Klage nr 2016145

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6. februar 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Landås

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en halvpart av en tomannsbolig formidlet av innklagede. Kjøpekontrakten ble signert den 25. september 2015. Etter overtakelsen ble klageren gjort oppmerksom på at det var fukt i ytterveggen som delte de to boligene. Dette førte til lekkasje av vann inn på naboens bad. Megleren var gjort kjent med tilstanden før salget, etter å ha fått telefon fra eier av naboeiendommen, samt brev fra naboens advokat hvor megleren ble oppfordret til å gi opplysninger i salgsoppdraget. Megleren foretok seg likevel ikke noe for å ivareta kjøperens interesse i å skaffe seg tilgjengelig informasjon.

 

Klageren er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Etter overtakelsen fikk klageren informasjon fra naboen om lekkasje og fuktskader i deres felles vegg. Ved egen inspeksjon oppdaget klageren at veggen under terrassedøren var våt, og antok at hele resten av veggen også var fuktskadet. Dette var ikke nevnt i taksten eller salgsoppgaven. Klageren mener at både selgeren og megleren kjente til dette, og at megleren har misligholdt sin opplysningsplikt.

 

Klagerens advokat har tidligere representert klagerens nabo. Advokaten sendte e-post til megleren den 8. september 2015 med informasjon om at naboen ønsket avtale med ny eier om vedlikehold av takterrasse og felles vegg. Naboen hadde lenge vært plaget av fukt og lekkasjer i sin leilighet, pga. dårlig vegg mellom de to boligene. E-posten inneholdt videre et utdrag fra befaringsrapport av befaring som var gjennomført utvendig på begge boligene i mars 2015. Det fremgikk av rapporten at utside yttervegg bar preg av dårlig vedlikehold over lang tid, og at vegg og vinduer var potensielle årsaker til lekkasje. Det ble anbefalt iverksatt utbedring av yttervegg så snart som mulig. Advokaten skrev videre i e-posten til megleren at hennes klient, naboen, ønsket dialog med ny eier, og at innholdet i e-posten ble formidlet i salgsoppdraget. Klageren mener megleren har brutt sin opplysningsplikt i salgsoppdraget. E-postens innhold ble ikke formidlet til klageren, og dette var i strid med meglerens lovpålagte opplysningsplikt.

 

Det kan ikke være ansvarsbefriende for megleren at selgeren «ikke var enig i innholdet».

 

Når det gjelder innklagedes påstand om at det ikke er dokumentert at vannlekkasjene hos naboen skyldtes forhold ved klagerens bolig, er dette riktig. Det har ikke rettslig relevans å bevise årsaksforholdet til vannlekkasjen hos naboen. Det rettslige tema er meglerens opplysningsplikt om at salgsobjektet potensielt kunne være årsak til en konkret, kjent vannskade på nabobygg gjennom felles vegg. Meglerens kunnskap gjennom telefonsamtale med naboen og deretter e-post fra naboens advokat er kjernepunktet i klagen. Megleren prioriterte å fremme boligens attraktivitet på bekostning av kjøperens interesse i å få tilgang til informasjonen om problemene med vanninntrenging mellom boligene i tomannsboligen.

 

Klageren krever dekket sitt tap som følge av at megleren ikke overholdt sin opplysningsplikt.

 

Klagerens totale istandsettingskostnad har vært kr 1 758 000. Dette tilsvarer et fradrag på 42 % av normal byggekostnad i taksten, og viser at klageren har måttet sette i stand huset langt utover det som normal slitasje ut fra byggeår skulle tilsi.

 

Det bemerkes at klageren har trukket fra den utbedringskostnad som knytter seg til bygningsdeler som fremsto som synlig skadet på visning, og disse omfattes ikke av erstatningskravet i denne saken.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede var ikke kjent med at det var fukt i ytterveggen mot naboen. Det var imidlertid kjent for både selgeren, megleren og takstmannen at boligen bar preg av dårlig vedlikehold, og boligen var derfor markedsført som et oppussingsobjekt.

