Klage nr 2017010

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. mai 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Advokatfirmaet Salomon Johansen AS

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede. Hun er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget. Det gjelder meglerens utforming av annonser og salgsoppgave. Klageren mener innklagede bare har krav på kr 30 000 i vederlag. Klageren er også misfornøyd med innklagedes håndtering av budrunden og krever erstatning på kr 60 000. Innklagede avviser klagerens krav.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede i 2015 for salg av sin borettslagsleilighet. Det var en eiendomsmegler som ikke var ansvarlig megler for oppdraget, som var på befaring. Han ga beskjed om dette, og opplyste om at ansvarlig megler ville følge opp. Klageren hadde imidlertid aldri noe kontakt med ansvarlig megler.

 

Klageren hadde først tenkt til å selge leiligheten selv, og hadde derfor bestilt nødvendig dokumentasjon, samt takst og bilder. Ved inngåelse av avtalen overleverte klageren dette til innklagede. Megleren skulle bare lage annonse på www.FINN.no, samt salgsoppgave. Innklagede fikk også tilgang til nøkler til leiligheten slik at de kunne avholde visning.

Megleren antydet at det var mulig å selge leiligheten for rundt kr 3 300 000 på dette tidspunktet.

 

Klageren er ikke fornøyd med innklagedes utforming av annonser og salgsoppgave. Klageren måtte bruke mye tid på å korrigere og lese over opplysninger som stadig ble uteglemt eller var feil. Klageren lagde forslag til nytt oppslagsbildet på www.FINN.no, som førte til at annonsen ble mye mer attraktiv.

 

Leiligheten ble ikke solgt ved første oppdragsperiode. Megleren kontaktet ikke klageren før ved kontraktens utløp. Klageren mottok en faktura fra megleren som hun ikke var enig i.

 

Partene avtalte å gjøre et nytt forsøk på salg. Det ble avtalt en fastpris på kr 30 000 for dette nye forsøket. Klageren måtte igjen korrigere informasjon om leiligheten i annonsen og i salgsoppgaven. Det var de samme feilene som gikk igjen.

 

Megleren kom også for sent til ny befaring. Det var en forutsetning for oppdraget at megleren skulle avholde alle visningene, men klageren måtte selv holde privatvisninger. I tillegg kom megleren svært sent til visningen, og en person ble stående og vente ganske lenge på megleren. De som kjøpte leiligheten, hadde klageren selv avholdt visning for.

 

Det var avtalt at den ansvarlige megleren skulle håndtere oppdraget selv, men klageren hadde minimal kontakt med ham, og nesten all kommunikasjon og håndtering av oppdraget foregikk via andre i foretaket. Det eneste klageren kan se at ansvarlig megler gjorde selv, var å gjennomføre en befaring, én visning og muligens budrunden dagen etter.

 

Megleren avsluttet budrunden før de høyeste budene kom inn, og klageren tapte minst kr 60 000 på dette. Leiligheten ble solgt til en som hadde forkjøpsrett. Kjøperen eide en tilsvarende leilighet i bygget. Klagerens leilighet hadde imidlertid utsikt og gode solforhold. Klagerens leilighet ble solgt til en pris på bare kr 100 000 over taksten til kjøperens leilighet, og en kvadratmeterpris som var langt under tilsvarende leiligheter i borettslaget.

 

Klageren måtte kontakte megleren for å få tilsendt kjøpekontrakten til gjennomsyn. Da klageren mottok denne, var den allerede undertegnet av kjøperen.

 

Klageren ble belastet med kr 5000 i et gebyr som ikke er opplyst om at hun skal betale. Klageren har bedt om å få tilbake dokumenter og ting hun har levert inn uten noe respons fra innklagede. Klageren har ikke mottatt oppgjørsstilling.

 

Klageren krever at meglerens vederlag settes ned til kr 30 000. Hun krever også erstatning på kr 60 000.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

En eiendomsmegler foretok befaringen av leiligheten sammen med selgeren. Eiendomsmegleren har flere års erfaring fra et annet meglerforetak.

 

Oppdragsavtale ble inngått den 22. oktober 2015, og ble forlenget på e-post den 21. juni 2016. Klagen forstås slik at klageren er uenig i oppdragsavtalens punkt 4: «Vederlag, priser og kostnader».

