Klage nr 2016114

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. desember 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Buskerud Vestfold AS avd. Larvik

 

Saken gjelder:               Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en tomt gjennom innklagede i juli 2013. Klageren hadde ikke mottatt korrekte opplysninger om tomtens størrelse, til tross for at innklagede hadde mottatt matrikkelbrev med endring av tomtestørrelsen før bud ble inngitt. Innklagede har erkjent å ha opptrådt i strid med god meglerskikk ved at tydeligere informasjon om tomtestørrelsen ikke ble gitt til klageren, men innklagede bestrider at det foreligger ansvarsgrunnlag for erstatning eller økonomisk tap.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en ubebygget tomt gjennom innklagede den 29. juli 2013. Etter at bindende avtale var inngått ved budaksept, fikk klageren vite at tomten var mindre enn først opplyst.

 

I salgsoppgaven var det også opplyst feil bruksnummer. Megleren forklarte at dette skyldtes at tomten ennå ikke var ferdig oppmålt, og at det derfor ikke forelå bruksnummer. Det viste seg i ettertid at tomten var ferdig oppmålt, og at megleren hadde mottatt matrikkelbrev. Klageren fikk ikke dette matrikkelbrevet før budrunden.

 

Størrelsen på tomten var presisert både i e-post mellom klageren og innklagede, og i budskjemaet. Det var solgt en annen tomt rett ved siden av for kr 800 000. Denne var opplyst å være 120 kvm mindre enn tomten som klageren var interessert i. Megleren brukte tomtestørrelsen som salgsargument. Megleren presset opp prisen på tomt nummer 2 ved å argumentere for at denne var mye større, selv om han visste at dette var feil. Klageren var villig til å betale kr 120 000 mer for tomt nummer 2 ettersom den var større. Klageren fikk tilslag på tomten for kr 920 000.

 

Klageren fikk matrikkelbrevet den 4. august 2013, og det viste seg at tomtene var oppmålt og tinglyst allerede den 5. juli. Megleren visste det korrekte tomtearealet mange dager før budrunden og før klageren fikk oversendt salgsoppgaven med feil tomtestørrelse. Differansen på de to tomtene var redusert fra 120 kvm til 50 kvm, ettersom tomten, som klageren hadde kjøpt, var blitt redusert og tilsvarende hadde tomt nummer 1 fått større areal.

 

Argumentet om at klageren hadde akseptert risikoen for arealendringer er ikke holdbart. Poenget er at megleren visste om arealavviket før budrunden, uten å informere klageren om dette.

 

Etter å ha rettet klage mot innklagede, har klageren fått en erkjennelse av at megleren opptrådte i strid med god meglerskikk, men innklagede har ikke etterkommet klagerens erstatningskrav.

 

Klageren mener at megleren har opptrådt klanderverdig og ikke oppfylt de krav som følger av det strenge profesjonsansvaret.

 

Megleren skulle ha informert klageren om tomtestørrelsen da han sendte over salgsoppgaven, og han burde ikke har løyet om at oppmålingen ikke var ferdig på buddagen. Megleren har opplyst om at annonsen ble korrigert på FINN, men dette kan ikke være av betydning ettersom salgsoppgaven ble oversendt uten at informasjon om korrekt areal ble gitt. Klageren forholdt seg utelukkende til salgsoppgaven.

 

Klageren ville ha stoppet tidligere i budrunden dersom det korrekte arealet var kjent. I budskjemaet står det at tomten var 680 kvm. Dersom klageren hadde visst at den andre tomten bare var 50 kvm mindre, ville klageren ha stoppet på kr 850 000. Klageren betalte kr 70 000 mer som følge av meglers manglende informasjon.

 

Innklagede hevder at arealet ikke har betydning for eiendommens markedsverdi, og at klageren ikke har lidt noe økonomisk tap. Dette er ikke riktig. Det reduserte tomtearealet medfører et økonomisk tap ved at eiendommen har en mindre objektiv verdi enn dersom tomten var større. Det er tale om en flat tomt, hvor de 35 kvm ekstra tomt kunne gitt klager plass til eksempelvis garasje eller frukthage. Det faktum at megler selv brukte tomtens størrelse som argument for at klageren burde by høyere, viser at arealet hadde en verdi selv om det ikke hadde betydning for størrelsen på huset.

