Klage nr 2016141
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6. februar 2017. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Hadeland
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en enebolig formidlet av innklagede i juni 2015. Huset viste seg å være i vesentlig dårligere stand enn beskrevet i salgsoppgaven, blant annet var det råte i konstruksjonen. Klageren har fremmet erstatningskrav mot innklagede med påstand om at megleren ikke innhentet tilstrekkelig informasjon om eiendommens tilstand. Innklagede bestrider kravet og viser til at det dreide seg om skjulte feil og mangler, og at det ikke forelå noen omstendigheter som tilsa at megleren skulle innhentet ytterligere informasjon eller foretatt nærmere undersøkelser. Klageren kjøpte boligen usett. Klageren har mottatt kr 700 000 i erstatning fra selgers eierskifteforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte enebolig gjennom innklagede. Huset var i vesentlig dårligere stand enn forventet, og det må rives. Grunnkonstruksjonen var vesentlig underdimensjonert, det var råte i konstruksjonen, og det var ikke mulig å rette opp i feilene eller bygge videre slik det stod.
Megleren burde ha bedt om en grundigere rapport (tilstandsrapport) for å kunne fastsette en pris på huset. Dette ble ikke gjort. Han undersøkte ikke hvem som hadde bygget huset. I egenerklæringsskjemaet er det krysset «vet ikke» på spørsmål om noen av arbeidene var utført av eier. Det har i senere tid fremkommet at huset i sin helhet er bygget av tidligere eier. Dette burde megleren ha undersøkt nærmere.
Klageren har i realiteten kjøpt en tomt for kr 1 950 000.
Klageren krever kr 2 120 000 for bygging av nytt hus med fratrekk for erstatning fra eierskifteforsikringen på kr 700 000.
Innklagede har i korte trekk anført:
Alle de påpekte feil og mangler fremstår som skjulte feil og mangler.
Ved alle eiendomssalg innhenter innklagede rutinemessig informasjon om eiendommen. Dette innhentes fra selger, takstmann og gjennom meglers egen befaring, og dette danner grunnlaget for informasjonen som kjøperne får gjennom salgsoppgaven. Potensielle kjøpere inviteres på visning for å gjøre egne undersøkelser og vurdere eventuelle forbehold i budgivning. I dette tilfellet har klageren ikke deltatt på avholdt visning, og kjøpte følgelig eiendommen usett.
Klageren ble frarådet å kjøpe usett. Hun fulgte ikke dette rådet. Megleren fikk forståelsen av at hun uansett ønsket å gjøre så store endringer med huset at det ikke var nødvendig å se det først.
Megleren fikk god informasjon om eiendommens tilstand fra selgeren som var enke og hadde bodd i huset fra det ble bygget av blant annet hennes mann på 1970-tallet. Megleren hadde ingen opplysninger som tilsa at eiendommen hadde skjulte feil eller mangler. Eiendommen fremstod som normalt godt vedlikeholdt, og dette fremgikk også av taksten. Det forelå ingen forhold ved eiendommen som skulle tilsi at det måtte innhentes en grundigere tilstandsrapport.
Klageren fikk i februar 2016 utbetalt kr 700 000 fra selgerens eierskifteforsikringsselskap som endelig oppgjør for reklamasjon som ble fremsatt da manglene ble oppdaget etter overtakelse. Verken innklagede eller takstmannen ble kontaktet i denne sammenheng. Klageren har fått full kompensasjon for de feil og mangler som var på eiendommen.
Det vises til nemndas avgjørelse i lignende sak 2016032.
Påstand om opptreden i strid med god meglerskikk og krav om erstatning bestrides.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning på grunn av meglers påståtte manglende overholdelse av sin undersøkelses- og informasjonsplikt.
På bakgrunn av nemndas skriftlige saksbehandling har nemnda ikke grunnlag for å vurdere innklagedes rådgivning til selgeren i forbindelse med innhenting av verdi- og lånetaksten. Denne delen av klagen blir derfor å avvise.
Den viktigste kilden til opplysninger om boligens stand, er de opplysninger megleren får fra selgeren og i dette tilfellet verdi- og lånetaksten. Det springende punkt er om denne informasjonen ga megleren særskilt oppfordring til å foreta nærmere undersøkelser om eiendommen.
Taksten – som ikke er en tilstandsrapport – gir etter nemndas syn ikke megleren en oppfordring til å foreta nærmere undersøkelser. Det var i taksten opplyst at deler av kryprommet hadde lav høyde og ikke ga mulighet for inspeksjon. Videre at terrengfall mot grunnmur kan gi fuktighet i kryprom i perioder med sterk nedbør og ved snøsmelting. Takkonstruksjonen er ikke bygd med lufting langs gesims, noe som kan gi fare for isdannelse på taket. Det er heller ikke loftsluke for inspeksjon av loftet. Potensielle interessenter fikk følgelig informasjon om mulige risikofaktorer ved boligens stand.
Klagen kan etter dette ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.