 

Det er korrekt av klageren hadde skaffet takst, bilder og annen dokumentasjon for salget, før hun tok kontakt med innklagede. Det ble derfor ikke fakturert som utlegg. Det ble foretatt kontroll av opplysningene i samsvar med eiendomsmeglerens undersøkelses – og opplysningsplikt i eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megleren og selgeren ble derfor enige om at megleren skulle innhente oppdatert/relevant informasjon for å ivareta undersøkelses– og opplysningsplikten dersom megleren mente at den informasjonen selgeren hadde innhentet ikke var tilstrekkelig. Det fremgår derfor i oppdragsavtalens punkt 4.2 at innhenting av opplysninger gjøres «iht. faktiske utlegg». Dette gjelder også for markedsføringskostnader av boligen i forbindelse med salget, jf. punkt 4.2.

 

Klageren sendte en e-post til megleren hvor hun etterspurte pris på salgsoppgaven. Megleren besvarte at det kostet kr 3 900. Klageren hadde da en forståelse om at salgsoppgaven ville være en merkostnad ved salget.

 

Når det gjelder erstatningskravet viser innklagede til budjournalen. Det ble inngitt et bud på kr 3 400 000 med akseptfrist til klokken 14:20. Da det ikke kom inn flere bud innen akseptfristen ble selgerens aksept formidlet til budgiveren klokken 14:20. Det ble inngitt et nytt bud på kr 3 460 000 klokken 14:21, men da var budet på kr 3 400 000 akseptert. Innklagede kan ikke se at de har opptrådt kritikkverdig i budrunden. Det var på forhånd telefonisk kontakt med siste budgiver, slik at det var avklart at han var kjent med siste bud og akseptfristen. Budet ble imidlertid akseptert idet det ikke var noen nye bud innen fristen. I motsatt fall, ved overskridelse av akseptfristen ville budgiveren ikke være bundet av budet.

 

Det bemerkes at salgsoppgave og annonser på vanlig måte ble korrigert etter selgerens gjennomgang. De ble godkjent av selgeren pr. e-post. Bildende i salgsoppgaven var klagerens egne bilder, da hun ikke ønsket å benytte innklagedes boligfotografer.

 

Det ble avholdt en privat visning som megleren ikke hadde anledning til å avholde. Det ble derfor avtalt at klageren skulle gjennomføre denne visningen.

 

Minnepenn og perm med dokumenter er hentet av klageren. Ut over dette foreligger det ingen dokumenter eller gjenstander i innklagedes besittelse som klageren eier.

 

Klagerens krav om vederlagsreduksjon og krav om erstatning avvises.

 

Det var et godt samarbeid om salgsprosessen, og det var ingen klage eller innvendinger underveis eller etter at salget var gjennomført.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Klageren har for det første anført at hun har betalt kr 5 000 i et gebyr som det ikke er opplyst at hun skal betale. Nemnda bemerker at dette dreier seg om eierskiftegebyret i borettslaget, som en selger av en borettslagsleilighet alltid må betale til forretningsfører. I prinsippet hadde det ikke vært noe i veien for at forretningsføreren hadde fakturert klageren direkte for dette gebyret.

 

 

Det følger av borettslagsloven § 4-6 at borettslaget for arbeide med eierskifte og eventuell godkjenning kan kreve et vederlag på opptil fire ganger rettsgebyret. Det kan ikke gjøres avtale om at andre enn den som avhender borettslagsandelen (her klageren) skal betale vederlaget. Nemnda bemerker for øvrig at rettsgebyret i 2016 var kr 1 025, slik at det kan reises spørsmål om borettslaget har krevd et for høyt gebyr av selgeren.

 

Nemnda finner 11at eierskiftegebyret ikke er et utlegg i eiendomsmeglingslovens forstand, men at det hadde vært en fordel om megleren hadde informert om dette i forkant. Klageren er imidlertid forpliktet til å betale gebyret på kr 5 000.

 

Når det gjelder de øvrige forhold klageren har anført, finner nemnda det klart at de ikke kan føre frem. På flere punktet er det for øvrig påstand mot påstand, som nemnda ved sin skriftlige behandling ikke kan ta stilling til.

 

Klagen fører etter dette ikke frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.