Klage nr 2017003

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. mai 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Fana Sparebank Eiendom AS Nesttun

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en tomt og hytteprosjekt formidlet av innklagede. Klagerne hevder at de ble forledet inn i et kontraktsforhold i strid med ufravikelig lovgiving og uten informasjon om den risiko kontraktstrukturen medførte. Dette har ført til at klagerne har lidt et betydelig økonomisk tap. Klagerne hevder innklagede har handlet i strid med god meglerskikk, og ikke oppfylt sin omsorgsplikt. De krever erstatning på kr 1 852 713. Innklagede bestrider kravet, og anfører prinsipalt at klagen ut fra sin art, sitt omgang og ut fra en betydelig uenighet om sakens faktiske sider ikke bør behandles skriftlig i nemnda. Subsidiært anfører de at klagen ikke kan føre frem.

 

Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Nemnda kom til at klagen avvises.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne meddelte sin interesse for en hytte som var til salgs gjennom innklagede, og kontaktet selgeren for visning av hyttetomten.

 

Selgeren oversendte to tegningsblanketter (en for hytte og en for tomt), og henviste klageren til megleren for underskriving av kontrakt. Klageren underskrev kontrakten, og sendte tegningsblankettene tilbake til selgeren. Tegningsblankettene var tilnærmet identiske og meglerens navn var oppgitt. Det ble gitt opplysninger om at megleren skulle bistå partene med kontraktene.

 

På kontraktsmøtet møtte kun en representant for innklagede og klagerne. Klagerne hadde liten erfaring med kontrakter, og stilte noen spørsmål om innholdet. De fikk kun korte avvisende svar og beskjed om at kontrakten var standardisert. De fikk ingen opplysninger om meglerens rolle i saken, eller om kontraktstrukturen med oppdeling av tomt og oppføring av hytte. Klagerne trodde derfor at kontraktstrukturen var standard for kjøp av hytte under oppføring.

 

En forutsetning for inngåelse av kjøpekontrakten var at deler av kjøpesummen skulle øremerkes vann, vei og avløp (VVA). Det ble avtalt at kr 200 000 av kjøpesummen skulle holdes tilbake på meglerens konto inntil VVA var ferdigstilt. Ved en feil hos megleren ble dette beløpet betalt til selgeren uten at arbeidet med VVA var ferdigstilt.

 

Etter at oppgjøret for kjøp av tomt var fullført, ble dialogen videre tatt direkte med selgeren. Klagerne ble i den forbindelse forelagt standardkontrakt for oppføring av hytte i tillegg til en betalingsplan. Klagerne betalte forskudd uten at de lovpålagte garantier etter bustadoppføringslova ble gitt. Klagerne hadde ingen forutsetninger for å bestride lovligheten av innbetalingskravet.

 

Selgeren gikk konkurs. Klagerne hadde da betalt kr 800 000 for tomt og ferdigstillelse av VVA, samt forskudd for oppføring av hytte med kr 428 478. Tomten var overført og tinglyst til fordel for klagerne, men arbeidet med VVA var ikke ferdigstilt. Selgerens konkursbo krevde at klagerne betalte for VVA, til tross for at for at denne rettigheten ble betalt i forbindelse med tomtekjøpet.

 

Klagernes advokat fremmet krav mot innklagede for meglerens sviktende utførelse av oppdraget. I forbindelse med korrespondansen mellom partene ble det fremlagt nye dokumenter som var ukjente for klagerne, blant annet oppdragsavtalen og prospekt. Det fremgikk av dokumentene at megleren var informert om at hyttetomtene ble solgt uten at det ble stilt lovpålagte garantier. Videre fremgikk det at megleren hadde fullmakt til å selge enheter og til å signere på vegne av oppdragsgiver (selger).

 

Det er helt sentralt for saken at klagerne ikke ble gjort kjent med det nye prospektet. Dette er det prospektet som innklagede viser til i sitt tilsvar.

 

Ufravikelig kontraktslovgivning

Prinsipalt anføres det at megleren har bidratt til en handel som strider med preseptorisk lovgivning, og at dette alene innebærer at oppdraget er utført i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Klagerne skulle i dette tilfellet kjøpe både tomt og oppføring av hytte av samme selger. Handelen var således en avtale om kjøp av hytte og tomt som faller inn under bustadoppføringslova § 1 b). Lovens bestemmelser er preseptoriske og kan ikke fravikes til ugunst, jf. bustadoppføringslova § 3.

