Saksframstilling

Klagen gjelder manglende opplysning om planlagt bygning foran klagerens leilighet.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Leiligheten ble frontet med panoramautsikt fra vestvendt balkong. Det var utsikten, samt god planløsning som innklagede mente at gjorde leiligheten til et tiltalende objekt.

Klageren pusset opp leiligheten, men oppdaget at det var en boligblokk under oppføring som tok bort mye av utsikten. Dette stod det ikke noe om i prospektet, og burde klart vært opplyst om av innklagede.

Da klageren kjøpte leiligheten, spurte han spesifikt om det var noe bygging på gang, som ville dukke opp i siktlinjen. Det var bygging av et prosjekt, men innklagede sa at det de så var toppen av øverste blokk. Klageren kikket litt og slo seg til ro med at det var taket og at det ikke ville komme i konflikt med siktlinjen. Det var da ganske frustrerende at det da kom opp en blokk ca 10 meter unna den de hadde kikket på ved visningen.

Etter at kontrakten var underskrevet, fikk klageren utdelt en perm med reguleringskart. Her var en blokk tegnet inn. Med andre ord har innklagede innhentet opplysningene, men ikke informert om det som var på gang. Innklagede har klart forsømt sin omsorgsforpliktelse.

Dersom reguleringskartet var tilgjengelig på visningen, og innklagede var usikker, er det rart dette ikke ble hentet frem, særlig fordi klageren spurte spesifikt.

At kartet ble delt ut på kontraktsmøtet, etter underskriving av kontrakten, er ikke godt nok. Partene er bundet av avtalen ved aksept av bud, altså lenge før kontraktsmøtet. Klageren har ikke fått opplysninger som ville være vesentlige i forbindelse med kjøpsprosessen. Det er ekstra ille, siden klageren spurte nettopp om dette.

Selgerens opplysningsplikt går lenger enn kjøperens undersøkelsesplikt, en undersøkelsesplikt klageren har overholdt da han spurte om siktlinjer på visning.

Innklagede har unnlatt å gi opplysninger som helt klart ville være avgjørende for klageren som kjøper.

Klageren krever et prisavslag på kr 150.000.

Innklagede anfører:

Faglig leder og megler bekrefter at reguleringsplan samt kopi av grunnboken var tilgjengelig på visning.

Innklagede og klageren diskuterte utbyggingen på visningen, da man allerede kunne observere byggekran fra leiligheten. Dette fremgår også av bildet i salgsoppgaven. I følge innklagede er ikke klagerens versjon av det som skjedde riktig. Innklagede kunne ikke konkludere med at det de så var toppen av øverste blokk, og oppfordret klageren til å sjekke dette selv, eller kontakte ham dagen etter, slik at innklagede kunne sjekke ytterligere.

Det kom ingen spørsmål, men et bud uten forbehold. Da kranen var lett å observere, og det var en del diskusjon rundt utbyggingen, er det vanskelig å forstå hvorfor ikke klageren sjekket dette selv, dersom det var så viktig for ham. Klageren arbeider selv i et eiendomsmeglingsforetak, og har lett innsyn i byggesaker.

Innklagede har vært på befaring ved klagerens leilighet. Ikke i leiligheten, men på bakkenivå, da man ikke fant klagerens navn på ringeklokken. Det ble foretatt en vurdering og en sammenligning av salgsoppgaven og reguleringskartet. Kranen på bildet i salgsoppgaven tilhørte det første av to bygg. Det andre bygget ligger ca 150-200 meter unna leiligheten. Klagerens problem er slik innklagede antar denne andre blokken. Denne blokken er klartsynlig, men ligger så langt til venstre at det synes tvilsomt at det er utsikten i den retningen klager kan ha vært opptatt av. Leiligheten har utvilsomt panoramautsikt, og det var vel neppe bestemte siktlinjer klageren var opptatt av da han skulle kjøpe leilighet. Det kan stilles spørsmål om bygget kan ses uten å åpne vinduet eller lene seg utover balkongen.

