvike noe fra den prisvurderingen som en megler gjør i forkant. Meglerens prisvurdering er ikke på noen måte en garanti for at prisvurderingen oppnås. Det er derfor avgjørende at megleren blir gitt tilstrekkelig tid å få eiendommen presentert bredt i markedet, slik at både selgeren og megleren har visshet om at oppnådd pris på boligen reflekterer hva man legger til grunn er rett markedspris.

 

Innklagede var også enig i at oppnådd bud på kr 5 700 000 etter første og andre visningsrunde var for lavt. Den siste visningsrunden ble avlyst av klageren rett før planlagte visninger, og oppdraget ble sagt opp.

 

På dette tidspunktet hadde innklagede registrert at det nylig var gjennomført gode salg i nabolaget, og flere interessenter var veldig positive til leiligheten. Sannsynligheten for å oppnå en pris klageren ville være fornøyd med, var stor. Innklagede mener fortsatt at det innenfor oppdragstidens varighet var oppnåelig å få den pris innklagede hadde vurdert i sin verdivurdering.

 

Klageren anfører at leiligheten ble markedsført med informasjon om at det var forkjøpsrett i borettslaget, noe det viste seg å ikke være. I forbindelse med salgsforberedelsene ble utkast til markedsmateriell oversendt klageren med følgende opplysningstekst: «som selger innestår du for de opplysningene som er gitt i salgsoppgaven/annonsen. Det er derfor viktig at du leser nøye gjennom, slik at eventuelle feilaktige opplysninger kan korrigeres og ting som er uteblitt kan tilføyes». Klageren korrigerte ikke opplysningen om forkjøpsrett.

 

Oppdragsavtaler har en varighet på inntil 6 måneder. Det er avgjørende for et best mulig resultat at megleren blir gitt tilstrekkelig tid til å oppnå rett pris. I dette tilfelle mener innklagede at megleren ble avskåret fra muligheten til å bruke nok tid til å oppnå den pris han mente var rett markedspris.

 

I oppdragsavtalen er det avtalt at oppdragsgiveren ved oppsigelse av avtalen skal betale alle påløpte utlegg og eventuelle tillegg i henhold til oppdragsavtalen. Dersom avtalen sies opp betales i tillegg et rimelig honorar stort kr 15 000. Blant de tillegg som klageren er fakturert for inngår blant annet markedspakke, oppstart/tilrettelegging, innhenting av opplysninger, og visninger som del av vederlaget. Utstedt faktura er i henhold til de vilkår som er avtalt i den signerte oppdragsavtalen. De avtalte vilkår er i overensstemmelse med eiendomsmeglingsloven § 6-5 (3).

 

Det er brukt et betydelig antall timer til salg, utarbeidelse og produksjon av markedsmateriell, forberedelser og gjennomføring av visninger, og ikke minst oppfølgning av interessenter og budgivere.

 

Salgsprosessen er vel tilrettelagt, helt på linje med øvrige gjennomførte vellykkede salgsprosesser hos innklagede. Megleren forsømte ikke sine plikter i salgsprosessen.

 

Innklagede beklager at leiligheten ikke ble solgt. Det foreligger imidlertid ikke en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» som gir klageren rett til nedsettelse av vederlaget etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Oppdragstaker er fakturert i forhold til signert oppdragsavtale. Klagerens krav om nedsettelse av vederlag avvises.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder meglerens krav på vederlag og dekning av utlegg ved oppsigelse av oppdrag.

 

Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til om den markedsverdien som er nedfelt i verdivurderingen, var riktig. Nemnda bemerker at det er vanskelig å sammenligne ulike salg. Blant annet vil standard, beliggenhet, tidspunktet for salg og markedet for øvrig spille inn. Det vil følgelig være noe tilfeldig hvilken pris man får, og hvor raskt salget gjennomføres.

 

At eiendommen viste seg å være vanskeligere å selge enn selgeren og megleren hadde sett for seg, gir ikke selgeren rett til å kreve at eiendomsmegleren skal avstå fra å kreve betaling for den innsatsen han har gjort.

 

Det fremgikk av salgsoppgaven at det var forkjøpsrett til leiligheten, noe som var feil. Selv om selgeren godkjente salgsoppgaven, er det meglerens oppgave å sørge for riktig informasjon om denne type opplysninger. Megleren har derfor opptrådt i strid med god meglerskikk, selv om forholdet ble rettet etter visning. Det er imidlertid ikke sannsynliggjort at dette fikk noen nevneverdig betydning i salgsprosessen.

 

Det fremgår av oppdragsavtalen at «Oppdraget kan sies opp uten varsel av hver av partene. Oppdragsgiver betaler alle påløpte utlegg + evt. tillegg i henhold til denne avtale, enten megler eller oppdragsgiver sier opp avtalen. Dersom oppdragsgiver sier opp oppdraget, betales i tillegg et rimelig honorar stort kr 15 000. Ved avtale om timepris betaler oppdragsgiver for medgått tid + utlegg».

 

Når det gjelder fakturaen, er den med ett unntak i samsvar med oppdragsavtalen. Det er fakturert for «annonsering CCT digital markedsføring/klikk annonsering sølv pakke» på kr 6 900, noe som ikke fremgår av oppdragsavtalen. Konsekvensen er at kr 6 900 må godskrives klageren.

 

Klageren har reagert på de fremlagte timelister fra innklagede. Nemnda bemerker at timelister kun får betydning i de tilfeller hvor det er avtalt timebasert vederlag – og ikke provisjon som i dette tilfellet. I denne saken har klageren sagt opp oppdraget, og megleren har krav kr 15 000 i vederlag i henhold til oppdragsavtalen. Nemnda nevner at den fremlagte «Timeliste selger» synes å være en standard oversikt over «tenkte» timer basert på gjennomføring av et vanlig salg.

 

Slik saken er fremlagt for nemnda, er det med unntak for den uriktige opplysningen om forkjøpsretten i salgsoppgaven, ikke noe som tilsier at megleren har forsømt seg i utførelsen av oppdaget, eller tilsidesatt sine plikter slik at det gir grunnlag for en vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.

 

Klagen har etter dette ført delvis frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

PrivatMegleren Dyve & Partnere har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må godskrive klageren 6 900 kroner.