Saksframstilling

Krav om erstatning som følge av påstand om mangelfull saksbehandling.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Kjøpekontrakt ble undertegnet av partene den 26. november 2003. Innklagede kunne ikke delta på overtakelsen, som i følge kontrakten var satt til 1. februar 2004. Det ble isteden holdt overtakelse den 31. januar 2004. Under overtakelsen, før overtakelsesprotokoll ble undertegnet, sjekket klagerens kone hvorvidt teppet på gulvet i kjellerstuen var limt fast. Hun oppdaget da svarte flekker på sponplatene med tilhørende sopp og råteskader i kjellerstuen. Innklagede og selgeren hevdet at de ikke kjente til skadene fra før. Klageren ble meget overrasket over det inntrufne.

Innklagede ble gjentatte ganger spurt av klageren hva man nå skulle gjøre. Innklagede anmodet klageren til å underskrive på overtakelsesprotokollen. Innklagede sa også at klageren ikke hadde noe valg, og at han heller burde forfølge saken videre mot selgers eierskifteforsikringsselskap. Klageren så seg tvunget til å skrive under på overtakelsesprotokollen, men han påførte følgende: «Det ble ved overtakelse oppdaget betydelige vannskader i kjellerstua. Dette forhold av en slik betydning at jeg ikke ville kjøpt huset for den pris jeg kjøpte det for». Klagerens kone befant seg fortsatt i kjellerstuen og var veldig fortvilet over det inntrufne. Hun ble aldri spurt om å signere overtakelsesprotokollen. Innklagede forlot møtet etter å ha gitt klageren beskjed om å kontakte selgerens forsikringsselskap. Klageren tok kontakt med et familiemedlem, som var tidligere eiendomsmegler. Vedkommende fortalte at klageren aldri burde ha signert overtakelsesprotokollen og påpekte at innklagede hadde opptrådt uetisk. Klageren ble rådet til å holde tilbake deler av kjøpesummen.

Klageren kom, etter flere oppringninger, først i kontakt med innklagede den 1. februar. Da konfronterte han innklagede med sine rettigheter til å holde tilbake penger etter avhendingsloven. Innklagede nektet og sa at tilbakehold måtte skje etter avtale med selgeren. Det ble avtalt et nytt møte med innklagede den 2. februar 2004 kl. 08.00.

Etter klagerens syn har innklagede foruten å bryte eiendomsmeglingsloven § 3-1 også forbrutt seg mot straffelovens § 180. Etter den nevnte bestemmelsen i emgll. § 3-1 plikter en eiendomsmegler å ivareta både kjøpers og selgers interesser. Tidvis kan en eiendomsmegler også i dømmes solidarisk ansvar med selgeren. Videre mener klageren at innklagede skal ha forbrutt seg mot strl. § 180, ved at klagerens underskrift skal ha blitt «forskaffet ved hjælp af en vildfarelse … «. Dernest er klageren av den oppfatning at innklagede har forbrutt seg mot avhl. § 3-7, som regulerer manglende opplysninger. Kausalitetskravet i avhl. § 3-7, 2. pkt. er helt klart oppfylt, i det klageren ville gitt en lavere pris dersom han hadde kjent til mangelen.

Den 12. februar 2004 sendte klagerens advokat en hevingserklæring til selgeren, men den ble avvist.

I møtet mellom klageren og innklagede den 2. februar presenterte klageren hendelsesforløpet og ba innklagede om videre råd. Innklagede hevdet at kjøpet var gjennomført og henviste klageren til eierskifteforsikringsselskapet. Klageren leste opp forsikringsvilkårene og det viste seg at forsikringen ikke gjaldt for forhold som ble oppdaget «før overtakelse». Innklagede hevdet fortsatt at forsikringen gjaldt. Dernest kom et meget beklagelig forslag fra innklagede om å endre på overtakelsesdokumentet på en slik måte at forsikringen ville gjelde (bevisfabrikkering). Klageren trodde ikke hva han hørte ogkommenterte derfor ikke forholdet på en tydelig måte. Konklusjonen av møtet ble at kjøpesummen ble holdt tilbake i påvente av uttalelser fra en takstmann. Avslutningsvis anmodet klageren om at forholdene rundt tilbakeholdelsen burde dokumenteres skriftlig. Dette syntes innklagede var unødvendig.

Saken har nå, i følge klageren fått en ytterligere alvorlig retning. I tillegg til de lovbrudd som er nevnt, mener klageren at innklagede også skal ha forbrutt seg mot strl. § 272 (1) og (2) (bedrageri og utroskap) og mot forsikringsavtaleloven. I vedlagt brev fra innklagede datert 4. februar 2004 hevder innklagede at: «kjøpesummen var betalt og eiendommen overlevert da kjøper valgte å ta opp teppet på gulvet i kjelleren for å undersøke…». Og videre: «så lenge kjøper har betalt eiendommen og fått overlevert denne er det ingen tvil om at den gjelder». Når man leser overtakelsesprotokollen bevises det motsatte, nemlig at skaden ble oppdaget før protokollen ble undertegnet. Følgelig dekkes ikke skadene av eierskifteforsikringen.

Klageren mener at innklagede her har utvist lav kompetanse og sviktet totalt. Klageren mener også at innklagede må identifiseres med selgeren og at ansvaret er solidarisk. Videre har en eiendomsmegler forpliktelser i forhold til emgll. § 3-6 og § 3-7.

Takstmannen foretok en befaring den 2. februar 2004 og skulle på grunnlag av dette lage et foreløpig kostnadsoverslag. Utbedringskostnadene var beregnet til kr 186.000.

