Saksframstilling

Klager kjøpte nyoppført leilighet gjennom innklagede.

Klagen gjelder krav om erstatning som følge av misnøye ved flere sider av innklagedes saksbehandling.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren ønsket å kjøpe nyoppført leilighet, men var kun interessert hvis han var førstegangskjøper. Dette ble innklagede gjort oppmerksom på.

Klageren fikk vite at det var en leilighet igjen for salg, og at han kunne kjøpe denne som førstegangskjøper. Pris for leiligheten var kr 690.000. Innklagede viste prisliste hvor innskudd var satt til kr 690.000 og at utbygger X AS var eier og selger av leiligheten.

Den 23.08.05 skriver klager under på kjøpetilbudsskjema og tegningsinnbydelse hvor det står at innskuddet er kr 690.000.

Ved nærmere undersøkelse, blant annet etter kontakt med formannen i borettslaget, blir klageren oppmerksom på at han ikke er førstegangskjøper, men at leiligheten har vært solgt fra X AS til Y.

Klageren kontakter innklagede og vil ha klart svar på hva leiligheten egentlig har kostet, dvs. hva Y betalte for leiligheten da han kjøpte den av X AS. Innklagede sier i møte at opprinnelig pris og innskudd var kr 690.000.

Innklagede ringer senere til klageren og sier at Y ikke ønsker noe dårlig rykte på grunn av denne saken, og at de derfor tilbyr en «kompensasjon» på kr. 20.000. Dette er etter klagerens mening gebyr han feilaktig har betalt for førstegangs etablering av borettslag. Klageren hadde tidligere betalt inn kr 20.000 til borettslaget som førstegangskjøper. Dette skal klageren som ufrivillig andregangskjøper ikke betale. «Kompensasjonen» på kr 20.000 blir da egentlig penger klageren rettmessig skal ha tilbake, og ikke en kompensasjon fra selgeren.

I et møte på innklagedes kontor fikk klageren se på datamaskinen til innklagede at beløpet Y hadde innbetalt var kr 690.000.

Før klageren fikk utbetalt «kompensasjonen» måtte han skrive under kjøpekontrakten. Klageren samtykket i dette fordi han fikk forståelse av at dette var riktig siden han var andregangskjøper og ikke skulle betale inn de kr 20.000.

Klageren skrev under på kjøpekontrakten, og la ikke merke til at det stod «innskudd i henhold til pantobligasjon nr. 5 pålydende kr 350.000». Klageren hadde jo hele tiden fått opplyst at innskudd var kr 690.000. Klageren ble så bedt om å ta kontakt med boligbyggerlaget for å få pantsettelseserklæring.

Den 03.02.06 får klageren opplyst av boligbyggerlaget at innskuddet er på kr 350.000 og beskjed om å kontakte advokaten som var med å opprette borettslaget. Advokaten opplyser at innskuddet var kr 350.000, uten at han kan svare på hvorfor dette var tilfellet. Advokaten skulle innom innklagede samme dag, og skulle se på saken.

Det blir avtalt møte med alle involverte parter hos innklagede. Klageren stilte opp, sammen med innklagede. Y kunne ikke stille på møtet, men klageren blir forelagt et notat som skulle klargjøre Y´s rolle i saken. Notatet kunne klageren ikke få med seg, men bare se på møtet.

Innklagede nekter for at klageren har lidt noe tap i saken, men tilbyr klageren å dekke eventuelt taksering, for å få fastslått dagens verdi.

I slutten av februar mottar klageren mail fra Y med notatet som ble forevist på møtet.

Klageren takker høflig nei til tilbudet om taksering.

I et brev av 06.04.06 fremholder klageren at han har lidt et økonomisk tap i saken.

Innklagede anfører:

Da klageren var på visning i borettslaget var det kun en ledig leilighet igjen i prosjektet. Leiligheten hadde opprinnelig innskudd på kr 690.000.

Før innklagede kom i kontakt med klageren inngikk utbygger X AS avtale med Y som partner i prosjektet. Y bidro med lån og forpliktet seg samtidig til å kjøpe to andeler. Partene avtalte at andelene skulle overdras til lavere pris enn opprinnelig som motytelse for lånet. Innklagede ble gjort oppmerksom på avtalen, men ikke på at innskuddene i borettslaget skulle reduseres tilsvarende.

Innklagede fikk i oppdrag å videreselge leilighetene fra Y, sammen med resten av prosjektet. Prisforlangende var den samme som opprinnelige priser, og opprinnelig prospekt og prisliste ble derfor benyttet. Innklagede var derfor ikke oppmerksomme på endringene i innskuddsbeløpene.

Avtale med klageren ble inngått på bakgrunn av opprinnelig prospekt. Kjøpetilbudet som ble akseptert var på kr 710.000. Differansen til opprinnelig pris (kr 20.000) skulle dekke omkostninger ved oppstart av borettslaget. Beløpet ble senere tilbakebetalt til klageren, og kjøpesummen ble avtalt til kr 690.000.

Da avtalen skulle skrives ble det først benyttet samme tegningsinnbydelse som ved salg av andelene før borettslaget ble stiftet. Da innklagede ble oppmerksom på at kjøpekontrakt for andelsleilighet skulle benyttes ble det innkalt til nytt møte, og riktig kjøpekontrakt ble underskrevet.