 

Megleren skulle i denne saken sørget for at avtale for både tomt og hytteoppføring ble inngått etter bustadoppføringslova. Megleren har imidlertid gjort det motsatte og medvirket til at handelen ble «splittet» opp i to uavhengige kontrakter. Salget av tomt ble inngått etter avhendingslovens bestemmelser, men avtalen om oppføring av hytte ble inngått etter bustadoppføringslova.

 

Megleren har utsatt klagerne for en uakseptabel risiko. Dersom han hadde sørget for at handelen ble inngått etter de preseptoriske lovbestemmelsene, ville klagerne vært sikret det vern som disse ville gitt.

 

Meglerens opptreden er erstatningsbetingende og klagerne har krav på å få dekket sitt økonomiske tap.

 

Manglende omsorgsplikt og mangelfull veiledning/informasjon

Megleren har ikke gitt den omsorg og råd og opplysninger av betydning for handelen som klagerne har et lovmessig krav på, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7.

 

Forholdet mellom avhendingsloven og bustadoppføringslova, herunder betydningen av bruken av de ulike lovgrunnlag, ble ikke redegjort for. Det ble heller ikke gitt opplysninger om virkningen av og risikoen som følger med en splittet eiendomshandel.

 

Innklagede har videre handlet i strid med god meglerskikk ved å utbetale kr 200 000 for VVA som ikke var ferdigstilt. Kravets grunnlag er erkjent i ettertid, men uten at beløpets størrelse er akseptert.

 

Det økonomiske tapet

Klagerne har lidt et betydelig økonomisk tap.

 

Tvisten med konkursboet er pr. dags dato ikke avklart. Årsaken til tvisten med konkursboet skyldes at innklagede i forbindelse med oppgjøret for tomtekjøpet på feilaktig grunnlag utbetalte kr 200 000 av kjøpesummen før VVA var ferdigstilt.

 

Det fremmes også et utvidet betinget krav knyttet til infrastruktur (VVA) på kr 200 000. Grunnlaget for dette kravet er at megleren ikke har sørget for rettsvern for rettighetene til infrastruktur som fulgte med kjøpet av hyttetomten. Klagerne mener at kravet fra selgernes konkursbo er uberettiget, men har så langt ikke fått medhold i dette.

 

Klagerne ble forledet til å betale et forskudd på kr 428 478 uten garanti. Som følge av mangelfulle garantier har klagerne lidt et tap på kr 428 478 (forskudd) og kr 107 120 som erstatning for dagbøter. Klagerne begjærte heving av kontrakten. Heving ble bekreftet og akseptert av selgerens bostyre 8. august 2016. Hevingserklæringen og tidspunktet for denne vil ikke påvirke vurderingen av dagmulkt eller størrelsen av den. Dersom handelen i sin helhet var inngått etter bustadoppføringslovas bestemmelser, ville garantier vært etablert. Det samme gjelder dersom innklagede hadde fulgt lovens plikter om opplysninger og rådgivning.

 

Klagerne har innhentet nye anbud for oppføring av hytte. De innhentede tilbud viser at rimeligste alternativ ligger ca kr 817 115 høyere enn det tilbudet som var avtalt med selgeren.

 

Klagerne krever også erstattet advokatutgifter estimert til kr 100 000.

 

Til sammen utgjør tapet kr 1 852 713.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede kjenner seg ikke igjen i faktum som påberopes som grunnlag for kravet.

 

Oppdragsavtalen ble inngått med grunneieren, og omfatter kun salg av tomter med byggeklausul. I forbindelse med oppdraget, ble det fra innklagedes side laget et eget prospekt. Av prospektet fremgår det tydelig at innklagede kun hadde salget av tomten. Videre fremgår at kjøpesummen er kr 800 000 for ferdig opparbeidet hyttetomt, inklusiv vann og avløp og at «resterende blir en avtale mellom kjøper og [selgeren]».

 

Klagerne hevder at de ikke mottok prospektet av innklagede ved kjøpet av tomten. Dette er uforståelig for innklagede, og i strid med det faktum at prospektet fulgte som vedlegg og er bekreftet mottatt ved klagernes underskriving av kjøpekontrakten. Også på dette punktet er det således sterk motstrid mellom klagernes og innklagedes versjon av faktum.

 

Prospektet som klagerne viser til er laget av selgeren. Hyttene ble solgt etter bustadoppføringslova. Tegningsskjemaet er ukjent for innklagede.

