Klage nr 2017004

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. mai 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      Privatmegleren Park

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en tomannsbolig formildet av innklagede. Klageren hevder megleren ga feil opplysninger om at hun disponerte en halvpart av fellesarealene, slik at hun kunne bygge ut det resterende utbyggingspotensialet på eiendommen. Hun krever erstatning som følge av dette. Innklagede bestrider at megleren skal ha uttalt seg om at aktuell seksjon eier halvparten av fellesarealene, og mener det ikke er grunnlag for erstatning.

 

Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en eiendom via innklagede. Megleren opplyste at hun som seksjonseier i en tomannsbolig ville disponere en halvpart av fellesarealene, slik at hun også hadde rett til å bygge ut det resterende utbyggingspotensiale til eiendommen. Dette er ikke riktig. Klageren kan bare bygge ut en andel av ubebygget areal tilsvarende hennes seksjon sameiebrøk. Denne er på 136/358 deler.

 

Disse opplysningene var motiverende for klagerens budgivning. Som følge av disse mangelfulle opplysningene er hun blitt påført et tap.

 

Eiendommen består av en boenhet i en vertikaldelt tomannsbolig organisert som et eierseksjonssameie. Tomten er på 1 162 kvm. Ubebygget del av tomten er fellesarealer.

 

Objektet ble lagt ut for salg i august 2015. Tomten omtales som fellestomt i annonsen, samtidig som det gjøres oppmerksom på at det vil være mulig for ny eier å foreta en fradeling av tomt i forbindelse med eierskifte av seksjonen. I nøkkelinformasjon om eiendommen er det samme gjentatt. Det er i boligsalgsrapporten vist til at tomten er delt mellom seksjonene, og at det ikke er inngått noen avtale om fradeling eller benyttelse av tomten.

 

Under salgsprosessen gjorde klageren det klart for megleren at utbyggingsmulighetene var viktig for henne. I prosessen fikk hun også tilgang til en rapport som vurderte muligheten for videre utbygging av tomten. Selgeren innestod ikke for innholdet i denne rapporten. Rapporten konkluderte med at det var ca. 302 kvm ledig utbyggingsareal.

 

Etter at bud var akseptert, men før kontrakten ble skrevet, henvendte klageren seg til megleren for å få presisert i kontrakten at eierfordelingen var 50/50 mellom seksjonene. Klageren sendte en e-post til megleren hvor hun presiserte at:

«Jeg synes ikke prospekt og/eller takst er helt krystallklar på at halvparten av tomten følger seksjonen. Megler var absolutt helt klar på dette muntlig, men jeg tenker at det også kan være greit å ha skriftlig. Jeg vil derfor be om at dette føres til kjøpekontrakten. Til orientering synes jeg formuleringene i prospekt og takst er vage på hva eierbrøken for seksjonen gjelder for. I følge megler er denne kun brukt til å fordele kostnader. «Hver seksjon har en ideell andel av tomtearealet» oppfatter jeg likevel at i alle fall teoretisk kan lese som i hht. Seksjonsbrøk, siden det ikke står «Hver seksjon har en ideell halvpart av tomtearealet». Flott om du kan få med at halvparten av tomten følger seksjonen».

Megleren svarte:

«Felles tomt betyr at alt er felles, det er ingen andel etter eierbrøk så lenge dette ikke er regulert nærmere i vedtekter eller i seksjonering. Det står uomtvistelig i salgsoppgaven og ikke nødvendig med gjentagelse i kontrakten.»

E-posten bekrefter at megleren muntlig ga opplysninger om at seksjonene har lik ideell andel av fellesarealene.

 

Klageren kjøpte eiendommen i den tro at hun kunne disponere over halvparten av utbyggingsarealet. Hennes vurdering ble basert på de opplysningene som ble gitt av megleren.

 

Det er ikke relevant at klagerens oppfatning av arealfordelingen ikke kan utledes av konkrete elementer i salgsdokumenter eller kjøpsavtale. Eierforholdet ble ikke presisert i disse dokumentene. Det sentrale er e-postutvekslingen mellom klageren og megleren før kontraktsinngåelse. Dette viser at spørsmålet ble tatt opp, og at megleren har oppfattet at klageren kjøpte halve arealet, og videreformidlet dette til klageren, samt opprettholdt rettsvillfarelsen etter salget. Det er disse konkrete feilaktige opplysningene fra megleren om et bestemt forhold kjøperen har tatt opp, som er grunnlaget for kravet.

 

Det reelle forhold er at sameierbrøken gir uttrykk for hvor stor andel av eiendommen (dvs. både bygninger og tomteareal) den enkelte eier. Hvis ingenting annet er avtalt, for eksempel i sameiets vedtekter, har seksjonseierne like stor bruksrett til hele fellesarealet, uavhengig av eierbrøken. Ved salg av eiendommen kan eierbrøken imidlertid være av betydning, og gjøre seg utslag i verdien/taksten på eiendommen, slik at en høy eierbrøk øker verdien og en lavere eierbrøk senker verdien på eiendommen. Det betyr også at utbyggingspotensialet fordeles annerledes enn forutsatt ved kjøpet.

 

Meglerens opptreden ved salget har påført klageren et tap. Kjennskap til reglene om eierskap til fellesareal må anses å være en sentral del av den fagkompetanse en eiendomsmegler skal besitte eller ha tilgang til. Det må forutsettes at megleren som den profesjonelle part kvalitetssikrer de svar som gis ved etterspørsel om presisering av et forhold som åpenbart var sentralt for klageren.

 

Klageren kan ikke bebreides for å ha slått seg til ro med meglerens svar på sin forespørsel.

