Saksframstilling

Klageren sa opp sitt oppdrag om salg av leilighet gjennom innklagede og er misfornøyd med saksbehandlingen.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren mener det er tre kritikkverdige forhold:

1. Oppdragsskjemaet er en forskrift og skal være korrekt utfylt. I klagerens tilfelle mangler oppdragsnummer på toppen av side 1. Oppdragsgiver skal ikke betale noe når dette er gjort feil.

2. Innklagede har foreslått 18,75 % (15 % + 25 % mva) progressiv provisjon i oppdragsskjemaet datert 3. oktober 2005. Innklagede har da større interesse i oppdraget, og den burde ikke vært større enn 8 %.

3. Klageren spør om innklagede har vist god etikk og meglerskikk etter emgll.§3-1.

Innklagede viste en meget aggressiv holdning hjemme hos klageren under kontraktsmøtet. Klageren fikk nesten ikke tid til å studere kontrakten.

Leiligheten ble ikke solgt, klageren trakk oppdraget, og kontaktet et annet meglerfirma. Leiligheten ble så solgt på 1. visning.

Da innklagede mottok oppsigelsen, kontaktet de en interessent, og tilbød leiligheten for en sum vesentlig lavere enn takst. Leiligheten ble senere solgt til takst.

Litt senere mottok klageren en faktura på kr 19189,- som ble betalt i rett tid.

Klageren mener at bransjen ikke kan være bekjent av å ha slike meglere.

Innklagede anfører:

1. Oppdragsskjemaet er korrekt utfylt. Innklagede fører oppdraget inn i sitt elektroniske system når oppdraget er signert. Systemet tildeler oppdragsnummer som blir påført skjemaet. Dette oppdragsnummer blir deretter gjengitt i alle innklagedes dokumenter på oppdraget.

2. Innklagede tar i hovedsak 3,37 % provisjon på sine oppdrag. Klageren ba selv om å sette ned provisjonen noe, mot å belønne innklagede med ekstra vederlag om prisen skulle overstige kr 1 550 000.

3. Innklagede bestreber seg til enhver tid på å vise god etikk og meglerskikk. Innklagede forsøker å selge seg selv ute hos kunder, men oppfører seg selvsagt ikke aggressivt. Innklagede tar seg alltid god tid til å gjennomgå kontrakten. Samarbeidet med klageren fungerte etter innklagedes mening utmerket i hele oppdragstiden, og man fikk ingen indikasjon på at klageren angret på oppdragsavtalen før oppsigelsen ble mottatt.

At innklagede skal ha tilbudt leiligheten til under takst er ikke riktig. Det forelå kun ett bud, og dette ble avvist av klageren. Straks etter at oppdraget var trukket og annonsen tatt av Internett, ble innklagede kontaktet av budgiveren. Innklagede regner med at det er denne personen klageren sikter til. I denne situasjonen har innklagede selvfølgelig ikke tilbudt leiligheten for salg.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder misnøye med saksbehandlingen.

Klageren hevder at innklagede ikke har noe krav mot oppdragsgiveren som følge av at oppdragsskjemaet ikke er påført oppdragsnummer, jf. emgll. § 3-2 (3). Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan denne anførselen åpenbart ikke føre frem.

Det ble foreslått 18,75 % (15 % + 25 % mva) som høyeste provisjonssats, såkalt progressiv provisjon. Spørsmålet er om en progressiv provisjon av denne størrelse er lovlig.

Som utgangspunkt er det opp til oppdragsgiveren og eiendomsmegleren å avtale meglerens vederlag, både vederlagets art og størrelse, jf. emgll. § 4-1. Det finnes ingen uttrykkelig regulering av adgangen til å avtale progressive provisjoner. Dette betyr imidlertid ikke at avtalefriheten er ubegrenset.

Reklamasjonsnemnda ser at meglervederlag beregnet som progressiv provisjon kan være verdifullt for oppdragsgiveren ved at en slik provisjonsberegning kan brukes for å oppveie for en lavere fastprovisjonssats.