 

Megleren er sikker på at han i alle kontraktsmøtene vedrørende oppføring av hytte etter bustadoppføringslova påpekte viktigheten av at garantien ble stilt før betalingen fant sted. Det fremgår for øvrig tydelig av selve kontrakten punkt 9 at forbruker/kjøper ikke er forpliktet til å innbetale før garanti foreligger. Alle innbetalinger av avtalt vederlag for hyttekjøpet skulle i henhold til kontrakten betales direkte til selgeren, og altså ikke til meglerens klientkonto som tilfellet var ved betaling av hyttetomten.

 

Det tilbakeholdte beløp på kr 200 000 for VVS ble ved en beklagelig feil utbetalt til selgeren uten tilstrekkelig kontroll med om betingelsene for frigivelse var til stede. Bakgrunnen for innklagedes utbetaling av de tilbakeholdte beløpene var at selgeren bekreftet at VVA var ferdig. Klagerne har mottatt et tilbud om løsning som innklagede mener innebærer full erstatning for påført tap.

 

Avtale om tomt ble inngått med grunneieren, mens avtale om oppføring av hytte ble avtalt med en hytteleverandør. Det er i realiteten ikke tale om to separate avtaler inngått med samme selger, men med to ulike aktører som er henholdsvis grunneier og entreprenør i prosjektet.

 

Innklagede har oppfylt sin omsorgsplikt. Klagerne fikk tilstrekkelig og god informasjon fra innklagedes side muntlig under de respektive kontraktsmøter.

 

Innklagede aksepterer at manglende skriftliggjøring av informasjon om kjøp av tomt med byggeklausul isolert sett kan innebære brudd på god meglerskikk. Imidlertid kan ikke dette utgjøre grunnlag for et erstatningsansvar for innklagede.

 

Spørsmålet om informasjon er gitt, og dermed spørsmålet om hvorvidt erstatningsbetingende opptreden er utvist er, slik saken står, et bevisspørsmål som må vurderes ved muntlig og umiddelbar bevisførsel, og ikke ved skriftlig behandling i nemnda. Klagerne har redegjort for et faktum som står i sterk motstrid til innklagedes oppfatning.

 

Når det gjelder tap forbundet med infrastruktur hytte (VVA) på kr 200 000 er veien ferdig. Det er tilbudt kr 100 000 for VVA og kr 15 000 for grusing. Tilbudet er ikke akseptert av klagerne, og det er ikke gitt noen tilbakemelding på hvorfor tilbudet eventuelt anses for dårlig.

 

Det er inngått en avtale med entreprenøren om garantistillelse. Det følger av kjøpekontrakten at klagerne skulle betale direkte til entreprenøren, og at innklagede derfor ikke kunne hatt noen rolle i forhold til å sikre at avtalte garantier var på plass.

 

Når det gjelder tap forbundet med manglende garantistillelse etter bustadoppføringslova § 12 (dagbøter) på kr 107 000 fremgår det av bustadoppføringslova § 22 annet ledd at dagmulkt går til fradrag i skadebot ved heving.

 

I henhold til fast praksis i nemnda blir ikke krav om dekning av estimerte advokatutgifter for nødvendig bistand på kr 100 000 «pådømt».

 

Når det gjelder tap forbundet med alternativ leveranse av hytte på kr 817 115 har ikke innklagede ansvar for entreprenørens oppfyllelse av kontrakten, eller for at selskapet gikk konkurs. Det foreligger således ingen årsakssammenheng mellom de forhold som påberopes som ansvarsgrunnlag for innklagede og denne tapsposten.

 

Prinsipalt anføres det at saken skal avvises. Subsidiært påstås at klagen ikke kan føre frem.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstand om at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ha forledet klagerne til å inngå et kontraktsforhold som er i strid med ufravikelig lovgivning, og uten informasjon om den risiko kontraktsinngåelsen medførte, samt utbetalt et avtalt tilbakeholdt beløp uten at betingelsene for frigjørelse var til stede. Klagerne krever erstatning for sitt økonomiske tap som de har blitt påført som følge av meglerens håndtering av oppdraget.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Innklagede har erkjent at det tilbakeholdte beløpet på kr 200 000 ved en feil ble utbetalt, og har fremsatt et tilbud i den forbindelse som klagerne ikke har akseptert. Det sentrale spørsmålet i saken er imidlertid om det er grunnlag for erstatning og eventuell utmåling av erstatningen. Dette reiser imidlertid bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling. Nemnda har derfor kommet til at saken avvises i sin helhet.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Saken avvises.