Innklagede hevder de verken har holdt tilbake opplysninger eller gitt uriktige opplysninger. Videre hevdes det at de omtalte byggene umulig kan ha hatt den skadelige virkningen på utsikten som anføres.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede innrømmer at bygging og siktlinjer ble diskutert. Ingen har hevdet at reguleringskart ikke ble innhentet. Innklagede har ikke overholdt sin undersøkelsesplikt, når det ikke er opplyst om det innklagede burde oppdaget. Forholdet til endelige offentlige planer er noe innklagede skal opplyse om før handelen sluttes. Det holder ikke å si at reguleringsplanen var til stede på visning. Dette må det opplyses om i prospektet. Klageren ble ikke vist noen reguleringsplan og kunne heller ikke se noen på visning.

Når klageren spurte så konkret om bygging og sikt, er det rart at innklagede ikke hentet frem planene, dersom de var tilgjengelige. Innklagede var usikker på reguleringsbestemmelsene. Dette må innklagede være 100 prosent sikker på, når objektet frontes med panoramautsikt.

Klageren legger til grunn at han får vesentlige opplysninger ved å lese prospekt og konferere med megler. Hvis innklagede var usikker, noe man innrømmer, burde det blitt sjekket ut og opplyst om. Innklagede har her klart ikke sjekket ut saken.

Det er ikke bygget som ble sett på ved visningen, som har tatt utsikten, men bygget som i ettertid har kommet opp. Dette kom opp ca 10-15 meter fra klagerens hus og tar utsikten mot syd. Det var ingen ting som tilsa at det skulle bygges noe der da klageren var på visning, men det fremgår klart av reguleringsplanen at det var bygging på gang.

Klageren bekrefter at han bor i leiligheten, men at han har hatt viktigere ting å drive med enn å sette navnet på ringeklokken.

Innklagede innrømmer selv at blokken er synlig fra klagerens leilighet. At innklagede påberoper seg en rett til å vite hvilken utsikt klageren var opptatt av på visning er uforståelig. Panoramautsikt kan neppe brukes når det er begrensninger i øst og vest. Panoramautsikt var avgjørende for kjøpet. Bygget synes godt fra klagerens stue, og at man må lene seg ut skyldes uvitenhet.

Innklagede hadde dessuten god tid til å sjekke opp reguleringsplanene de tydeligvis var usikre på. Klageren fikk ikke tilslaget fredag, men mandag, og innklagede hadde altså tre døgn på seg.

Klageren opprettholder derfor sitt krav på kr 150.000, da dette forringer verdien av utsikten som klager ble forledet til å tro var en panoramautsikt.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede finner det lite formålstjenlig å diskutere hvorvidt reguleringsplanen var til stede eller ikke, og hvilke opplysninger som har blitt gitt og ikke på visningen. Innklagede mener at dette uansett blir påstand mot påstand.

Kjernen i saken er at klageren krever prisavslag for en reduksjon i utsikten han mener at han ikke er blitt gjort forskriftsmessig oppmerksom på før han kjøpte leiligheten.

Innklagede fastholder sin påstand som er fremsatt i brevet av 27.03.06, om at utsiktsreduksjonen ikke kan være så vesentlig at den berettiger til erstatning. Det synes dessuten klart at deler av utsikten i den retning som klageren selv er mest opptatt av er skjult bak et tre som må ha vært synlig undervisningen. Det faktum at innklagede tok feil av den eksakte plassering av klagerens leilighet i bygget med noen få meter, endrer ikke innklagedes vurdering. Innklagede mener at de fleste fortsatt vil bruke begrepet «panoramautsikt» om utsikten fra leiligheten.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

At innklagede velger å fastholde sin påstand om at utsiktsreduksjonen ikke er vesentlig ut fra en visuell befaring på bakkenivå, når klagerens bolig ligger i 5. etasje, høres for klageren lite gjennomtenkt ut. Ut fra bildet klageren sendte, tatt fra sin balkong, er det hevet over enhver tvil at blokka som er kommet opp tar bort store deler av utsikten mot syd. Klageren mener også at innklagede prøver å vri saken bort fra faktum med å antyde at et tre kanskje tar bort deler av utsikten.

