Klage nr 2017050

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. juli 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eie eiendomsmegling avd. Vinderen

LDW AS

 

Saken gjelder:               Meglers utlegg/vederlag

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av sin boligeiendom til en interessent. Klagerne forhandlet med interessenten. Både klagerne og interessenten oppstilte ulike forutsetninger for inngåelse av avtale om kjøp av eiendommen. Klagerne hevder eiendommen ikke er solgt, og at megleren derfor ikke har krav på vederlag. Under enhver omstendighet hevder de at vederlagskravet ikke er forfalt. Klagerne hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede mener eiendommen er solgt, og at de har krav på vederlag. Innklagede hevder at de uansett har krav på vederlag dersom nemnda skulle komme til at eiendommen ikke er solgt.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen avvises.

 

Klagerne har i korte trekk anført:

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av sin boligeiendom. Salget er ikke gjennomført og megleren har derfor ikke krav på vederlag i henhold til oppdragsavtalen. Uansett er ikke kravet forfalt. Megleren har brutt god meglerskikk.

 

Klagerne har siden 2013 hatt en muntlig avtale med innklagede om at de kan vise frem klagernes eiendom til interessenter. Den 15. oktober 2016 underskrev klagerne oppdragsavtale om salg av eiendommen basert på forutsetninger om blant annet bankgaranti for kjøpesum og skattekrav.

 

Skattekravet skyldes at tomten er på mer enn 2 500 kvm, og interessentene klagerne forhandlet med er boligutviklere. Det var derfor spørsmål om den prisen som det ble forhandlet om på kr 42 000 000, ville utløse tomtebeskatning. Det vil si skatt på gevinst utover kjøpesum på ca kr 5 500 000 med nær 30% skatt. Interessentene tilbød klagerne en skattegaranti, dvs. at de i tillegg til kjøpesummen skulle dekke klagernes skatteutgifter. Kjøpesummen ville da bli nær kr 12 000 000 høyere.

 

Interessentene ønsket at klagerne skulle be om en bindende forhåndsuttalelse (BFU) fra skattekontoret for å få en avklaring på dette spørsmålet. Utfallet av BFUen hadde kun økonomisk betydning for interessentene, og ikke for klagerne. Advokaten, som klagerne kontaktet, anså det som mest sannsynlig at det ville bli gevinstskatt. Det økte klagernes behov for bankgaranti for kjøpesummen som i så fall måtte være nær kr 54 000 000. Megleren bekreftet på e-post den 16. oktober 2016 at interessenten hadde akseptert å stille bankgaranti for kjøpesum og skattekrav.

 

Oppdragsavtalen gjaldt i utgangspunktet kun for salg til én av interessentene innen 31. oktober 2016, men ble senere forlenget til 15. desember 2016. Videre fremgikk det av oppdragsavtalen at klagerne sto fritt til å bestemme seg for å selge eller ikke. Innklagede returnerte aldri undertegnet oppdragsavtale til klagerne.

 

På forhandlingsmøte den 2. november 2016 deltok interessentene, megleren og klagerne. Klagerne gjorde det klart at ved salg til et aksjeselskap, måtte de ha bankgaranti. Dette ville ikke interessentene godta på grunn av omkostningene det ville medføre i perioden frem til antatt overtakelse i oktober 2017. Hovedpunktene som man ikke ble enige om på dette møtet, var kjøpesummen, bankgaranti for kjøpesummen, selgerens skatterisiko og felling av et stort tre.

 

Etter forhandlingsmøtet aksepterte interessentene å dekke klagernes eventuelle skatt ved salg av eiendommen, og det ble diskutert å søke om bindende forhåndsuttalelse (BFU). Klagerne rådførte seg med en advokat som opplyste om at vilkåret for å søke om BFU var at bindende avtale ikke var inngått.

 

Klagerne undersøkte om felling av tre med fagfolk, men de anbefalte klagerne å spørre plan – og bygningsetaten om det. Klagerne informerte megleren om dette, og bekreftet på hans forespørsel at de trolig ville akseptere å felle treet om de ble enig med interessentene om de øvrige forutsetningene for en avtale, spesielt kravet om bankgaranti.

 

Megleren sendte klagerne en overraskende «akseptmail» den 25. november 2016, som han senere henviser til er en bindende avtaleinngåelse for begge parter. E-posten var overraskende fordi det var komplisert angående utformingen av BFU i samarbeid mellom advokatene til klagerne og interessentene. Videre hadde ikke klagerne avklart og startet på utformingen av bankgaranti, og de hadde ikke avklart med plan – og bygningsetaten om det var lovlig å felle treet.

