Saksframstilling

Klagerne kjøpte leilighet gjennom innklagede. Klagerne fikk ikke opplyst om dårlig isolering mot naboleiligheten, selv om innklagede visste om forholdet. Klagerne krever kr12.558 i erstatning som følge av dette.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Gården leiligheten ligger i er fra 1890-årene og totarehabilitert i perioden 1995-2000. Klagernes leilighet skal ha blitt bygget i 2000, og klagerne overtok den i slutten av juli 2005.

I forbindelse med visningen ble innklagede gjort oppmerksom på at soverommet i leiligheten mangler lydisolering i taket mot leiligheten i etasjen over. Opplysningene ble overbrakt fra en person under visingen, som sitter i styret i borettslaget. Innklagede videreformidlet ikke disse opplysningene til klagerne.

Klagerne merket ikke støy fra naboleiligheten på visning, men oppdaget raskt at det manglet lydisolering over soverommet, og opp til naboen over. Ved en test for lydgjennomgang ble det konkludert med at lydproblemet høyst sannsynlig skyldes manglende lydisolering i taket på soverommet. Taket er heller ikke nedforet som i resten av leiligheten, noe som kan sees med det blotte øye, da taket her er 20 cm høyere enn hva det er i resten av leiligheten.

Etter et møte med innklagede kom at brev fra deres advokat hvor innklagede innrømmet at en av deres ansatte hadde fått beskjed, men avviste ansvar så lenge den ansvarlige megleren ikke hadde blitt informert.

Innklagedes representant på visning ble informert om den manglende isoleringen av en representant for gårdsstyret. Forskjellen i takhøyde ble også påvist. Innklagede benekter ikke at denne informasjonen ble gitt. Innklagedes representant ville ikke ta stilling til disse opplysningene, og henviste gårdsstyreren til den megleren som egentlig foresto salget.

Beboerne i naboleiligheten over soverommet informerte megleren per telefon om mangelen, men hørte deretter ikke noe mer.

Klagerne mener innklagede har brutt god meglerskikk ved ikke å videreformidle opplysninger om mangelen i salgsoppgaven. I det minste burde innklagede oppdaget dette gjennom sin undersøkelsesplikt. Innklagede fikk en klar oppfordring av gårdsstyret om å undersøke forholdet nærmere.

Klagerne ønsker at innklagede erstatter taper klagerne er påført, med kr 12.558 for utbedring av mangelen.

Innklagede anfører:

Innklagede mener prinsipalt at det ikke foreligger mangel i denne saken. Spørsmålet er hva klagerne kunne forvente. Selgeren av leiligheten har ikke opplyst noe om dårlig isolering, og det må legges til grunn at hun ikke har sett på den manglende isoleringen som en mangel.

Det fremgår også at lydisoleringen er fra byggeåret, dvs. fra 1892. Klagerne kunne derfor ikke vente noe i nærheten av dagens standard.

Mangelen som påberopes er så liten, sett i forhold til verdien på eiendommen, at den ikke kan ha virket inn på avtalen.

Subsidiært, meglers rolle:

Selgeren hadde ikke overfor innklagede opplyst at det forelå dårlig lydisolasjon i leiligheten. Det fremkom heller ikke noe under leilighetstesten som utløste noen generell undersøkelses- eller opplysningsplikt for innklagede. Høydeforskjellen på 20 cm kan heller ikke i seg selv utløse en slik plikt.

Klagernes nabo tok kontakt med innklagedes visningsassistent for å gjøre henne oppmerksom på den, etter hans mening, dårlige isoleringen. Ettersom det ikke forelå noen informasjon fra selgeren eller taksten, utover at isolasjonen var fra byggeåret, sa assistenten at hun ikke hadde kunnskap om at det forelå en mangel.

Assistenten anmodet naboen om å kontakte innklagede. Innklagede kunne da gå videre med selgeren om eventuelt nærmere kontroll. Innklagede har etter dette ikke blitt kontaktet av noen av naboene, og det er heller ikke dokumentert at dette har skjedd. Assistenten stolte på at naboen, på hennes oppfordring, ville kontakte innklagede, og tilbød derfor ikke at innklagede skulle kontakte naboen.

Det anføres etter dette at innklagede ikke har brutt god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning på kr 12.558 som følge av manglende opplysninger om lydisolering.

Problemstillingen er om innklagede skal være ansvarlig for det tap klagerne har lidt som følge av manglende lydisolering i soverom. Det må legges til grunn at det her foreligger lydgjennomgang, jfr. tilstandsvurdering fra september 2005. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke ta stilling til om forholdet utgjør en mangel ved leiligheten, da dette i så fall krever bevisføring som Nemnda ikke kan gjennomføre.

Utgangspunktet er at forhold som dette er en sak mellom kjøperen og selgeren.

På visning ble det gitt konkret opplysninger om at lydisoleringen var dårlig. Opplysningene kom fra et styremedlem, som bodde rett over leiligheten som var for salg. Visningsassistenten oppfattet opplysningene som så viktige at styremedlemmet ble oppfordret til å ringe eiendomsmegleren som hadde oppdraget.

Spørsmålet er om innklagede kan være ansvarlig på grunnlag av de opplysninger som ble gitt på visning, og som ikke ble meddelt kjøperne. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning skulle eiendomsmegler kontrollere og videreformidle så vidt klare og presise opplysninger om dårlig lysisolering som ble gitt fra styremedlemmet, jf. emgll. § 3-7. At opplysningene ble gitt til visningsassistenten har ingen betydning; foretaket er ansvarlig for de som brukes som foretakets representant på visning. Innklagede blir dermed ansvarlig for de utgifter som klageren er påført ved å rette opp den dårlige lysisoleringen.

Reklamasjonsnemnda har ikke vurdert om innklagede kan søke regress hos selgeren.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagen gis medhold.

Oslo, den 29. september 2006.