Klage nr 2017018
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. mai 2017 og 29. mai 2017. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd Stovner
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom via innklagede. Hun hevder at megleren ikke ga informasjon om at det skulle bygges takterrasse på naboleiligheten. Klageren ønsker at en takstmann skal vurdere om det har blitt en verdiforringelse på leiligheten og krever erstatning for en eventuell verdiforringelse. Innklagede hevder de ikke visste om at det skulle bygges takterrasse på naboleiligheten, og bestrider at de er erstatningsansvarlige.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte en leilighet formidlet av innklagede. Hun mener megleren ikke ga noen informasjon om at det skulle bygges takterrasse på naboleiligheten kort tid etter overtakelsen. Takterrassen ville føre til innsyn til og sjenanse for klagerens leilighet.
Klageren spurte megleren på visningen om det var noe hun måtte vite om leiligheten som ikke stod i salgsoppgaven. Megleren svarte nei. Klageren fikk heller ikke opplysninger om byggingen av takterrassen på et senere tidspunkt fra megleren.
Dagen etter overtakelsen hadde borettslaget satt opp en lapp på utgangsdøren hvor det fremgikk at to leiligheter skulle bygges ut. Klageren ringte megleren og spurte hvorfor hun i ikke hadde fått denne informasjonen, og hva dette gjaldt. Megleren bekreftet at hun ikke hadde fått denne informasjonen.
Klageren kontaktet styret i borrettslaget på e-post og spurte om hva loftutbyggingen gjaldt, og ba om plantegninger. Klageren fikk tilsendt plantegninger og beskjed om at dette ikke hadde innvirkning på leiligheten ettersom terrassen ikke skulle gå over hennes leilighet. Det er riktig at terrassen ikke er bygget over leiligheten til klageren, men det er innsyn inn i leiligheten hennes. Det er også sjenerende støy fra terrassen, spesielt om sommeren. Dette har naturligvis betydning for verditaksten på klagerens leilighet. Klageren vet ikke om dette ble tatt i betraktning ved takseringen av leiligheten. Hun krever derfor dokumentasjon på dette fra en takstmann.
Klageren mener innklagede burde gitt informasjon om dette, samt undersøkt forholdet etter at hun kontaktet dem umiddelbart etter overtagelsen. Hun ønsker at en takstmann skal vurdere leilighetens verdi nå, uten at klageren blir påført kostnader for dette. Klageren ønsker at takstmannen skal vurdere forskjellen mellom verdien med og uten terrassen. Ved en forringelse av verdien, ønsker klageren erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
For at megleren skal bli erstatningsansvarlig må det foreligge ansvarsgrunnlag, årsakssammenheng og økonomisk tap. Samtlige vilkår må være oppfylt. Det er klageren som har bevisbyrden.
Spørsmålet i saken er om megleren hadde informasjon om at det skulle bygges takterrasse på naboleiligheten, og om denne informasjonen i så fall ikke ble gitt klageren.
I forbindelse med salgsoppdraget innhentet megleren opplysninger om borettslaget fra forretningsføreren. I mottatte opplysninger ble det ikke sagt noe om planlagt utbygging i borettslaget.
Som vedlegg til forretningsførerens brev var bl.a. innkalling til generalforsamling i 2014 og protokoll fra generalforsamlingen. Av innkallingen og protokollen fremkom det at borettslaget eide den ene leiligheten på loftet. Videre sto det at borettslaget hadde vedtatt å bygge ut og selge leiligheten, og at dette skulle gjøres i samarbeid med eier av naboleiligheten.
Megleren forsøkte å innhente ytterligere dokumentasjon om vedtaket, men fikk svar fra forretningsføreren at de ikke kjente til endringer. Megleren var også i kontakt med borettslaget. Megleren fikk opplyst at byggingen ikke ville påvirke klagerens leilighet.
Megleren informerte interessenter, budgivere og klageren om det han hadde fått opplyst. Klageren ble informert om at loftsleiligheten ville bli bygget ut, og at bodene på loftet ville bli flyttet ned i kjelleren. Dette fremgår av meglerens logg.
Forannevnte dokumentasjon viser at megler ikke ble informert om at det var planlagt bygging av takterrasse på naboleiligheten. I informasjonen megleren innhentet, var det kun opplyst at to andre leiligheter skulle bygges ut.
Da megleren i tillegg fikk opplysninger om at utbyggingen ikke ville påvirke klagerens leilighet, la megleren dette til grunn. I den forbindelse bemerkes det også at klageren har fått samme informasjon fra styret. For ordens skyld bemerkes det at e-postene fra styret er datert etter budaksept og overtakelse.
Innklagede har stor forståelse for at innsyn og støy oppleves frustrerende og skuffende. Innklagede kan imidlertid ikke se at megleren kan klandres. Megleren fikk ingen informasjon om at det var planlagt bygging på naboleiligheten.
Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk eller erstatningsbetingende uaktsomt. Vilkårene for erstatning er følgelig ikke oppfylt. For øvrig bemerkes det at det ikke er dokumentert eller sannsynliggjort noe økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) at megleren «skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen». I dette tilfellet innhentet megleren informasjon fra forretningsføreren og borettslaget på vanlig måte.
Det fremgikk av den informasjonen megleren innhentet fra borettslaget, og som er vedlagt salgsoppgaven, at to loftsleiligheter skulle bygges ut. Den ene leiligheten borettslaget eide, skulle bygges ut med 20 kvm. pluss takterrasse på ca. 20 kvm. Innklagede har imidlertid anført at megleren var i kontakt med borettslaget, som skal ha opplyst at utbyggingen ikke ville påvirke klagerens leilighet.
Nemnda bemerker at det ikke foreligger nærmere dokumentasjon på at utbyggingen ikke ville påvirke klagerens leilighet. Dette er en vesentlig opplysning, og ut fra praksis i nemnda må en megler kunne dokumentere den informasjon han fikk. I dette tilfellet har ikke megleren gjort dette.
Det fremgår for øvrig ikke av selve salgsoppgaven at det skal foretas utbygging på loftsleilighetene, selv om det fremgår av innkallingen til generalforsamlingen og protokollen fra den. En annen sak er at denne informasjonen sier kun at leilighet andelsnr 1002 og naboleilighet skal bygges om, men det sies ikke noe om utbygging av leilighet andelsnr. 1005, som klagen gjelder.
Det springende punkt i saken er om megleren her gjorde alle nødvendige undersøkelser for å søke å klarlegge om den vedtatte utbyggingen ville påvirke kjøperens (klagerens) leilighet.
Det fremgår ikke av den dokumentasjonen som er fremlagt, hva som var situasjonen med utbyggingen av naboleiligheten på kjøpstidspunktet i desember 2014. Nemnda kan derfor ikke ta stilling til om megleren burde foretatt nærmere undersøkelser om utbyggingen ville påvirke klagerens leilighet. Av samme grunn kan nemnda ikke ta stilling til erstatningskravet.
Klagen fører etter dette ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.