 

Det er flere måter å beregne det økonomiske tapet på. Det mest realistiske er å ta utgangspunkt i den verdien utbyggingen vil ha for klageren. Det legges til grunn at det kan bygges ytterligere til 375 kvm som forespeilet i selgerens arkitektskisse. Det kan legges til grunn en byggepris på kr 25 000 pr. kvm, og salgspris i linje med 2016- tall for område på kr 68 000 pr. kvm. Påbygget vil være 242 kvm større enn nåværende bolig. Fortjenesten vil da kunne beregnes til kr 10 406 000. Fortjeneste med 50/50 eierbrøk vil da blitt kr 5 203 000. Ved dagens eierbrøk blir den kr 3 953 117, en forskjell på kr 1 249 883. Med rentetap mv. kan dette rundes av oppover. Klagerens krav vil være oppad begrenset til kr 1 250 000.

 

Når det gjelder innklagedes merknad til tapsbegrensningen, bygger den på feil premisser. Ytterligere utbygging er ikke et skjønnsspørsmål. Det fremgår av arkitektrapporten at det kan bygges på ytterligere 375 kvm. Som følge av meglerens misvisende opplysning om eierforhold, har klageren handlet ut fra en tanke om at hun disponerte halve dette ledige arealet til påbygg.

 

At det foreligger krav og vilkår til en utbygging betyr ikke at det ikke er sannsynliggjort en tillatt utbygging. Plan- og bygningsloven § 21-4 første ledd første punktum uttrykker at loven er en ja-lov. Dette innebærer at utbygger har krav på tillatelse så lenge søknaden er i samsvar med lov og plan. Som innklagede selv presiserer: Det er lov å fylle ut bygningsmassen frem til byggegrensene. Det er ikke fra innklagedes side påvist noe grunnlag for kommunen til å nekte en slik utbygging.

 

Det foreligger erstatningsbetingende feil fra innklagede. Feilen har medført et tap for kjøper. Tapet kreves erstattet med opptil kr 1 250 000.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren tilbakeviser og bestrider at han har uttalt seg om at aktuelle seksjon eier halvparten. Bruksretten er imidlertid lik for alle, uansett eierbrøk.

 

Av det skriftlige materialet som lå til grunn for salget, foreligger det heller ingen feil opplysning.

 

I boligsalgsrapporten er det opplyst at:

«hver seksjon har en ideell andel av tomtearealet»

Dette er riktig. Det fremgår videre av boligsalgsrapporten at seksjonens eierbrøk er 136/358, samt at:

«tomten for tiden er delt mellom begge seksjonene og det foreligger ingen avtale om fordeling og beskyttelse av tomten».

 

Klageren uttrykker selv at hun er klar over at salgsoppgaven ikke er klar på om man eier halvparten. Men klageren hevder samtidig at megleren har vært klar på at man eier halvparten. Megleren bestrider at det er tilfelle.

 

Klageren synes dermed å legge til grunn at meglerens svar på kjøperens spørsmål om eierfordelingen, etter budaksept, danner grunnlaget for å ilegge megleren et ansvar. Klageren stilte spørsmål om fordelingen først etter at eiendommen var kjøpt. Innklagede er ikke enig i at dette godtgjør at megleren muntlig har opplyst at hun eier og kan utnytte halvparten av tomten til utbygging. Klageren skriver i denne forbindelse at hun fikk opplysning om at seksjonene har lik ideell andel av fellesarealene. Det er videre korrekt slik klageren skriver at dersom ikke annet er avtalt, så har man en lik bruksrett til fellesarealer, derav «ideell».

 

Megleren forespeilet ikke at man eier halvparten, eller at man kan bygge ut på halvparten av tomten. Det har formodningen mot seg at megleren skal kommunisere noe annet enn det som fremkommer av det skriftlige materialet. Dersom eierforholdet var av betydning, burde klageren ha avklart dette i forkant, eller eventuelt tatt forbehold i budet. Dette gjelder særlig hvor klageren selv var usikker på fordelingen før budaksept.

 

Hva gjelder det påståtte økonomiske tapet, synes dette teoretisk oppkonstruert. Det angivelige tapet baseres på en eventuell fremtidig lavere gevinst. Dette er heller ikke tilstrekkelig dokumentert eller godtgjort med sannsynlighetsovervekt.

 

Seksjonens størrelse får muligens uansett ikke betydning for en tillatelse til utbygging eller ikke fordi det opereres med fastlagte byggegrenser. Man må da uansett forholde seg til disse byggegrensene, uavhengig av hvor stor tomt man eier.

 

Klageren har heller ikke søkt kommunen eller på annen måte sannsynliggjort at man faktisk kommer til å lide et tap som følge av at man eier en brøk som ikke utgjør 50%. Klageren er underlagt vanlig søknadsprosess for utnyttelse av tomten, med de krav og vilkår som følger av en slik prosess. Det er ikke gitt at man uansett kan bygge ut eller foreta endringer på tomten, hvilket klager selv var innforstått med. Uansett kan slike eventuelle begrensninger i et slikt hypotetisk scenario like sannsynlig knyttes til andre forhold enn opplysninger om tomtens størrelse/eierforhold.

 

Megleren bestrider derfor at det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet, ettersom det ikke foreligger kritikkverdig atferd hos selgeren som kan lede til slikt ansvar. Det er ikke sannsynliggjort at megleren har forårsaket et påstått tap på kjøperens hånd.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Klageren og innklagede er enig i at det ikke ble gitt feil informasjon i det skriftlige materiale som lå til grunn for salget. Slik saken er opplyst, er det ikke noe som tilsier at megleren før budaksept har gitt uriktige opplysninger om eierbrøken og hvordan det forholdt seg med tomten.

 

På denne bakgrunn kan klagen ikke føre frem. Nemnda bemerker for øvrig at erstatningskravet fremstår som lite realistisk.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.