Etter mye kommunikasjon via brev og telefonsamtaler ble alle partene (innklagede, selgeren og klageren) enige om å møtes hos innklagede 10. februar. Få minutter før møtet fikk klageren beskjed om at representanten fra innklagede var blitt syk. Møtet ble derfor avlyst. Men klagerens advokat ble på dette tidspunkt informert om at selgeren dagen før hadde fått overført penger fra innklagedes klientkonto. Dette ble gjort uten at klageren eller dennes advokat ble informert.

De foreløpige beregnede kostnader til utbedring og erstatning er pr 6. mai 2004 beregnet til kr 228.618. I ettertid har det også blitt oppdaget andre feil og mangler ved boligen. Det er oppdaget skader/ skjevheter ved utbygg på kjøkken. I ettertid har det også blitt målt mye fukt på badet. Gulvbelegget ble åpnet og det var illeluktende vann der, hvilket også påkrevde nytt gulv. Videre måtte to av veggene på badet rives som følge av at det manglet tre stendere. Rørlegger påpekte også at vannrørene på badet er lagt mot yttervegg, og detter er, i følge rørleggeren, er forskriftsmangel. Innklagede har ikke sagt seg villige til å kompensere noe av klagerens tap. Det ble inngått en forliksavtale med selgeren den 11. oktober 2004. Hvis man trekker fra advokatsalær og andre utgifter gjenstår ca kr 130.000.

Klageren er av den oppfatning at innklagede har opptrådt ansvarsbetingende uaktsomt og at han derfor hefter prinsipalt solidarisk med selgeren.

Innklagede anfører:

Forholdet det klages over gjelder feil og mangler ved fast eiendom. Dette reguleres av avhendingsloven og saken er oppgjort med forlik mellom kontraktspartene.

Påstander om dokumentfalsk samt andre påstander om slett arbeid av innklagede avvises på sterkeste og er ytterst urimelig. Innklagede har vært betydelig pådriver for at partene, i særlig grad selgeren, skulle medvirke til å løse saken utenomrettslig. Dette har vært en stor fordel for partene, og særlig for klageren.

Klagerens påstander avvises på det sterkeste og gir ikke et korrekt bilde avinnklagedes håndtreing av saken. Klagen inneholder en rekke feil og usanne påstander.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede hevder i sitt tilsvar at klagen gjelder feil og mangler ved eiendommen. Klageren fremholder at saken gjelder innklagedes manglende aktsomhet og brudd på opplysningsplikt ved overtakelsen, samt kritikkverdige forhold ved den videre oppfølgingen.

Klageren var svært i tvil om han skulle ta med punktet i klagen som gikk på innklagedes forslag om å manipulere/ endre overtakelsesdokument, da han ikke kunne bevise dette og det derfor kunne svekke klagerens troverdighet i saken. Etter rådgivning fra klagerens advokat ble det likevel tatt med i klagen. Dette også fordi innklagedes forslag til bevismanipulering ble gjentatt i telefonsamtale noen dager senere.

Klagerens fraseparerte kone ble også oppringt av innklagede den 08.09.06. Her ble kvinnen spurt om hun var enig i klagerens fremstilling av faktum i saken. Innklagede sa i denne samtalen at påstandene fra klageren var så grove at innklagede vurderer rettslige motkrav. Klageren finner denne samtalen merkelig. Klageren minner også at han og kvinnen har vært separert i to år.

Klageren påpeker at saken viser en gjennomgående manglende forståelse for etikk og moral.

Klageren ønsker videre å kommentere en fax han mottok fra innklagede den 12.09.06. Klageren mener ikke at han ble tvunget til å underskrive overtakelsesprotokollen. Han mener imidlertid at innklagede ga dårlige råd, og at dette medførte til at klageren underskrev protokollen.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning som følge av påstand om dårlig saksbehandling.

Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til de påståtte brudd på straffeloven. Nemnda kan ikke heller ta stilling til krav etter avhendingsloven, da denne gjelder forholdet mellom kjøperen og selgeren. En eiendomsmegler er ikke erstatningsansvarlig for tap som følge av skjulte feil og mangler ved en bolig. Krav knyttet til mangler ved badet, gulv i kjeller, ved rør og ved skader/skjevheter ved kjøkkenutbygg er forhold mellom kjøper og selger, og må derfor avvises av Reklamasjonsnemnda.

Spørsmålet er om innklagede her har opptrådt kritikkverdig i sin håndtering av salget.

Det er mye som kan tale for at innklagede har gitt feilaktige opplysninger om dekningsområdet for eierskifteforsikringen ved at han har sagt at eierskifteforsikringen kan brukes på feil som oppdages under overtakelsen. Feilen har imidlertid ingen betydning for klagerens krav på forsikringsdekning, ettersom klageren likevel ikke ville hatt noe krav mot eierskifteforsikringsselskapet fordi feilen var oppdaget i forbindelse med overtakelsen.

Etter omstendighetene kan en eiendomsmegler være forpliktet til å rådgi kjøperen til å holde tilbake deler av kjøpesummen der det foreligger mangler ved eiendommen. Ut fra det som er dokumentert for Reklamasjonsnemnda i denne saken, er det imidlertid ikke mulig å si om innklagede har opptrådt kritikkverdig.

Etter at eiendommen er overtatt, kan ikke kjøperen lenger gi eiendomsmegleren bindende instruks om å holde hele eller deler av kjøpesummen tilbake. Den senere avtale mellom partene om å holde tilbake penger kan ikke Reklamasjonsnemnda uttale seg om.

For øvrig kan Reklamasjonsnemnda ikke ta stilling til påstander om bevismanipulering o.l., da partene er av ulike oppfatninger og Nemnda ikke kan tillegge den ene partens fremstilling større vekt enn den andres.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagen gis ikke medhold.

Oslo, den 27. oktober 2006.