 

Innklagede erkjenner ikke ansvar. Klageren mottok tilstrekkelig informasjon om eiendommen før han innga bud.

 

Megleren tok kontakt med selgeren etter å ha mottatt e-posten fra advokaten til naboen, og konfronterte selgeren med opplysningene som fremkom der. Selgeren opplyste at hun ikke var enig i det som stod der, og at hun ikke ønsket dette inntatt i salgsoppgaven. Megleren ble videre gjort kjent med at selgeren og naboen hadde vært i en årelang konflikt.

 

Ut ifra de opplysninger som fremkom av e-posten om befaringsrapporten, mente megleren disse var dekket under taksten hvor det var inntatt om konstruksjoner og innvendige forhold blant annet «Bygningen ble bygget i 1976 og bygningsdeler som ikke er skiftet vil være på slutten av sin levetid…» og «det er registrert råde i stuevinduer (utvendig). Løpende utskifting av vinduer må påregnes pga alder.»

 

I taksten ble det blant annet på grunn av det overnevnte gjort et fradrag på kr 1 100 000 som tilsvarte fradrag av normale byggekostnader på 25 %.

 

For megleren var det viktig å få frem at eiendommen var et oppussingsobjekt, og dette ble også fremhevet i salgsoppgaven.

 

Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser at de vannlekkasjer naboen anfører å ha, skyldes forhold ved klagerens bolig. Det fremgår ikke av rapportene hvor vannlekkasjene stammer fra. Lekkasjene kan like gjerne skyldes forhold på naboens egen eiendom.

 

Erstatningskravet avvises uansett på grunnlag av at opplysninger om eiendommens tilstand fremkom av salgsoppgaven, herunder at bygningen var av eldre dato, at bygningsdeler var på slutten av sin levetid, samt at det var registret råte i stuevinduer. Dette tilsier at kjøperen måtte regne med at det høyst sannsynlig ville være også andre skader på yttervegg. Enhver interessent ble gjort oppmerksom på at eiendommen var et oppussingsobjekt, og at det var foretatt en verdireduksjon på 25 % på grunn av alder, vedlikeholdsmangler og tilstandssvekkelser. Samlet gir disse opplysningene ikke grunnlag for å anføre at megleren ikke overholdt sin opplysningsplikt.

 

Potensielle kjøpere ble også skriftlig informert om «fuktmerker ved drager i stue i 2. etasje» og «råte i flere stuevinduer» i taksten som var inntatt i salgsmaterialet. Dette burde ha foranlediget nøyere undersøkelser fra interessenter for å avdekke omfang og eventuelle følgeskader før bud ble inngitt. Konsekvensene av at dette ikke ble gjort kan ikke veltes over på meglerforetaket i ettertid.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om erstatning etter påstått brudd på meglers opplysningsplikt.

 

Nemnda bemerker at eiendommen var markedsført som et oppussingsobjekt, noe som tilsier at en kjøper måtte være forberedt på at det ville påløpe kostnader for å utbedre feil og mangler. Spørsmålet er om megleren i tillegg eksplisitt burde gitt opplysninger om at det var fukt i ytterveggen som delte boligen, som forårsaket lekkasje på naboens bad. Megleren hadde fått den informasjonen fra naboens advokat, vedlagt en befaringsrapport fra en eiendomsrådgiver.

 

Nemnda finner det klart at det burde vært gitt informasjon om en slik konkret opplysning, selv om boligen ble solgt som oppussingsobjekt. Det er i en slik situasjon ikke tilstrekkelig å vise til at selgeren ikke ønsket dette. Meglerens opplysningsplikt er en lovbestemt plikt som ikke kan begrenses av hensyn til selgerens ønske. Dette gjelder selv om det eventuelt kunne være uenighet om omfanget av fukt i veggen mellom de to boligene, og hvilken skade det hadde påført naboen.

 

Megleren har følgelig opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å overholde sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

 

Når det gjelder erstatningskravet, har ikke nemnda grunnlag for å ta stilling til dette.

 

Klagen har etter dette ført delvis frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

DNB Eiendom AS Landås har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å overholde sin opplysningsplikt.