Saksframstilling

Klageren kjøpte festerett til en eiendom gjennom innklagede.

Klageren hevder at det ikke ble gitt tilstrekkelig veiledning om bortfesters rett til regulering av festeavgiften, og at innklagede har forsømt sin undersøkelsesplikt knyttet til byggemelding av boligens tilbygg.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Eiendommen ble kjøpt i juni 2000 for kr. 2.650.000.

Angående tomtefesteavgift: I salgsoppgave og takst var det opplyst at årlig festeavgift utgjør kr 2.103 og at neste regulering var i 2004. Det ble ikke nevnt at den underliggende festekontrakt bygger på at bortfester i 2004 kunne kreve regulering etter tomteverdi og ikke bare etter konsumprisindeks.

Bortfester benyttet seg av retten i 2004, og ny festeavgift ble satt til kr 13.980, altså en økning på 665 %.

Grunnlag for justering finnes i tomtefestelova § 15. Festeavtaler inngått før lovens ikrafttredelse kan reguleres etter tomteverdi dersom dette «tvillaust» er avtalt. Det må legges til grunn at dette er «tvillaust» avtalt i denne saken.

Salgsoppgaven forteller kun at årlig avgift er kr 2.100 og at neste regulering var

i 2004. Verken i salgsoppgave eller takst er det nevnt noe om at bortfester med grunnlag i kontrakten kan syvdoble festeavgiften.

Innklagede plikter å undersøke og gi opplysninger om juridiske spørsmål av betydning for salget.

Regler om tomtefeste er sentralt og undervises i ved eiendomsmeglingsstudiet. På grunn av den senere tids debatt bør en aktsom megler se at spørsmålet i denne saken er et rettslig «minefelt». Innklagede har også en juridisk avdeling å spørre til råds. Eventuelt burde innklagede anbefalt klageren å oppsøke ekstern juridisk bistand om avgiftspørsmålet.

En forbrukerkjøper må kunne forvente opplysninger fra innklagede om at en festekontrakt åpner for dramatiske avgiftsøkninger.

Angående manglende byggemelding: Da klageren skulle selge eiendommen i 2006, avdekket klagerens eiendomsmegler at husets tilbygg ikke var byggemeldt. Tilbygget er oppført i 1987/88. Kommunen har sendt foreløpig varsel til klagerens eiendomsmegler.

Heller ikke dette er opplyst om i salgsoppgaven. Verditaksten opplyser om at takstmann ikke har undersøkt regulering eller andre forhold i byggeetaten. Innklagede har derfor ingen grunn til å stole på takstmannens undersøkelser. Den manglende tillatelsen kunne lett vært avdekket ved en telefon til kommunen.

Innklagede visste at boligen var påbygget kort tid etter den opprinnelige oppføringen. Det var synbart at tilbygget var plassert tett inntil nabogrensen og dermed var i strid med plbl. § 70 nr. 2.

Innklagede har brutt sin undersøkelsesplikt etter emgll. § 3-7.

Før tilsvar ble inngitt av innklagede, gjorde Reklamasjonsnemnda oppmerksom på at det kunne bli spørsmål om foreldelse. Klageren svarte på dette:

Foreldelse inntrer etter foreldelseslovens § 9 nr. 1 og ikke § 3. Foreldelse inntrer derfor tidligst 3 år fra klageren fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden.

Klageren hadde ikke foranledning til å reagere på festeavgiften før 20. januar 2004. De fleste festerne i området nektet å betale økningen da de ikke forsto grunnlaget for kravet. Dette ble brakt på det rene mot slutten av 2005. Uansett hvilken av datoene man legger til grunn som kunnskapstidspunkt, er fristen overholdt.

Forholdet om manglende byggemelding ble ikke avdekket før i 2006. Heller ikke her burde klageren reagert tidligere.

Innklagede anfører:

Om festeavgiften: Innklagede tilskrev grunneier ved igangsettelsen av salget for å få svar på spørsmål rundt festekontrakten, men fikk ikke svar. Innklagede fikk heller ikke tak i vedkommende på telefon.

Innklagede fikk altså ikke besvart spørsmålet rundt grunneiers planer omregulering av avgiften. Innklagede konkluderte med at dette ikke fikk noen betydning for saken, da neste regulering ikke fant sted før i 2004. Innklagede var på dette tidspunktet ikke klar over at det ville komme en ny lov om regulering av avgiften. I år 2000 ville det være umulig å vite av grunneier ville gjøre med avgiften i 2004, og at det eventuelt bare ville blitt spekulasjoner.

Om byggemeldingen: At innklagede visste at boligen var påbygd, er et grunnløst argument som ikke stemmer. Innklagede fikk ikke opplyst dette fra selger og det er heller ikke forevist innklagede noen tegninger som skulle indikere at noe ikke stemte med boligens opprinnelige størrelse.

Innklagede innhentet alle pålagte opplysninger fra kommunen. Heller ikke på disse dokumentene er det noen signaler på at noe er unormalt.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede anfører at de «ikke var klar over at det ville komme en ny lov som ville regulere festeavgiften». Klageren mener at syvdoblingen av festeavgiften skjedde med grunnlag i den eksisterende festekontrakten, og ikke i ny lovgivning. Den nye loven medførte en innskrenkning og ikke en utvidelse av grunneiers frihet til å øke festeavgiften.

Innklagede avviser at han har hatt kjennskap til at boligen var påbygd, og stiller seg undrende til hvordan klageren kan påstå dette. Påstanden bygger på at innklagede selv har opplyst følgende i salgsoppgaven: «Byggeår 1984, tilbygget 87/88 med bod, bad/soverom. Garasje oppført i 1985».

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede var som nevnt i salgsoppgaven klar over at boligen var tilbygd i 1987/88, men slik klagebrevet var formulert, tolket innklagede det slik at klageren hevdet at innklagede visste at boligen var tilbygd utover det som allerede var opplyst.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder påståtte manglende opplysninger fra innklagedes side.

Når det gjelder klagen over tomtefesteavtalen er spørsmålet om kravet er foreldet.

Klager i denne saken er kjøper av eiendommen, og er ikke i kontraktsforhold med innklagede. Foreldelsesfristen regnes derfor ut fra foreldelsesloven § 9. Fristen er dermed tre år fra klageren «fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige».

Eiendommen ble kjøpt i juni 2000. Adgangen til å oppregulere festeavgiften i den aktuelle festeavtalen fulgte av den dagjeldende tomtefestelov. Klageren burde selv allerede på tidspunkt for kjøp av hus på festet tomt ha satt seg inn i gjeldende regler. Eventuelle krav mot innklagede i denne sammenheng er derfor foreldet. Det senere tidspunkt for når hun ble varslet av bortfesteren (år 2004) kan altså ikke legges til grunn.

Også når det gjelder klagen over den manglende byggemeldingen, er det et spørsmål om kravet er foreldet etter foreldelsesloven § 9. Reklamasjonsnemnda går ikke inn på dette, idet et krav basert på at innklagede har forsømt seg, ikke under noen omstendigheter kunne føre frem. Eiendomsmegler har ingen generell forpliktelse til å innhente ferdigattest, jf. NOU 1987:14 s. 75. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som gjør at Reklamasjonsnemnda har forutsetning for å ta stilling til om det foreligger konkrete holdepunkter for at innklagede likevel skulle en plikt til å undersøke nærmere om tilbygget.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Kravet som er bygget på påstått svikt i forbindelse med festeavgiften, er foreldet.

Kravet om byggemeldingen kan ikke føre frem.

Oslo, den 8. november 2006