Det har videre vært hevdet at meglervederlag beregnet som progressiv provisjon kan stimulere eiendomsmegleren til en ekstraordinær innsats, som gir oppdragsgiveren fordeler som eiendomsmegleren bør kompenseres for. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det imidlertid noe usikkert hvor langt dette argumentet rekker, da det lett kan gi grunnlag for å stille spørsmålstegn ved om eiendomsmeglere ellers yter en mindreverdig innsats.

Meglervederlag beregnet som progressiv provisjon kan være egnet til å så tvil om eiendomsmegleren har en uakseptabel egeninteresse i handelen. Kredittilsynet har uttalt i Rundskriv nr. 51/1990 at en progressiv provisjonssats ikke må komme i konflikt med meglerens uavhengighet av selger- og kjøperinteressen.

En nokså utbredt oppfatning har vært at megleren kan få en uakseptabel egeninteresse der provisjonssatsene blir for høye. Det har vært antatt at progressive provisjoner som ligger i nivået rundt 10 prosent (eksklusiv mva.) kan være i faresonen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må eiendomsmegler som et utgangspunkt vise betydelig varsomhet med å inngå avtale om progressiv provisjon utover 10 prosent i forbrukerforhold.

Det er imidlertid ikke uten videre mulig å operere med en fast prosentsats for hva som er en akseptabel progressiv provisjon.

Provisjonsbestemmelsen i oppdragsavtalen bør være utformet slik at den ikke etterlater tvil om hva som faktisk er avtalt. Reklamasjonsnemnda har i sak nr. 216/2006 uttalt «at utformingen av bestemmelsen om progressive provisjoner i oppdragsskjemaet kan være egnet til å villede med hensyn til størrelsen på den totale provisjonen. Dette gjelder i hvert fall i forbrukerforhold». Tvil om størrelsen på den totale provisjonen kan ikke bare gjøre det vanskelig for den enkelte selger å beregne størrelsen på den totale provisjonen, men det kan også vanskeliggjøre prissammenligninger mellom forskjellige eiendomsmeglere.

Det kan også ha betydning hvem som har tatt initiativet til en avtale om progressiv provisjon. Kommer initiativet fra eiendomsmegleren, må han eller hun ha stor oppmerksomhet rettet mot avtalen – ikke minst med innslagspunktet for den progressive provisjonen. Fastsettes det en progressiv provisjon med utgangspunkt i et lavt innslagspunkt, krever god eiendomsmeglerskikk at eiendomsmegleren forsikrer seg om at oppdragsgiveren er innforstått med konsekvensen av denne formen for vederlagsberegning. Reklamasjonsnemnda har merket seg at det i bestemte perioder og markeder m.v. tydeligvis kan være vanskelig for eiendomsmegler på forhånd å gi en realistisk forventet salgspris. I slike perioder og markeder stilles det ekstra strenge krav til eiendomsmeglerens varsomhet ved bruken av progressive provisjoner.

I denne konkrete saken er satsen for progressiv provisjon etter Reklamasjonsnemndas oppfatning klart for høyt i forhold til det som kan aksepteres. Dette gjelder uansett hvem som har foreslått provisjonssatsen. Nemnda kan ikke se at det har noen betydning for sakens utfall hvem som initierte den progressive provisjonen. At innslagspunktet er på kr 50.000 over prisantydning/ takst kan heller ikke oppveie for at den progressive provisjonen er på hele 15 % + mva.

Reklamasjonsnemnda bygger bare på det som kan skriftlig dokumenteres for Nemnda og kan derfor ikke ta stilling til klagen over innklagedes påståtte opptreden.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk ved å inngå avtale om en progressiv progressiv provisjon på 15 % + mva.

Klagen fører ikke frem når det gjelder den påståtte mangel ved oppdragsskjemaet.

Klagen avvises for så vidt gjelder innklagedes påståtte kritikkverdige opptreden.

Oslo, den 29.september 2006/ 27. oktober 2006/ 27. november 2006.