Klage nr 2016117

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. desember 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Kolbotn

 

Saken gjelder:               Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren og hans tidligere samboer kjøpte enebolig gjennom innklagede i 2012. Ved videresalg i 2014 ble det oppdaget en tinglyst heftelse som inneholdt en forbud mot overnatting i kjelleretasjen. Klageren mener innklagede har misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke innta denne erklæringen i salgsoppgaven. Klageren krever erstatning for økonomisk tap lidt som følge av arbeidet med å få heftelsen slettet. Innklagede bestrider kravet og hevder at megleren overholdt sin opplysningsplikt, samt at erklæringen uansett ikke innebar noen reell begrensning, eller at den hadde prisdempende effekt.

 

Klageren er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en bolig gjennom innklagede i september 2012. Ved videresalg høsten 2014 ble det avdekket at det var tinglyst en evigvarende erklæring om forbud mot nattopphold i kjellerstuen. Klageren hadde ikke kjennskap til dette på forhånd og ble svært overrasket.

 

Da klageren kjøpte boligen, ble underetasjen opplyst å være primærrom (P-ROM). Det ble ikke gitt informasjon om begrensninger i bruken av kjellerstuen. I grunnboksutskriften som var vedlagt salgsdokumentene, fremgikk det at det var tinglyst enkelte heftelser på eiendommen, men selve heftelsene var ikke vedlagt, og deres nærmere innhold ble heller ikke gjengitt noe sted.

 

Det var megleren som skulle bistå klageren med videresalget som oppdaget forholdet, og han mente det var en grov feil av innklagede at erklæringen ikke hadde blitt innhentet og vedlagt i salgsdokumentene da klageren kjøpte boligen. Den nye megleren mente at den aktuelle heftelsen måtte opplyses i sin helhet ved det planlagt videresalget, og at dette ville være en salgshemmende opplysning. Klageren ble anbefalt å klage til innklagede, og anmode om at de ordnet opp ved å få slettet heftelsen.

 

Innklagede påtok seg å forsøke å rydde opp i forholdet, og rettighetshaveren til heftelsen ble kontaktet for å få en aksept til sletting. Det er uomtvistet at heftelsen var høyst reell, og at denne kun ville la seg slette ved å få en aksept fra rettighetshaveren.

 

Innklagede avviste etter hvert ansvar i saken. Dette ble begrunnet med at klageren selv måtte anses å ha ansvaret for å gjøre de nærmere undersøkelser i grunnboken, og at heftelsen uansett ikke utgjorde noe verdiminus. Klageren har bestridt dette. Etter dette har ikke saken funnet noen løsning. Salget ble satt på vent, og klagerens advokat forsøkte å megle med rettighetshaveren for å finne en løsning for sletting av heftelsen. Dette lyktes til slutt, og sletting av heftelsen ble nedtegnet i en erklæring og sendt til Kartverket.

 

Eiendommen ble videresolgt våren 2016 for kr 8 700 000.

 

Klageren sendte krav til innklagede tilsvarende de ekstrautgifter klageren var blitt påført i anledning saken, totalt kr 233 334. Kravet ble avslått av innklagede.

 

Innklagede har opptrådt klanderverdig og erstatningsbetingende uaktsomt ved å ikke ha innhentet og vedlagt i salgsoppgaven den aktuelle heftelsen om forbudet mot nattopphold i kjellerstuen. Det må anses klart at denne heftelsen utgjorde et verdiminus ved eiendommen.

 

En av meglerens hovedoppgaver er å innhente viktig og fullstendig informasjon om eiendommen som skal selges, og det må anses som et brudd på meglers plikter når informasjon om en viktig heftelse som setter begrensninger for bruken av boligen ble utelatt fra salgsdokumentene. Klageren har innhentet en avhengig takstvurdering der det fremgår at erklæringen utgjør et verdiminus, og at den ville sette begrensninger for bruken av kjellerdelen.