 

Klagerne har ikke på noe tidspunkt, hverken muntlig eller skriftlig, akseptert en avtale om salg. Megleren baserer sin påstand om at salg er gjennomført på «akseptmail» han sendte, og som klagerne protesterte muntlig og skriftlig på den 28. november 2016 og senere.

 

Hovedbegrunnelsen for at avtale ikke er inngått er at interessentene ikke har vært villig til å stille bankgaranti som sikkerhet for kjøpet og skattekravet, hvilket har vært en forutsetning fra klagernes side da de inngikk oppdragsavtalen. Klagerne har heller ikke akseptert å felle et stort flott tre på eiendommen, både fordi det vil være omstridt blant naboer, potensielt ulovlig og relativt dyrt.

 

Til slutt ble klagerne og interessentene enige om å påbegynne arbeidet med å søke bindende forhåndsuttalelse om eventuell gevinstbeskatning. Som sagt er det en forutsetning for BFU at bindende avtale ikke er inngått – dette har også interessentenes advokat forutsatt. Megleren hevder imidlertid at han ikke kjente til denne forutsetningen.

 

Klagerne ønsket ikke å gjøre en kredittvurdering av interessent, og leve med en risiko frem til overtakelse 9-12 måneder frem i tid. Dette forklarte klagerne både til megleren, og interessentene i møtet.

 

Klagerne har hele tiden forholdt seg til megleren, og har ikke kommunisert direkte med interessentene. Klagerne mener megleren ikke har oppfylt sin omsorgsplikt i henhold til god meglerskikk ved å prøve inngå en avtale før klagernes klart uttrykte forutsetning om bankgaranti for oppgjør var på plass.

 

Klagerne mener megleren har avtalt med interessentene at han skal selge boligene som interessentene har planlagt å bygge på eiendommen. Megleren har derfor en ekstra interesse i å få til en handel. Klagerne mener at megleren burde vært spesielt oppmerksom på å ivareta klagerne som sin kunde for dette oppdraget. Klagerne viser spesielt til en e-post fra megleren til interessentene som starter med «Boys». Det er tydelig at megleren har et nært forhold til interessentene.

 

Det foreligger ikke en avtale om salg av klagernes eiendom, og megleren har derfor ikke krav på vederlag som er fakturert og purret. I oppdragsavtalen er det videre uttrykkelig bestemt at megleren har bare har rett til vederlag ved salg til den ene interessenten. Heller ikke dette vilkåret er oppfylt.

 

En rekke av e-postene som megleren har sendt inn i anledning klagesaken, er e-poster klagerne først har blitt kjent med etter innsendelsen av klagen. Klagerne har heller ikke mottatt, og er derfor ikke kjent med § 5 av oppdragsavtalen som megleren referer til. De mottok bare oppdragsavtale på to sider, og et vedlegg om løsøre og tilbehør.

 

Om nemnda skulle komme til motsatt konklusjon, mener klagerne at de under ingen omstendigheter skylder innklagede mer enn kr 630 000 i henhold til oppdragsavtalen, og at beløpet ikke forfaller til betaling før etter at klagerne har mottatt oppgjør for eiendommen. Megleren var fra start av tydelig på, og det har vært en forutsetning fra klagernes side, at innklagede ikke under noen omstendighet skulle ha godtgjørelse for timer og/eller utgifter.

 

Klagerne krever at innklagede erstatter klagernes kostnader til advokatutgifter på kr 34 000 som følge av den tvisten de uforskyldt kom i, men ikke advokatutgifter i 2016 som i hovedsak gjaldt forhandlingene.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Det følger av oppdragsavtalen § 5.2 at

«Vederlag og utlegg forfaller til betaling ved inngåelse av handelen (aksept av bud).

Uavhengig av vederlagsform og «forbehold om salg» avtale, har oppdragstaker krav på vederlag (…)»

Det er inngått bindende avtale mellom kjøperne og selgerne, som er formalisert med akseptbrev og innkalling til kontraktsmøtet. Klagerne har ikke bidratt til å møte til verken kontraktsmøte eller senere møte om avklaring av finansiering.

 

Oppdragsavtalen ble sendt klagerne før megleren mottok det skriftlige budet. Megleren purret på det i retur ved flere anledninger, men klagerne var veldig opptatt.