Klageren var på dette tidspunkt klar over at eiendommen ikke ble solgt direkte fra utbygger. Kontrakten inneholder korrekte opplysninger om innskudd og klageren hadde mulighet til å sette seg inn i kontraktens innhold.

Innklagede erkjenner at det er benyttet feil størrelse på innskuddsbeløpet ved markedsføringen. Innklagede har ikke bevisst feilinformert, og beklager feilen. Innklagede kan likevel ikke se at klageren har lidt et økonomisk tap, og kan derfor ikke tilby erstatning. Innklagede tilbyr likevel å dekke kostnader til taksering av leiligheten, for at klageren skal få en bekreftelse på at det ikke er lidt et tap som følge av at innskuddsbeløpet er lavere enn opprinnelig angitt.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det stemmer ikke at det kun var èn leilighet igjen i prosjektet. I ettertid har klageren fått opplysninger om at tre leiligheter var ledige. Opplysningene er innhentet fra formannen i borettslaget.

Innklagede opplyser at de visste om avtalen mellom X AS og Y. Er det da ikke innklagedes plikt å sørge for korrekte opplysninger om opprinnelig innskudd, når klageren gjentatte ganger ber om dette?

Innklagede plikter å presentere korrekte tall i markedsføringen. Opprinnelig innskudd på leiligheten var endret fra kr 350.000 til kr 690.000. Hvordan kan transaksjonen innklagede viste klageren på sin datamaskin være på kr 690.000 når Y kun hadde betalt kr 350.000?

Klageren ser i ettertid at han burde vært oppmerksom på beløpet i kontrakten, men han var hele tiden gjort oppmerksom på at beløpet skulle være kr.690.000 og hang seg opp i dette. Har ikke innklagede noen opplysningsplikt som slike spesielle forhold? I alle fall når det var et så essensielt spørsmål i denne saken.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning. Det er flere sider av innklagedes saksbehandling det her klages over; påstått uriktige opplysninger om hvor mange andeler som er solgt i borettslaget, manglende opplysninger om forkjøpsrett, manglende opplysninger om hvorvidt klagers kjøp er et førstegangskjøp og feilaktige opplysninger om innskudd.

Når det gjelder påstandene om at innklagede skal ha gitt feilaktige opplysninger om hvor mange andeler som er solgt i borettslaget, er partene på dette punktet av ulike oppfatninger. Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til påstanden, ettersom Nemnda ikke kan tillegge den ene partens fremstilling større vekt enn den annens.

Dersom det hviler forkjøpsrett på en andel i et borettslag, skal dette opplyses til kjøperen. I dette tilfellet står det i vedtektene at de øvrige andelshaverne har forkjøpsrett. Innklagede har her forsømt seg ved at det ikke er skrevet noe om forkjøpsretten i salgsoppgaven.

Klageren påberoper seg videre at han har blitt feilinformert mht. om at andelen stammer fra et resalg. Det ser ut til at andelen var innflyttingsklar og ferdig da klageren kjøpte. Det står også i salgsoppgaven at andelen selges «as is». Disse opplysningene tilsier at klageren uansett ikke ville fått kontrakt etter bustadoppføringsloven.

Reklamasjonsnemnda kan for øvrig ikke ta stilling til hva som har passert mellom partene på dette punkt, men bemerker at dersom klageren har gjort det klart at han kun ønsker å kjøpe dersom det er tale om førstegangskjøp, og innklagede ikke har videreformidlet korrekte opplysninger på dette punkt, må det anses som kritikkverdig fra innklagedes side. Reklamasjonsnemnda har for øvrig merket seg at det ikke er samme person som er angitt som eier i salgsoppgaven og i kontrakten, og at dette kan tyde på at klageren er blitt villedet mht. om det er et førstegangskjøp eller et resalg.

Neste spørsmål er om innklagede har forsømt seg når det gjelder opplysninger om innskuddets størrelse. I den dokumentasjon som ligger ved salgsoppgaven, fremgår det at innskudd skal være kr 690.000. Av tegningsinnbydelsen, som klageren fikk seg fremlagt, fremgår det samme. Når det ved kontraktsunderskrift fremlegges opplysninger om at innskuddet bare er på kr 350.000, er dette for sent, ettersom bindende avtale da allerede var inngått. Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og i strid med god meglerskikk ved å medvirke til en avtale om innskudd på kr. 350.000 og ikke kr. 690.000.

Klageren har dermed krav på å få sitt eventuelle økonomiske tap dekket. Partialobligasjonen er på kr. 340.000 for lite, noe som muligens kan gi en indikasjon på tapets størrelse. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid vanskelig ta endelig stilling til størrelsen på et eventuelt tap.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagen gis medhold for så vidt gjelder innskuddets størrelse. Innklagede blir dermed ansvarlig for det tap som er forvoldt som en følge av innklagedes feil på dette punktet.

For øvrig fører klagen ikke frem.

Oslo, den 27. oktober 2006.

sign.	sign.	sign.
Vegard Syvertsen	Tore Bråthen	Bård Bømark
Forbrukerrådets representant	formann	Norges Eiendomsmeglerforbunds representant/ Eiendomsmeglerforetakenes Forenings representant

Merk: Vedtaket er anket, og saken vil bli behandlet på nytt i mars 2007.