 

Klageren har savnet aktivitet fra megleren for å rydde opp i egne feil. Dersom det var slik at heftelsen var av liten eller ingen betydning for eiendommen, forventet klageren å få dette nærmere dokumentert, eks. ved at innklagede tok kontakt med rettighetshaveren og fikk dette bekreftet.

 

Kjellerarealet måtte ha blitt videresolgt som S-ROM og ikke som rom for varig opphold, P-ROM, dersom klageren ikke selv hadde ordnet opp i forholdet. Misligholdet til megleren har påført klager et økonomisk tap.

 

Det foreligger ansvarsgrunnlag, og de øvrige vilkår for erstatning er også oppfylt.

 

Som følge av meglerens mislighold har klageren pådratt seg advokatutgifter for å få fremforhandlet en løsning, ekstrakostnader for lån og løpende utgifter på eiendommen ettersom den ble solgt halvannet år senere enn planlagt. Klageren skulle selge på grunn av samlivsbrudd, og hadde ikke planlagt å sitte alene på boligen så lenge.

 

Klageren anser det som uomtvistet at kravet ikke er tapt som følge av passivitet eller foreldelse. Det har vært jevnlig dialog mellom partene, og klageren har presisert overfor innklagede at kravet ville opprettholdes. Samlet krav utgjør nå kr 251 659, hvorav kr 110 000 er advokatutgifter. I tillegg kommer ekstra renter og ekstra utgifter ved boligen, samt utgifter til megler.

 

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Servitutten om bruk av peisestuen ble tinglyst som heftelse på samtlige eiendommer som ble utparsellert i området på 1960-tallet. Innklagede reagerer derfor på at erklæringen om benyttelse ble oppfattet som salgshemmende av den nye megleren. Foretaket til den nye megleren har solgt syv boliger i området de siste tre årene, og innklagede kan ikke se at det er dokumentert at den aktuelle heftelsen er slettet ved disse salgene, på bakgrunn av påstanden om at den aktuelle servitutten er salgshemmende og prisdempende.

 

Klageren må selv ha ansvaret for og ta konsekvensen av at det planlagte videresalget ble satt på vent. I perioden har det til opplysning vært en prisstigning på 15 % i området.

 

Det er feil at kjellerarealet måtte blitt markedsført og solgt som sekundærrom. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. En henvendelse til takstmann ville gitt korrekt grunnlag og også ivaretatt klagerens plikt til tapsbegrensning.

 

Klageren søkte kommunen om tillatelse til å bygge om deler av kjelleretasjen til sekundærleilighet før overtakelsen i 2013. Det er underlig at dette ble godkjent av kommunen, dersom den aktuelle servitutten hadde noen relevans. Ombyggingen som ble foretatt, må ha skjedd i henhold til gjeldende regler og godkjenning fra kommunen. Klageren må derfor ha kjent til servitutten allerede før overtakelsen, men valgte å se bort ifra denne ettersom den ikke hadde noen betydning for de omsøkte bygningsarbeidene.

 

Da klageren kontaktet innklagede to år senere i forbindelse med videresalget, bisto innklagede i forbindelse med spørsmål om blant annet servitutten. Innklagede var av den oppfatning av det planlagte salget kunne gå som planlagt, forutsatt at det ble opplyst om servitutten på vanlig måte.

 

Subsidiært anfører innklagede at det påståtte tapet ikke kan veltes over på innklagede, men må dekkes av klageren selv. Tapet er ualminnelig høyt og til dels udokumentert. Klageren har ikke oppfylt sin tapsbegrensingsplikt.

 

Forut for klagen til nemnda omfattet klagerens krav også andre forhold, herunder tinglyst festekontrakt og deleforbud, krav som senere er frafalt. Arbeidet med dette har hatt betydning for det tap klageren hevder å være påført.

