Klage nr 2016156
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6. februar 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Privatmegleren Park
Saken gjelder: Meglers utlegg/vederlag/honorar
Saksfremstilling:
Klageren solgte sin bolig gjennom innklagede. Som følge av forsinket saksbehandling i kommunen foreslå ikke ferdigattest som avtalt ved overtakelsesdatoen. Det var klageren som hadde risikoen for dette. Klageren mener at megleren ikke ivaretok sine omsorgsforpliktelser overfor henne som selger ved at han ikke sørget for å utforme kontrakten på en slik måte at hun ikke satt med den risikoen.
Innklagede bestrider å ha opptrådt i strid med god meglerskikk. Utgangspunktet er at ferdigattest skal foreligge, og at det er selgerens ansvar at den foreligger ved overtakelse. Det var også dette som var avtalt mellom partene. Klageren mener at innklagede skulle advart henne mot å påta seg denne risikoen. Innklagede mener at selgeren som utgangspunkt allerede har denne risikoen, og dermed bar klageren risikoen for kommunal saksbehandling så lenge hun eide eiendommen.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av sin leilighet. Meglerbistanden var mangelfull, og megleren ivaretok ikke klagerens interesser i samsvar med meglerens lovpålagte forpliktelser. Megleren sørget ikke for at kjøpekontrakten var utformet på en slik måte at klageren ikke satt med risikoen for offentlig saksbehandlingstid for utstedelse av ferdigattest.
Klageren opplevde også manglende støtte fra megleren for sine synspunkter da det oppstod konflikt med kjøperen om rettigheter og plikter etter kjøpekontrakten.
Innklagede har likevel krevd fullt oppgjør. Klageren er uenig i at dette kan kreves når den leverte tjenesten var mangelfull, og det forelå en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglerens side.
Megleren plikter å gi opplysninger om juridiske spørsmål av betydning for handelen. Megleren skal bistå partene i arbeidet med å fylle ut avtalen med alle vesentlige vilkår for handelen. Det følger av kravet til god meglerskikk at meglerne må gi råd og opplysninger til oppdragsgiver om at oppdragsgiver ikke må påta seg et kontraktsansvar for kommunal saksbehandlingstid i en søknadssak som skal gjennomføres for plan- og bygningsetaten. Kontraktsutformingen i denne saken var kritikkverdig, og må anses som en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Det samme gjelder den unnvikende oppfølgingen og den manglende støtten klageren opplevde da tvisten med kjøperen oppstod.
Klageren burde blitt frarådet å påta seg en forpliktelse som var avhengig av den kommunale saksbehandlingstiden. Dette burde megleren regulert for partene på en forsvarlig måte slik at klageren ikke ble eksponert for et større misligholdsansvar enn det som var avtalt og nødvendig.
Klageren krever minimum en halvering av meglerens vederlag.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede mener at det ikke er grunn for kritikk av deres arbeid.
I utgangspunktet er det selgerens ansvar å sørge for at en eiendom har ferdigattest. I dette tilfellet hadde selgeren full oversikt over prosessen frem mot ferdigattest, og hadde engasjert arkitekt som kunne råde henne i alle spørsmål om innhenting av ferdigattesten.
Innklagede kan ikke se at megleren var i noen bedre posisjon til å gi selgeren råd om prosedyrene rundt ferdigattest enn det klagerens egen arkitekt var. Det gjelder ikke noen garantier for offentlig saksbehandling, det burde være åpenbart også for klageren. Innklagede er ikke kjent med om forsinkelsene i antatt tid for kommunal saksbehandling i realiteten skyldtes klagerens eget forhold eller ikke. Uansett er det uakseptabelt i ettertid å forsøke å skylde på megleren.
Innklagede plikter å rådgi enhver kjøper fra å overta en eiendom før selgeren har levert ferdigattest. Medvirkning til overtakelse av en eiendom og oppgjør uten ferdigattest, uten uttrykkelig å ha advart kjøperen mot dette, vil som oftest være brudd på god meglerskikk. Innklagedes utgangspunkt er derfor at ferdigattest skal foreligge før overtakelse.
I denne saken var partene blitt enige om en avtale under en privat visning. En del av denne avtalen var at selgeren skulle sørge for at ferdigattest forelå før overtakelse. Innklagede ble informert om at dette vilkåret var fremsatt som et uttrykkelig forbehold fra kjøperens side. Det var ingen grunn for innklagede til å stille spørsmåltegn ved denne betingelsen ettersom forbeholdet stemte overens med det rettslige utgangspunktet. Kjøpekontrakten ble utformet i henhold til dette, og partene undertegnet denne, formodentlig fordi de oppfattet at denne reflekterte det de var blitt enige om. Megleren har plikt til å utarbeide utkast til kontrakt basert på partenes fremforhandlede vilkår, men kontrakten er partenes avtale, og det er de som har ansvar for å ta stilling til det som står der. Dersom klageren var uenig i avtalens innhold, måtte hun informert om dette før signering.
Alternativet til at selgeren har ansvar og risiko for forsinket ferdigattest, er at kjøperen skal bære denne risikoen. Innklagede oppfatter klageren dithen at megleren skulle forklart henne at hun burde kreve å skyve risikoen for forsinkelser i kommunal saksbehandling over på kjøper. Innklagede mener en slik løsning ville være urimelig, og neppe noe kjøperen ville gått med på. Dette ville dessuten være i strid med partenes avtale slik innklagede oppfattet denne. Innklagede mener det ikke ville vært riktig å gi et slikt råd, ettersom det ikke ville være rimelig at kjøperen skulle ha risikoen for selgers søknadspliktige arbeider.
Salget ville vært gjennomført uten problemer om det ikke var for at det tok lengre tid enn forventet å innhente ferdigattest. Dette er selgers risiko fullt og helt, og innklagede kan ikke akseptere forsøket på å legge ansvaret over på andre, herunder innklagede.
Innklagede har ikke brutt god meglerskikk, og det er ikke grunnlag for krav om reduksjon i det avtalte honorar.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse på bakgrunn av meglers manglende rådgivning til klager i forbindelse med utforming av kontraktsvilkår, samt påstand om mangelfull oppfølging da det oppstod tvist mellom partene.
I kjøpekontrakten § 13 pkt. 5 fremgår det: «Det er forbehold i budet om at det skal foreligge ferdigattest på hele kjellerutbyggingen ved overtakelse».
Klageren hevder at megleren burde frarådet en slik klausul i kontrakten, og at det var kjøperen som burde blitt pålagt denne risikoen. Nemnda finner det klart at dette ikke kan føre frem. Det er selgeren som i utgangspunktet har ansvaret for å fremskaffe ferdigattest. Her var det også en kjøpsforutsetning at det skulle foreligge ferdigattest, og en megler kan ikke ensidig endre en slik forutsetning. Det har også formodningen mot seg at en kjøper ville akseptere en slik endring i forutsetningen for budet.
Klagen har etter dette ikke ført frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.