Innklagede har ikke overholdt sin undersøkelsesplikt etter emgll. § 3-7. Klageren henviser også til emgll. § 3-6 nr 8. Forholdet til endelige offentlige planer er ett av punktene en eiendomsmegler plikter å opplyse kjøper skriftlig om før handel sluttes.

Klageren opprettholder sitt krav om prisreduksjon på kr 150.000. Klageren understreker at han ikke hadde vært villig til å betale like mye om han hadde blitt opplyst om bygget som var planlagt.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Det kan overhode ikke reises noen tvil om at klageren fikk reguleringskartet utlevert på kontraktsmøtet. Innklagede fastholder også at reguleringskartet var tilgjengelig under visningen.

Innklagede er kjent med den opplysnings- og undersøkelsesplikt som gjelder på området, og innklagede mener at disse er overholdt. Reguleringskartet viser at området tillatter bygg på 30 meters høyde over bakkeplan. Dette er opplysninger som klageren burde kunne lese ut av kartet.

Innklagede synes det er vanskelig å forstå hvorfor klageren ventet til 21.12.05 med å kontakte innklagede og fremsette en reklamasjon. Dato for kontraktsmøte var 30.03.05. Under enhver omstendighet har klageren oversittet reklamasjonsfristen.

Innklagede fastholder at oppføringen av boligblokken Hasleveien 26 ikke i noe tilfelle har medført noen verdiforringelse på klagerens leilighet. Innklagede var på befaring i klagerens leilighet i august. Det viste seg da at blokken ikke kunne sees inne fra leiligheten. Man måtte helt ut i åpningen til balkongen for i det hele tatt å se blokken. Innklagede viser til vedlagte foto tatt under befaringen. Det er fremdeles, i følge innklagede, en fantastisk leilighet både mot syd, vest og nord, selv om den nye blokken kunne sees fra balkongen. At det i salgsoppgaven stod skrevet «panorama utsikt fra vestvendt balkong» er en beskrivelse innklagede fortsatt står inne for. Innklagede mener at det ikke foreligger noen mangel ved leiligheten, og at klageren således ikke kan ha krav på erstatning.

Uansett hvorledes Reklamasjonsnemnda måtte se på vår oppfyllelse av undersøkelsesplikten og kravet om å dokumentere offentlige planer, må det være hevet over tvil at leilighetens omsetningsverdi ikke på noen måte er redusert på grunn av blokken.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren fastholder sitt krav. Som tidligere nevnt ble reguleringskartet overlevert klageren på kontraktsmøtet, etter at kontrakten var signert. Dette er for klageren uvesentlig, ettersom budet da allerede var akseptert.

At innklagede fastholder sin påstand om at reguleringskartet var tilgjengelig ved visning, medfører ikke riktighet. Litt rart at innklagede nå kan lese ut av kartet hvor høyt Hasleveien 26 kan bygges i høyden, når hun tidligere har hevdet at det ville vært umulig for eiendomsmegleren, som forestod salget, å konkludere medhøyden på bygget ved å lese kartet. Klageren mener at det er synd han ikke ble forelagt reguleringskartet på visningen, for da kunne han reddet innklagede ut av denne pinlige saken.

Innklagede mener at klageren må fremskaffe opplysninger som innklagede er lovpålagt å legge frem. Klageren finner dette svært underlig.

Årsaken til at reklamasjonen kom først den 21. desember 2005, var at bygget først da kom inn i klagerens siktlinje. At noen som jobber med eiendomsmegling mener at reduksjon av utsikt ikke betyr verdiforringelse av boligen, er etter klagerens syn et merkelig utsagn.

Utsikten innklagede solgte var neppe inne fra leiligheten, for derfra er det ikke all verdens utsikt å snakke om med et vindu mot vest. Utsiktsbildet han har solgt boligen på er tatt på balkongen, i retning sydvest. Det er denne utsikten det er snakk om.

