Klage nr 2016166

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 13. mars 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Bergen Sentrum

 

Saken gjelder:               Feil opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede i 2011. I forbindelse med at hun skulle selge eiendommen i 2015 oppdaget megleren hun hadde engasjert, at eiendommen var regulert til næringseiendom. Ved kjøpet av eiendommen i 2011 fremgikk det av salgsdokumentasjonen at eiendommen var regulert til boligeiendom. Klageren hevder innklagede skulle ha oppdaget at eiendommen var regulert til næringseiendom ved salget og opplyst om dette. Klageren krever erstatning pålydende avviket mellom salgspris som boligeiendom og salgspris som næringseiendom. Innklagede bestrider at de burde ha oppdaget at eiendommen var regulert til næringseiendom. De bestrider at klageren har krav på erstatning. Innklagede hevder under enhver omstendighet at klagerens erstatningskrav er foreldet, da hun burde ha oppdaget de forhold klagen gjelder tidligere.

 

Klageren er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

 

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede i 2011. Eiendommen ble solgt som bolighus med tre leiligheter og verksted.

 

Klageren flyttet umiddelbart inn i én av leilighetene på eiendommen. De to andre leilighetene ble, til tross for manglende godkjenning, leid ut. Disse leilighetene var også utleid før salget.

 

Vinteren 2015 inngikk klageren oppdragsavtale med et annet foretak enn innklagede.

I forbindelse med innhenting av informasjon om eiendommen avdekket megleren at eiendommen var regulert for næring, og ikke bolig.

 

Klageren ble svært overrasket over dette. Da hun kjøpte eiendommen, ble den solgt som bolig, og klageren hadde ikke grunn til å tro at det ikke stemte. Klageren tok via megleren kontakt med innklagede for å få en rask løsning i saken. Da saken ikke løste seg, tok hun kontakt med advokat.

 

Etter at denne mangelen ble oppdaget, har klageren undersøkt saken nærmere. En arkitekt har gjennomgått saken og er av det syn at eiendommen ikke vil få godkjent en bruksendring. Klagerens tap vil etter dette bero på hva eiendommen kan selges for som næringseiendom sammenholdt med som boligeiendom. Ved salgsforsøket vinteren 2015 var det antydet en salgsverdi på kr 4 900 000.

 

Eiendommen ble solgt som en boligeiendom. I følge opplysninger som nå foreligger, er det kun i matrikkelen at eiendommen er registrert som enebolig. Alle dokumenter fra byggesak tilsier at eiendommen er regulert til næring. Hva gjelder innklagedes påstand om manglende oppfordring til å undersøke byggesaksmappe vises det til e-post fra megleren hvor det skrives: «Saken er gjennomgått og ser at vi i sin tid har mottatt info fra byggesaksmappen, dog har vi ikke mottatt helt de samme dokumentene som dere nå har gjort». Dette viser at innklagede faktisk så grunn til å innhente byggesaksmappen. Det fremstår som usannsynlig at kommunen ved innsyn har unnlatt å sende all dokumentasjon. Når innklagede faktisk har innhentet byggesaksmappen, kan ikke meglerforetaket gå fri fordi man ikke har oppdaget at dette var en næringseiendom. Alle dokumenter fra byggesak viser at det var regulert til næring, og at det er forsøkt å gjøre en bruksendring. At megleren da har oversett dette, og heller valgt å stole på matrikkelen kan ikke medføre ansvarsfrihet.

 

Opplysninger om eiendommen er regulert til bolig eller næring er opplysninger en kjøper har all grunn til å regne med å få, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det er meglerens plikt til å innhente og å kontrollere slike opplysninger. Det er ingen grunn til at innklagede ikke skulle kunne innhente de samme dokumenter som megleren klageren engasjerte.

 

Innklagede viser til at klageren ikke har hatt mistanke om at eiendommen ikke har vært en boligeiendom, og at megleren heller ikke hadde slike mistanker. Klageren, som er en forbruker, kan ikke sammenlignes med en profesjonell aktør. Forbrukeren skal kunne stole på informasjonen som er gitt i forbindelse med salg. Dette forutsetter at informasjonen som megleren innhenter blir kontrollert av megleren. Selv om innklagede fikk opplysninger fra selgeren om at eiendommen var regulert for bolig, er dette en så viktig opplysning ved eiendommen at det skulle vært undersøkt nærmere. Byggesaksdokumentene ga også en oppfordring til megleren om å foreta nærmere undersøkelser.