 

Kravet må uansett anses bortfalt som følge av passivitet. Etter dialog med klagerens advokat hvor innklagede bestred ansvar, var den siste kontakt mellom partene i januar 2015. Innklagede hørte ikke noe fra klageren igjen før i september 2015 hvor det ble opplyst at klagerens advokat fortsatt jobbet med å få klarlagt faktum og dokumentasjon. Innklagede samtykket til å ikke påberope seg foreldelse før tidligst 1. september 2016. I mars 2016 ble begjæring om sletting av heftelsen undertegnet av rettighetshaveren. Det tok halvannet år fra klageren angivelig ble kjent med servitutten til den ble slettet. Deretter tok det ytterligere fem måneder før klage ble sendt til Reklamasjonsnemnda. Rettighetshaveren har overfor innklagede bekreftet at det ikke var noe problem å slette heftelsen, og at hun enkelt medvirket til dette. Hun opplyste videre at det kun ble rettet én henvendelse fra klageren vedrørende sletting av heftelsen.

 

Megleren har ikke opptrådt i strid med eiendomsmeglerloven, og det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Megleren ga verken mangelfulle eller uriktige opplysninger.

Salgsoppgave med heftelser ble gitt i henhold til lovens § 6-7. Det er ikke krav om at meglere skal innhente kopi av heftelsene og vedlegge disse i salgsoppgaven. Heftelsene slik de fremkom på grunnbokbladet var gjengitt i salgsoppgaven.

 

Klageren mottok de opplysningene som megleren hadde plikt til å informere om. Heftelsene som ble inntatt i salgsoppgaven er gjengitt med samme ordlyd som i grunnboken. Opplysningene var av en slik art at interessenter hadde oppfordring til å undersøke innholdet nærmere. Særlig gjaldt dette opplysningene om «benyttelse» ettersom klageren hadde planer om å omdisponere underetasjen. For klageren måtte det være av særlig interesse å undersøke om det forelå begrensinger knyttet til dette. Innklagede mottok ingen henvendelse fra klageren om hva heftelsene gikk ut på. Klageren forsøker å skyve sin undersøkelsesplikt, som han ikke oppfylte, over på innklagede.

 

Tvisten kunne vært avverget dersom klageren/klagerens prosessfullmektig hadde lest nøyere gjennom de tinglyste heftelsene. I stedet ble det en sammenblanding av både det ene og det andre, selv om megleren tidlig i prosessen forsøkte å forklare dette for klager. Klagerens prosessfullmektig skrev også feil dagboknummer på den første begjæringen om sletting, slik at det måtte lages en ny.

 

Innklagede er uenig i at servitutten ville ha en prisdempende effekt. Da klageren kjøpte boligen, ble den solgt for kr 650 000 over prisantydning, og det var tre andre interessenter som la inn bud. Innklagede anfører at disse interessentene hadde undersøkt grunnboken og var kjent med heftelsen, uten at dette syntes å ha noen dempende effekt på prisen.

 

Når det gjelder de enkelte tapsposter, bemerkes det at utgifter til advokat er svært høye. Det må antas at det vesentligste av disse kostnader er knyttet til problematikken omkring festekontrakten, som ikke vedgår nærværende klagesak.

 

Klageren har tatt et bevisst valg om å utsette salget, og deretter brukt ualminnelig lang tid på å få slettet servitutten. De kostnader som dette har medført, kan ikke veltes over på innklagede.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om erstatning for kostnader påløpt som følge av meglers påståtte misligholdte undersøkelses- og opplysningsplikt.

 

Klageren har anført at innklagede har misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke gi klageren informasjon om innholdet av heftelsene som påhvilte eiendommen ved kjøpet. For nemnda knytter tvisten seg til den tinglyste erklæringen om forbud mot å benytte peisestuen til overnatting.

 

Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7. Etter bestemmelsens første ledd skal megleren «sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen». Etter annet ledd plikter megleren å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder bl. a. tinglyste forpliktelser, jf. § 6-7 (2) nr. 3.

