Saksframstilling

Klagen gjelder tvist om hvorvidt en bod/garderobe skal regnes med i BOA (boligareal).

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren viser til «retningslinjer for arealmåling», basert på NS 3940. Her er det sagt om BOA i punkt 6.4.1: «slik at målbare rom skal være bygningsmessig innredet til sitt formål samt overflatebehandlet». Går man videre nedover retningslinjene må man definere bruken av rommet for å kunne plassere det innenfor boligens hoveddel eller boligens tilleggsdel. BOA inkluderer kun boligens hoveddel.

Klageren viser til de ulike definisjoner for hoveddel og tilleggsdel og viser til at et rom på 4,5 kvm uten vindu og med dør ut til gang umulig kan være en del av BOA. Rommet er opplyst tatt med i BOA med den begrunnelse at det er overflatebehandlet på gulv, vegger og tak, dette i følge innklagede og takstmann. Det har blitt lagt spesiell vekt på at det er lagt parkett i rommet. I mottatte svar fra innklagede blir omstridte areal kalt et rom, og det blir kalt garderobe. Overflatebehandlingen kan ikke omdefinere rommet til noe annet, fordi rommet er så lite og uten vindu. At det er lagt parkett på gulvet er således helt irrelevant. Det kan nevnes at vegg mellom gang og dette rommet ikke er kledd på innsiden av rommet, kun grovt kledd med sponplate. Det vil si uten lister, ubehandlet og med åpninger mellom platene. Dette er en vanlig bodkledning.

I svaret fra innklagede blir dette rommet sammenlignet med skyvedørsgarderobe eller fastmontert garderobeskap i soverom eller gang. Dette er å sammenblande to helt ulike begreper. Enten er det rom som man må definere bruken for eller så er det et skap som er en del av et større rom. Dette arealet er av både takstmannen og innklagede beskrevet som et rom.

I tillegg er det et krav til klesbod i dagens Tekniske Forskrift (TEK) § 10-34 til Plan- og Bygningsloven. I TEK heter det at «i enhver bolig skal det være tilstrekkelig plass som er egnet for oppbevaring av mat, klær, utstyr og mer». I veilederen er det utdypet at «innvending bod eller skap må minst være på 3,0 kvm BRA». Kun for 2-roms leilighet eller mindre kan boden erstattes av ekstra skap til oppbevaringsrom. Å gjøre om bruken slik at den kommer i strid med Plan- og Bygningsloven kan da ikke fra takstmannens og innklagedes side være meningen.

Klageren har fått ulike opplysninger fra innklagede, prospektet og takstforetaket. I prospektet var det opplyst at rommet er garderobe og garderoberom. Pr telefon har innklagede opplyst at rommet er oppholdsrom. Det blir fremhevet at målbare rom skal være bygningsmessig innredet til sitt formål samt overflatebehandlet, og at garderoben her var innredet og overflatebehandlet. Rommet kan kalles garderobe og inntas i BOA i følge innklagede. Fra takstforetaket blir det opplyst på telefon at rommet er «rom for personlig hygiene og for klesvask». Det ble fremhevet at det må brukes skjønn, og at rommet var innredet til sitt formål og overflatebehandlet på gulv, vegger og tak og således skulle tas med i BOA. Problemet er at «rom for personlig hygiene og klesvask» vil være rom med håndvask og/eller dusj/badekar, opplegg for vaskemaskin og sluk.

Klageren mener at rommet er en bod eller oppbevaringsrom. Rommet må defineres som en tilleggsdel og kan derfor ikke tas med i BOA. Klageren krever tilbakebetaling av differansen som arealet utgjør av salgsprisen.

Innklagede anfører:

Innklagede viser i sitt tilsvar til brev av 24.02.06: I takst og salgsoppgaven er det omstridte rommet betegnet somgarderobe, og ikke innvendig bod. I «retningslinjer for arealmåling» er det sagt at boligareal måles etter reglene i NS 3490. Her står det at målbare rom skal være innredet til sitt formål, samt overflatebehandlet. Innklagede påpeker at garderoben her var innredet og overflatebehandlet, og den vil derfor kunne kalles for en garderobe og inntas i boligarealet. Dette disponible rommet som det her er rettet en klage på, vil falle innunder dette begrepet.

I rom som for eksempel soverom eller gang/entre, hvor det er innredet skyvedørsgarderobe eller annen form for fastmonterte garderobeskap, inntas dette arealet som går bort i hyller og oppbevaring inn i boligarealet. Dette er helt vanlig praksis i takstbransjen, og det vil være en stor omveltning å endre på dette. Takstmennene har retningslinjer de følger, som er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund og Norges Takseringsforbund.

Innklagede opplyser om at rommet på dette tidspunktet ble benyttet som garderobe og at det dermed kan inntas i boligareal, som har en utvidet definisjon som omfatter rom som er «bygningsmessig innredet til sitt bruk og overflatebehandlet». Innklagede kan derfor ikke etterkomme krav om prisavslag.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det opplyses av innklagede at «garderobe kan medregnes i BOA da det er overflatebehandlet på alle flater, innlagt lys og innredet til sitt formål». For definisjonen av BOA skal Norsk Standard 3940 gjelde, der BOA defineres som bruksareal av hoveddel. Klageren viser til tidligere innsendt klage, med definisjon av hoveddel.

Vedrørende overflatebehandling: Det står ingen steder i «Retningslinjer for arealmåling» at overflatebehandling og innredet til sitt bruk opphever kravet til hoveddel. Men for å følge takstmannens logikk kan det utdypes at rommets overflater er malt murvegg, uten noen form for plater. Plater er det derimot på innsiden av veggen mot gang, men dette er grove, ubehandlete huntonittplater. Det er et enkelt taklys som tennes når døren åpnes og slukkes når døren lukkes. Det er ikke noe dørhåndtak inne i rommet, man kan altså ikke sette seg der og arbeide og lukke døren. Rommet oppleves på alle måter som en typisk bod. Det er heller ikke vindu eller ventilasjon der. Det er festet hyllemateriale som er boret fast i veggen for oppbevaring, altså bodinnredning.

Konklusjonen er at rommet faller innenfor tilleggsdel og kan dermed ikke medregnes i BOA. Hvor har takstmannen det fra at rom som er overflatebehandlet og innredet til sitt bruk ikke trenger å oppfylle krav til hoveddel for å regnes med i BOA?

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning som følge av påstand om for høyt oppgitt BOA.

Spørsmålet er om innklagede her har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved at det omstridte rommet har blitt inntatt i boligareal. Det ligger til en eiendomsmeglers plikter å oppgi korrekt areal, jfr. emgll. § 3-6(1) nr 6.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må det omstridte arealet inngå i boligarealet. Definisjonen av byggets hoveddel i «Retningslinjer for arealmåling» fra Norges Eiendomsmeglerforbunds håndbok er ikke uttømmende.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 27. oktober 2006.