 

Innklagede har ikke oppfylt sin plikt til å innhente og kontrollere opplysninger, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Et slikt pliktbrudd må anses som uaktsomt, og dermed ansvarsbetingende for en profesjonsutøver.

 

Innklagede har påberopt seg foreldelse i saken. Det stilles spørsmålstegn om hvorfor klageren ikke oppdaget mangelen tidligere. Innklagede var klar over at eiendommen inneholdt to leiligheter som ikke var godkjente for utleie. Som allerede nevnt er dette ikke unikt. Innklagede har opplyst om dette, og så ingen grunn til å undersøke dette nærmere.

 

Forholdet rundt hva eiendommen er regulert som, har vist seg vanskelig å finne ut av for ikke-profesjonelle. Det er derfor ikke gitt at klageren ville ha funnet ut av reguleringsforholdene selv om kommunen hadde blitt kontaktet. Klageren hadde ingen forutsetninger for å oppdage forholdet tidligere, og forholdet er ikke foreldet.

 

Klageren har i forbindelse med saken innhentet råd fra en ingeniør for å undersøke muligheten for omregulering til boligeiendom. Han er av det syn at en slik omregulering ikke vil være mulig, og klagerens tap er dermed avviket mellom salgspris som boligeiendom og salgspris som næringseiendom. Klageren har etter dette ikke anledning til å begrense sitt tap ytterliggere.

 

Det er vanskelig å fastsette klagerens økonomiske tap. Verdi – og lånetakst innhentet i forbindelse med det planlagte salget viste en markedsverdi på kr 4 900 000. I forbindelse med saken er det innhentet verdivurdering for næringsbygg. Denne viser en omsetningsverdi for eiendommen på kr 3 000 000. Taksten har imidlertid satt verdien til kr 4 300 000, da takstmann mener det er sannsynlig at en bruksendring vil kunne godkjennes. Ingeniøren som tidligere har uttalt seg om saken, er konfrontert med denne opplysningen om bruksendring. Han er uendret i sitt syn og mener det vil være en betydelig risiko forbundet til søknad om bruksendring. Fra ingeniørens synspunkt fremstår det som usannsynlig at en endring vil tillates. En søknad vil, ifølge ingeniøren, koste rundt kr 150 000. I tillegg kommer søknad til Statens vegvesen da det i tillegg må søkes om bruksendring av avkjørsel. Risikoen ved en slik søknad er derfor for høy til at det kan tillegges vekt i saken.

 

Klagerens økonomiske tap må etter dette fastsettes skjønnsmessig. Forskjellen på de to nevnte takstene viser et sannsynlig tap på minst kr 1 900 000. Hva gjelder årsakssammenheng kan det ikke være tvil om at det er påregnelig med et større tap når en næringseiendom er solgt som en boligeiendom. Klageren stiller seg uforstående til innklagedes påstand om manglende årsakssammenheng dersom det foreligger ansvarsgrunnlag.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede er enig i at kjøpere generelt må kunne ha en berettiget forventning om å få riktig opplysning om hvorvidt en eiendom er bolig – eller næringseiendom. Får kjøperen feil opplysning på dette punktet, er det en mangel som selgeren normalt kan holdes objektivt ansvarlig for. For at megleren skal kunne holdes ansvarlig, må megleren ha opptrådt uaktsomt. Uaktsomheten må også ligge utenfor det slingringsmonnet Høyesterett har oppstilt for opptreden som kan kritiseres, men uten at den er så kritikkverdig at det kan føre til erstatningsansvar.

 

Megleren hadde ikke kunnskap, og heller ingen mistanker om at eiendommen var regulert for næring. Meglerens viktigste kilde til informasjon er selgeren. Som utgangspunkt må megleren kunne legge til grunn at selgeren gir riktige opplysninger om hvorvidt salgsobjektet er regulert til bolig eller næring. Opprinnelig oppdragsgiver krysset i egenerklæringsskjemaet av for at salgsobjektet var enebolig. Det var ingen andre opplysninger i egenerklæringen som tydet på at dette ikke var riktig.

 

Eiendommen hadde i en årrekke vært brukt som enebolig. I taksten er eiendommen beskrevet som «bolighus med 3 stk leiligheter og verksted lokale i kj-etg.» Det fremgår videre av taksten at «Aktuell eiendom er regulert for bolig. Øvrige reguleringsmessige forhold er ikke kontrollert». Takstmannen fikk altså samme opplysning av kommunen som megleren om at salgsobjektet var en boligeiendom. Ingen av dem fattet mistanke om at dette ikke var riktig, og hadde heller ingen grunn til å fatte mistanke.