 

I salgsoppgaven ble heftelsene gjengitt med samme ordlyd som på grunnbokbladet. Partene er uenige om hvorvidt dette var tilstrekkelig til å oppfylle opplysningsplikten, og om megleren pliktet å innhente og vedlegge kopi av de tinglyste dokumentene.

 

Det følger av bestemmelsen at det alltid skal gis opplysninger om tinglyste servitutter i salgsoppgaven. Opplysningene må være så tydelige at det er mulig å danne seg et inntrykk av heftelsens innhold, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven, side 311. Det må være mulig å anslå innholdet av servitutten og hvilke konsekvens den ville ha for eiendommen.

 

Det følger av tidligere nemndspraksis at dersom formuleringen ikke er tilstrekkelig opplysende for kjøper, vil det være i strid med god meglerskikk ikke å innta den i salgsoppgaven, RfE 2010121.

 

Derimot er det neppe generelt påkrevet med en redegjørelse for innholdet av heftelsen. Det må imidlertid redegjøres for innholdet av heftelsen dersom dette er opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen, jf. § 6-7 (1) og RfE 2008112. For at megleren skal kunne vurdere om det kreves en nærmere redegjørelse for heftelsens innhold, må megleren undersøke servituttens innhold, jf. Bråthen side 311.

 

I salgsoppgaven var det opplyst følgende om det som gjaldt bruk av kjellerstuen:

 

Servitutter: «den manuelle grunnboken har dokumenter som antas å ha historisk betydning, eller som er tinglyst vedrørende matrikkelenhetens grenser og areal».

 

Servitutter i grunn: 23.12.66: erklæring/avtale: bestemmelse som benyttelse

 

Nemnda finner at det er kritikkverdig at megleren ikke fremla som vedlegg til salgsoppgaven servitutten som innebar et forbud mot overnatting i kjellerstuen, eller opplyste i selve salgsoppgaven om servituttens innhold. Megleren burde for øvrig tatt skritt for å få ordnet opp i dette forholdet da det ble en sak. Megleren har etter dette opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Erstatningskravet kan imidlertid ikke føre frem. Nemnda kan her vise til sekretariatet i Finansklagenemndas vurdering av 2. desember 2016, hvor det heter:

 

«Sekretariatet kan i denne saken ikke se at det er fremlagt noen dokumentasjon på hvorfor det var behov for advokatbistand i forbindelse med sletting av den aktuelle heftelsen, eller noen forklaring på hvorfor dette arbeidet tok nærmere ett og et halvt år. Vi kan herunder ikke se at det er dokumentert at det faktisk forelå noen juridisk tvist med rettighetshaveren utover at det er opplyst om at det var mye «frem og tilbake». Vedrørende ekstrautgiftene til lån, løpende utgifter ved eiendommen og utgifter til trykking av nytt prospekt m.m. synes disse kostnadene først og fremst å skyldes at kjøper tilsynelatende har forholdt seg passiv frem til det endelig lyktes å få slettet heftelsen. Sekretariatet kan følgelig ikke se at det er sannsynliggjort at det foreligger tilstrekkelig årsakssammenheng, jf. avhl. § 7-1 eller at kjøper har overholdt sin plikt til å avgrense tapet gjennom rimelige tiltak, jf. avhl. § 7-2, første ledd. Vi kan derfor ikke se at kjøper har krav på erstatning jf. avhl. § 4-14.

Sekretariatet finner etter dette ikke grunn til å gå nærmere inn på selve mangelsvurderingen etter avhl. §§ 3-7, 3-8 eller 3-9 annet punktum.»

 

Reklamasjonsnemnda er enig med Finansklagenemndas sekretariats vurdering her. Det er ikke for nemnda fremkommet opplysninger som tilsier en annen vurdering.

 

Klagen har etter dette ført delvis frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

DNB Eiendom AS Kolbotn har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.