 

Klageren har lidt et økonomisk tap, og dette tapet kreves erstattet av innklagede. Klageren har estimert tapet til kr 47 896 (basert på kvadratmeterpris) eller kr 70 000 (tap estimert ut ifra prisen klageren hadde vært villig til å betale dersom tomtens reelle størrelse var kjent).

 

Klageren ber nemnda fastsette erstatning etter eget skjønn, mellom kr 47 896 og kr 70 000.

 

Klageren mener at kravet ikke er foreldet ettersom matrikkelbrevet med de korrekte opplysninger ble mottatt den 4. august 2013, og klage ble sendt til Reklamasjonsnemnda den 3. august 2016. Klageren mener at kravet heller ikke er bortfalt på grunn av passivitet.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

De to tomtene ble lagt ut for salg før fradeling var skjedd. I prospektet var det forklart at arealene på tomtene var antatte areal, og at dette kunne endres, og at kjøperen aksepterte eventuelle endringer.

 

Den 19. juli 2013 mottok megleren et vedtak om fradeling med korrekte areal på tomtene. På klagerens tomt var det et arealavvik på ca 35 kvm, noe som tilsvarte i overkant av 5 % avvik. Arealene på tomtene ble rettet på FINN samme dag, men ved en feiltakelse ble ikke teksten der arealene også var opplyst endret. Da klageren leste annonsen den 22. juli 2013 på FINN, stod endelig og korrekt areal under tomtestørrelse.

 

Den andre budgiveren som konkurrerte med klageren om tomten, hadde fått matrikkelbrevet. Innklagede beklager på det sterkeste at klageren ikke fikk dette før inngivelse av bud.

 

Megleren hevder at han ikke har brukt prisforskjellen eller størrelsen på de to tomtene som argument i budrunden.

 

Det er etterspørselen som er det avgjørende for prisen, og i dette tilfellet var det flere budgivere som ønsket eiendommen, og som var villig til å by over hverandre. Det kan ikke være avgjørende hva nabotomten ble solgt for. Det kan være tilfeldigheter som gjør at en eiendom blir dyrere enn en annen i samme område.

 

Megleren skulle ha gitt klageren tydeligere informasjon om arealet. Dette er brudd på god meglerskikk, og innklagede beklager og tar det til etterretning for videre kvalitetssikring internt.

 

For at klageren skal ha rett til erstatning, må det foreligge et erstatningsberettiget tap. Innklagede bestrider at dette foreligger. Det er ikke relevant hva nabotomten ble solgt for, eller at denne fikk en annen størrelse. Det var opplyst i prospektet at kjøperen tok risikoen for arealendringer. Arealet var ikke betydelig endret, kun redusert med ca. 5 %. Forutsetningene for å bygge på tomten var ikke endret.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om erstatning for påstått økonomisk tap som klageren har lidt som følge av meglerens manglende opplysninger om korrekt tomteareal.

 

Megleren har erkjent at det ble gjort en feil, og at klageren skulle fått beskjed om korrekt tomteareal. Nemnda har likevel kommet til at klagen ikke kan føre frem. For det første var det i salgsoppgaven tatt forbehold om arealets størrelse. For det andre utgjør avviket i areal bare vel fem prosent av tomten, det vil si at avviket er relativt beskjedent. For det tredje la konkurrerende budgiver inn et bud på kr 910 000, det vil si kr 10 000 under klagerens bud. Den andre budgiveren hadde fått opplyst riktig areal. På denne bakgrunn legger nemnda til grunn at markedsprisen var rundt kr 920 000 på salgstidspunktet. Klageren har derfor ikke lidt noe økonomisk tap.

 

Klagen har etter dette ikke ført frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.