 

At klagerne i tillegg til å ha den ene interessenten som kjøper, har fått en søkegod kjøper til – kan ikke være annet enn positivt. Dersom klagerne mener at det skal være en forutsetning for avtalen at kun den ene interessenten aksepteres som en budgiver/kjøper, bes det om at de dokumenterer at de har stilt dette som en forutsetning.

 

Forut for forhandlingsmøte mellom partene den 2. november 2016, sendte megleren en oppsummering av momenter til kjøperne og klagerne for å klarlegge om partene var enige. Holdningen til kjøperne var at de kunne være villige til å stille bankgaranti før møtet. I oppsummeringen til megleren sto det at kjøperne dokumenterer betalingsevne for kjøpet i form av sikkerhet klagerne var komfortabel med. Forslag fra klagerne var bankgaranti eller tilsvarende. Det kan ikke leses som en forutsetning, men det er uansett ikke viktig her – da partene ikke kom til enighet i møtet den 2. november.

 

Kjøperne avdekket i møtet at klagernes mening med å dekke en eventuell skatt på klagernes hånd, betød at de måtte betale skatt, på skatten, opphøyd i mente. Det økte regnestykket deres med ca kr 500 000, slik de så det. Det ble derfor tydelig kommunisert i møte at kjøperne ikke var villig til å betale skatt på skatt, og i tillegg stille bankgaranti. Det ble dermed stilt nytt bud fra kjøperne i to runder, som klagerne avslo. Begge budene var muntlige, og uten at det skulle stilles bankgaranti, men med raskere overtakelse enn tidligere forhandlet om. Budene forutsatte at klagerne måtte fjerne et tre før overtakelsen.

 

Etter forhandlingsmøte, hvor partene ikke kom i mål med sine betingelser, tok megleren opp dialogen med dem på hver sin hånd. Til klagerne var megleren tydelig på følgende fra kjøperne: kjøperne tok full skatt, kjøperne forutsatte BFU, overtakelse den 1. oktober 2017, rent kjøp, men mulighet for leie for selgeren løpende, treet måtte fjernes før overtakelse og åpent skjøte.

 

Etter at klagerne bekreftet at de var villig til å fjerne treet var det klart at det var enighet om betingelsene. Megleren oppsummerte dette i en felles e-post til begge parter den 18. november 2016 med kontrakt som vedlegg. I § 12 av kontrakten var forutsetningene i avtalen listet opp.

 

Mandag 21. november ringte klagerne til megleren og ønsket en avklaring på følgende momenter før de igangsatte advokat på sin side for gjennomgang av kontrakten: skatt på skatten, at kjøperne ikke ville ha adgang til å trekke seg fra å betale skatten uansett beløpets størrelse, samt at klagerne ikke ønsket å felle treet. Megleren var tydelig på at dette var noe som de hadde satt som en forutsetning for avtalen, og at klagerne fikk komme tilbake med en beslutning på dette.

 

Dersom klagerne fortsatt var i den oppfatning at kjøperne skulle stille bankgaranti, burde de reagert på at det ikke var nevnt en slik garanti i oversendte kontraktsforslag, eventuelt burde de satt det som en betingelse i telefonsamtalen.

 

Den 22. november 2016 mottok megleren en e-post fra klagerne med oppsett på formel for kostnaden på skatteberegningen som de ønsket satt inn i kontrakten, og en tilbakemelding på at de ventet pris på å felle treet, samt en info om SEFRAK merking av boligen. Heller ikke her ble det nevnt noen forutsetning om bankgaranti eller kun den ene interessenten som kjøperne.

 

I e-post av 24. november avklarte megleren en diskusjon om totalkostnaden på skatt, og purret samtidig på svar fra klagerne om treet. Han informerte også om at det ikke var noe poeng å gå videre med mindre de felte treet før overtakelse. Megleren snakket med den ene av klagerne på telefon. Vedkommende opplyste at de hadde fått pris på felling av treet og gikk langt i å si at de aksepterte å felle det, men han skulle snakke med sin kone og bekrefte det til megleren.

 

Et meget vesentlig punkt i samtalen med den ene av klagerne, var at megleren oppsummerte partenes betingelser: treet måtte felles, kjøperne ville bli et AS (U.S) og overtakelsen ble fjerde kvartal med 30 dagers varsel. Klagerne var klar på hans krav om skatt, på skatt måtte bekreftes av kjøperne. Megleren oppsummerte at closingen av avtalen ville gå, og at megleren skulle ringe tilbake for å bekrefte at felling av treet ble akseptert av klagerne.