Klageren fastholder sitt krav, og mener at innklagede må ta ansvar for sine feil i saken. Klageren ville ikke vært villig til å betale så mye for leiligheten dersom han hadde hatt de opplysningene, som innklagede skulle ha fremlagt.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning som følge av manglende opplysninger om oppføring av ny bygning foran klagerens leilighet.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har klageren ikke reklamert for sent.

Ifølge emgll. § 3-6 nr. 8, som gjelder eiendomsmeglerens plikt til å gi opplysninger om eiendommen, skal eiendomsmegler skriftlig gi opplysninger om «forholdet til endelige offentlige planer». I dette tilfellet hevder innklagede å ha lagt frem opplysningene på visningen. Klageren mener at dette ikke er tilfellet. Reklamasjonsnemnda må basere seg på det som dokumenteres skriftlig for Nemnda, og kan derfor ikke legge til grunn at opplysningene er gitt.

Spørsmålet er om det i denne saken ligger innenfor meglerens plikter etter emgll. § 3-6 nr 8 eller andre regler å gi opplysninger om den omstridte utbyggingen.

Emgll. § 3-6 pålegger eiendomsmegler en langtgående plikt til å gi opplysninger «om eiendommen». Etter emgll. § 3-6 nr. 8 skal det gis opplysninger om «forholdet til endelige offentlige planer». Det følger således direkte av ordlyden i bestemmelsen at opplysningsplikten etter emgll. § 3-6 nr. 8 gjelder eiendommen, men ikke naboeiendommen. Det samme er lagt til grunn i lovforarbeidene (NOU 1987:14 s. 73-74). Videre gir Lilleholt i Norsk Lovkommentar note 161 til eiendomsmeglingsloven støtte for et slikt syn, samtidig som han tar avstand fra oppfatningen hos Bech og Hasfjord: Eiendomsmeglingsloven (2. utg., Oslo 1995) s. 86 og Tøgard: Eiendomsmeglers erstatningsansvar (Oslo 1991) s. 34-35. Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling (Oslo 2005) s. 166-167 legger også til grunn at opplysningsplikten etter emgll. § 3-6 nr. 8 gjelder eiendommen. Endelig nevnes at Klagenemnda for eiendomsmeglingstjenester i sak nr. 119/01, som ikke er helt presis når det gjelder anvendelsesområdet for emgll. § 3-6 nr. 8, har uttalt at «Megleren har ingen alminnelig plikt til å undersøke konkrete byggeplaner som eiere av nabotomter måtte ha».

Selv om eiendomsmegler ikke har en plikt etter emgll. § 3-6 nr. 8 til å innhente opplysninger om byggeplaner som eiere av nabotomter måtte ha, kan en slik plikt følge av emgll. § 3-1, jf. NOU 1987:14 s. 73-74, Lilleholt i Norsk Lovkommentar note 161 til eiendomsmeglingsloven, Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling (Oslo 2005) s. 167. Spørsmålet er dermed om det følger av emgll. § 3-1 at innklagede skulle gitt opplysninger om reguleringsplanen for den omstridte eiendommen. Det dreier seg om en eiendom som ligger ca 150 meter unna klagerens leilighet og tomten ligger ca10 meter lavere enn klagerens hus. Den omstridte eiendommen ligger dessuten i ytterkanten av synsvinkelen fra klagerens eiendom. Etter dokumentasjonen som er fremlagt for Reklamasjonsnemnda, bør uttrykket panoramautsikt fortsatt kunne brukes om utsikten fra klagerens leilighet. Etter nemndas oppfatning kan det på denne bakgrunn ikke kreves at innklagede skulle fremlegge opplysninger om det omstridte byggeprosjektet.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagen gis ikke medhold.

Oslo, den 29. september 2006/ 27. oktober 2006.

sign.	sign.	sign.
Vegard Syvertsen	Tore Bråthen	Bård Bømark
Forbrukerrådets representant	formann	Norges Eiendomsmeglerforbunds representant/ Eiendomsmeglerforetakenes Forenings representant