Saksframstilling

Klager krever erstatning fra innklagede. Bakgrunnen for kravet er at innklagede skal urettmessig ha latt en nausttomt følge med salg av klagerens eiendom.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren solgte fritidseiendom i 1997. Innklagede har gjort en feil ved salget. En sjøtomt som skulle beholdes, er gått med i handelen. Tomten har alltid ligget i familien og har i tillegg til en økonomisk verdi, en sentimental verdi.

Feilen er innrømmet av innklagede. I avgjørende omgang har innklagede avvist ansvar og påberopt foreldelse.

Kjøperne hevder å være i god tro, og nekter tilbakeføring.

Klageren hevder innklagede har et profesjonsansvar, og at innklagede har utvist ansvarsbetingende uaktsomhet.

Videre hevder klageren at saken ikke er foreldet. Dette med bakgrunn i at klageren reagerte straks de fikk nyss om at kjøper trodde de var eiere av sjøtomten, da de ville bygge naust. Dette hadde klageren ikke mulighet til å få greie på før.

Innklagede anfører:

Saken dreier seg om rett til nausttomt skulle følge med eller ikke. Rettigheten er en tinglyst rett til eiendommen som ble overdratt, og følger rent faktisk med som følge av dette.

Prinsipalt, om bevisvurdering:

For å finne ut om nausttomten skulle følge med eller ikke må Reklamasjonsnemnda foreta bevisvurderinger som vanskelig kan gjøres ved en skriftlig behandling av saken. Verken faglig leder eller den aktuelle megler er lenger ansatt hos innklagede. Innklagede hevder at saken bør avvises da den ikke er egnet for behandling i Reklamasjonsnemnda.

Subsidiært, angående foreldelse:

Dersom saken ikke avvises på grunn av bevisvurderinger, kan kravet være foreldet.

Fristen er 3 år, regnet fra den angivelige feilen i desember 1997 i forbindelse med tinglysning av skjøtet. Fristen er løpt ut, og man må se på om det kommer en tilleggsfrist.

Kjøperen burde skaffet seg kunnskap om fordringen ved nabovarsling i desember 2004, men ventet til 21.02.06 med å klage. Kravet er i alle tilfelle således foreldet og innklagede må frifinnes.

Atter subsidiært, om hva som var avtalt:

Nausttomten er ikke spesielt omtalt i salgsoppgaven. Det fremkommer at eiendommen overtas med alle rettigheter og forpliktelser, og at kjøperen har fått seg forelagt skylddelingsforretning av 10.07.75.

Under overskriften «rettigheter» fremkommer det at tomten skal ha rett til sjøhustomt med sjølending. Det forhold at klageren oversendte skylddelingsforretningen til innklagede uten forbehold om at rettighetene ikke skulle følge med, indikerer at retten skulle følge med ved salget.

I kjøperens bindende kjøpetilbud fremkommer det forbehold om blant annet klarhet vedrørende nausttomt. Klageren ble gjort oppmerksom på forbeholdene, og det var åpenbart at nausttomten var et tema forut for kontraktinngåelse. Kjøperen hevder det var klart at nausttomten skulle følge med.

Det er et poeng at hvis klageren hadde ment å beholde rettigheten var det på grunn av aktuell utnyttelse. Det er gått over 8 år fra salget til spørsmålet kommer opp, noe som indikerer at utnyttelse av retten verken er eller var aktuell. Dette indikerer igjen at retten skulle følge med.

Klageren hevder nausttomten hadde en sentimental verdi, noe som har formodningen mot seg så lenge de ville overdra selve eiendommen. Da synes det lite sannsynlig at en ikke-definert nausttomt skulle representere noen slik verdi.

I henhold til servituttlovens regler er det ikke anledning til å fraskille denne tomterettigheten fra eiendommen. Det har formodningen mot seg at partene har avtalt noe som er i strid med servituttlovens preseptoriske regler.

Innklagede tilskrev kjøperne av eiendommen. Dette ble gjort uten noen objektiv vurdering av saken, kun etter anmodning fra klageren. Faglig leder og den aktuelle megler var ikke lenger ansatt, og brevet ble forfattet ut i fra informasjon kun fra klageren. Brevet kan derfor ikke sees på som et uttrykk for innklagedes syn, eller erkjennelse av feil fra innklagedes side.

Atter subsidiært, forholdet til servituttloven:

Det var ikke adgang til å unnlate at rettigheten skulle følge med ved handelen. Det er snakk om en reell servitutt, og etter servl. § 9 2. ledd er det forbud mot å avhende slike rettigheter atskilt fra eiendommen de er knyttet til.

I alle tilfelle foreligger det ikke noe økonomisk tap for klageren. Det er ikke fremlagt noe dokumentasjon på at rettigheten har noen verdi.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder salg av fritidseiendom, og tvist om en nausttomt fulgte med ved salget.

Krav som gjelder nausttomten, er foreldet, jf. foreldelsesloven § 9. Kravet foreldes «tre år etter at den skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige». Foreldelsen anses å ha begynt å løpe fra bud ble inngitt i oktober 1997.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Kravet er foreldet. Klagen avvises.

Oslo, den 5. september 2006