 

Oppsummeringen av denne samtalen sendte megleren til klagerne den 24. november 2016. Igjen, hadde klagerne hatt anledning til å sette som en forutsetning at det skulle stilles bankgaranti. Senere på dagen ringte megleren til klagerne og fikk bekreftet at det var ok for hans kone å fjerne treet før overtakelse. Siste forutsetning for kjøperne var dermed innfridd og avtale var på plass, noe megleren entusiastisk formidlet til klagerne. Skriftlig aksept ville bli sendt dagen etter.

 

Fredag 25. november fikk megleren gjentagende bekreftelse om overtakelsesdatoen og på nytt skatt på skatt fra kjøperne, og kunne sende ut akseptmailen med bekreftelse på avtalen.

 

I klagernes klage til nemnda skriver de at akseptmailen kom overraskende på dem, fordi de var midt i flere til dels kompliserte saker som utforming av BFU. Imidlertid ble BFU først igangsatt i etterkant av uken 6. desember 2016, i god tid etter akseptmail. Både klagerne og klagernes advokat bidro aktivt i utformingen og hadde kommentarer på den.

Det strider mot all formodning at klagerne ville bidra til utforming av BFU, dersom de ikke opplevde at det var inngått en avtale mellom partene, ref. også akseptmailen.

 

Klagerne skriver at de risikerer at kjøperne river huset på overtakelsesdagen uten at kjøpesummen er betalt. Dersom kjøpesummen ikke betales, kan ikke kjøperne overta boligen. De kan derfor ikke høres med dette.

 

Med bakgrunn i ovennevnte er det ikke holdbare og dokumenterbare bevis fra klagerne at de har satt som forutsetning for salget at kjøperne skal stille bankgaranti for kjøpesum og eventuelt skattekrav. På tross av dette, har kjøperne sagt seg villig til å møte de på dette punktet, men først etter at klagerne var villig til å stille i et møte for å berolige kjøperne om at de vedkjenner seg avtalen. Kjøperne, kjøpernes advokat, og megleren har ved flere anledninger bedt om et møte mellom partene, da kjøperne opplever klagernes adferd svært unødvendig og prosessdrivende. Uansett er kjøperne klar på at klagerne ikke ensidig kan velge å oppheve en avtale.

 

Megleren vil uansett ha krav på vederlag om kjøperne kommer seg ut av avtalen eller ikke. Avtalen var at den først skulle betales av klagerne ved overtakelse av boligen, men dersom klagerne forsøker å gå fra avtalen, kan de ikke argumentere med at megleren ikke har krav på vederlag før overtakelse.

 

I oppdragsavtalens § 5.1 står det ved avslutning av oppdraget at:

«Ved fastpris/provisjonsbasert avtale har Eiendomsmegleren krav på dekning for påløpte timer, dog begrenset opp til Eiendomsmeglerens minimumsprovisjon på kr ,- inkl mva».

Her står det ikke noe beløp, slik at det ikke begrenses av noe tak på vederlaget. Et konservativt anslag på timebruk på saken fra undertegnet oppdragsavtale, herunder etterarbeid etter at klagerne nektet å stille til kontraktsmøte er 175 timer. Innklagedes timesats er kr 2 500 inkl. mva. Dette tilsvarer et vederlagskrav på kr 437 500 inkl. mva. I tillegg kommer markedspakke og visninger på kr 13 750 og 7 500. Samlet vederlagskrav er på kr 458 750 inkl. mva. Dersom nemnda skulle komme til at avtale ikke er inngått, anser megleren dette som sitt vederlagskrav i saken.

 

Megleren fikk ikke komplett oppdragsavtale i retur med korrekt oppdragsdato, på tross av purringer.

 

Salget er gjennomført, uavhengig av at klagerne nekter å bistå til et felles kontraktsmøte. Overtakelse er avtalt til fjerde kvartal 2017. Kjøperne ønsker fortsatt å overta eiendommen. De kan være villige til å stille en bankgaranti. Kjøperne og megleren stiller seg uforstående til klagernes atferd.

 

Megleren har ikke blitt lovet eller inngått noe oppdrag, og kommer heller ikke til å få i oppdrag å selge leilighetene som kjøperne skal oppføre på tomten.

 

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder meglerens krav på vederlag.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Saken gjelder spørsmål om kjøpsavtale er inngått, samt spørsmål om meglerens krav på vederlag.

 

Nemnda har etter gjennomgang av sakens dokumenter kommet til at denne saken ikke egner seg til behandling av nemnda. Saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling med middelbar bevisføring. Klagen avvises derfor.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

 

Konklusjon:

 

Saken avvises.