 

Megleren fikk opplysninger av kommunen om at bare én av tre leiligheter i bygningen var godkjent. Denne opplysningen ble inntatt i salgsoppgaven. Megleren oppfatte dette som en ekstra forsikring fra kommunen om at i hvert fall den ene boenheten i bygningen var godkjent.

 

Når det gjelder anførselen om at megleren burde ha undersøkt boligsaksmappen, foreligger det ikke noen alminnelig plikt for megleren til å undersøke byggesaksmapper fra eldre byggesaker tilknyttet salgsobjektet. Slik plikt oppstår bare dersom megleren får begrunnet mistanke om forhold som gir en aktsom megler grunn til å foreta særskilte undersøkelser. Det var ikke tilfelle her.

 

Innklagede betviler ikke at kommunen i dag opplyser at eiendommen er en næringseiendom. Men det var ikke noe i meglerens kontakt med kommunen på oppdragstidspunktet som ga grunn til mistanke om dette. Megleren fikk opplyst av kommunen at én av tre leiligheter i huset var godkjent for boligformål. Dette ga ikke megleren noe grunnlag for mistanke om at kommunen betraktet hele bygget som næringseiendom.

 

Opplysningen i salgsoppgaven om at to av tre leiligheter i bygget ikke var godkjent for boligformål har tilsynelatende ikke forhindret klagerne i å fortsette selgerens ulovlige utleie uten å kontakte kommunen. Det var i så fall på egen risiko. Hadde de kontaktet kommunen om de ulovlige boenhetene, ville hele eiendommens status raskt blitt avklart.

 

Innklagede kan ikke se at klagerne i sitt erstatningskrav har tatt hensyn til opplysningen de fikk i salgsoppgave om at to av tre leiligheter i bygget ikke lovlig kunne brukes til boligformål.

 

Innklagede hevder at det ikke foreligger ansvarsgrunnlag, påregnelig årsakssammenheng eller økonomisk tap.

 

I tillegg fastholdes at klagernes erstatningskrav under enhver omstendighet er foreldet. De hadde fått opplyst at selgeren hadde drevet ulovlig utleievirksomhet i bygget, og hadde derfor en klar oppfordring til å undersøke saken nærmere med kommunen før fortsatt utleie. Det dreier seg om et salg i 2010. Klagen er innregistrert hos Reklamasjonsnemnda 29. november 2016. Spørsmålet blir da om klagerne burde ha oppdaget de forhold klagen gjelder før 29. november 2013. Det burde de utvilsomt.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

Innklagede hevder at klagerens mulige krav mot innklagede er foreldet etter foreldelsesloven § 9. Nemnda viser til at foreldelsesfristen er tre år, jf. § 2. Når et krav bringes inn for Reklamasjonsnemnda, avbrytes foreldelsesfristen, jf. foreldelsesloven § 16 nr. 2 bokstav a. I dette tilfellet finner nemnda det klart at eventuelt krav mot innklagede ikke er foreldet. Det forhold at klageren fortsatte utleie av de to ikke-godkjente leilighetene, og ikke tok opp dette spørsmålet med kommunen, kan ikke få betydning. Nemnda mener derfor at foreldelsesfristen først begynte å løpe da forholdene ble oppdaget ved salget i 2015.

 

Når det gjelder spørsmålet om megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, fremgår det av salgsoppgaven at «[f]ullstendige reguleringsbestemmelser er bestilt av Bergen kommune men ikke mottatt grunnet streik i kommunen». Det samme gjelder ferdigattest/midlertidig brukstillatelse.

 

Nemnda har likevel kommet til at megleren har opptrådt uaktsomt. Avgjørende for nemnda er bygningens beskaffenhet, at to leiligheter ikke var godkjent til beboelse, og at det var verksted i kjelleren. Det er i den forbindelse ikke tilstrekkelig bare å vise til i salgsoppgaven at fullstendige reguleringsbestemmelser er bestilt. Det fremgår også av Registeropplysninger fra Matrikkelen datert 8. juni 2010 at deler av eiendommen er angitt som næring – varehandel- og reparasjonsvirksomhet. Disse opplysningene hadde følgelig megler tilgjengelig før salget, noe som tilsa at megleren måtte foreta nærmere undersøkelser. Innklagede er derfor erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å ta stilling til det økonomiske tapets størrelse.

 

Klagen har etter dette ført delvis frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

DNB Eiendom AS Bergen Sentrum har ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. For øvrig fører klagen ikke frem.