Saksframstilling

Krav om erstatning som følge av at innklagede ikke skal ha innhentet tilstrekkelige opplysninger om fellesutgifter i borettslag.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte borettslagsandel gjennom innklagede. Kontrakten ble underskrevet 06.12.2005. Før kjøpet fikk klagerne opplyst av innklagede at fellesutgiftene var på kr 4.006 pr måned. Dette beløpet var gjennomgående i all den informasjon klagerne mottok fra selgeren og innklagede før kjøpet.

Overtakelsen fant sted den 15.12.05. Allerede den 23.12.05 mottok undertegnede faktura fra boligbyggelaget angjeldende fellesutgiftene som da ville øke til kr 5.465 pr måned allerede fra 01.02.06. Altså en differanse på kr 1.459 pr måned, som for klagerne dermed betyr en merkostnad på kr 17.508 årlig.

Da klagerne undersøkte hva økningen kom av, kom det frem at selgeren før undertegning av kjøpekontrakten, allerede i uke 48, i følge styrelederen i borettslaget, ble innkalt til generalforsamling. Selgeren valgte å avstå fra generalforsamlingen, og klagerne ble ikke gjort kjent med at innkallingen forelå. Klagerne ser det derfor som sannsynlig at selgeren på et tidspunkt før inngåelse av kjøpekontrakt burde ha vært oppmerksom på at fellesutgiftene pr

måned ville øke på grunn av en innkalling til ekstraordinær generalforsamling. Videre kan ikke innklagede ha innhentet opplysninger fra styret i borettslaget om at det forelå en snarlig innkalling til ekstraordinær generalforsamling, hvor overgang fra flytende til fastrente ville bli behandlet.

Klageren er av den oppfatning at selgeren har brutt opplysningsplikten. Klagerne ønsker å forholde seg til de opplysninger som ble gitt før kjøpet, som sier at felleskostnadene ligger på kr 4.006 pr måned. Klagerne føler seg ført bak lyset, og at de la inn bud på feil premisser. Klagerne lurer nå også på om de har betalt for mye for sin leilighet, sett i forhold til de økte utgiftene.

Klagerne ønsker en vurdering fra en uavhengig eiendomsmegler av markedsverdien pr dags dato contra da klagerne kjøpte leiligheten. Klagerne mener at innklagede må bekoste denne verdifastsettelsen. Dessuten ønsker klagerne kompensasjon for minst ett år av differansen for merkostnadene klagerne får som følge av utgiftsøkning. En annen løsning for klagerne vil være annullering av kjøpet på bakgrunn av at selgeren har tilbakeholdt opplysninger. I så tilfelle ønsker klagerne erstatning for tap de vil lide som følge av hevingen, det vil si utgifter til flytting, nedvasking av leilighet, samt erstatning for den belastning dette har medført.

Innklagede anfører:

Klagernes anførsler synes å rette seg mot selgerens manglende opplysninger omkring ekstraordinær generalforsamling avholdt 06.12.05, etter at de fikk aksept for sitt bud den 25.11.05. Innklagede oppfatter det slik at eneste bebreidelse som her retter seg mot innklagede, er påstand om at innklagede ikke innhentet opplysninger om ekstraordinær generalforsamling.

Oppdraget ble inngått den 07.10.05 med selgeren av leiligheten, hvoretter opplysninger fra databaser og forretningsfører ble innhentet den 12.10.05. Av de opplysninger som da fremgikk fra forretningsfører var fremtidige kapitalutgifter, og de er korrekt gjengitt. Av opplysninger klagerne mottok var også opplysninger om at borettslaget hadde flytende rente. Det vises her til protokoll fra tidligere ekstraordinær generalforsamling den 13.04.06, kjøpekontraktens bilag 9.

På den ekstraordinære generalforsamlingen den 06.12.05 vedtok andelseierne å binde renten til fast rentefot på 3,6 %. Den flytende renten var på det tidspunktet 2,3 %. Innklagede har ikke sett innkallingen til den ekstraordinære generalforsamlingen, men den skal angivelig ha blitt sendt ut uke 48.

Innklagede har videresendt brev fra klagerne til selgerne. Selgerne haruttalt at de ikke kjente til forholdene rundt fellekostnadene, fordi de ikke møtte om på generalforsamlingen. Selgerne kan imidlertid ikke ha vært klar over avholdelsen ved budaksept, da innkallingen kom etter tidspunktet for aksept, den 25.11.05.

Innklagede ble ikke orientert av selgerne om noen ekstraordinær generalforsamling. Av de opplysninger som forretningsfører ga, er det heller ingenting som tilsa at det forelå planer om slik forsamling.

Budet ble akseptert i uke 47. Innkallingen ble sendt i uke 48, altså en uke etter at budet ble akseptert. Innklagede kan ikke se at de på noe grunnlag skulle hatt mulighet til å fremskaffe de opplysninger klagerne mener burde vært innhentet.

Innklagede påpeker også at overgangen til fastrente ved vedtak på et borettslags generalforsamling ikke bør være fullstendig upåregnelig for noen andelseier. Flertallet i borettslag kan når som helst endre premissene for fellesutgifter, uten at de enkelte andelseierne kan gjøre annet enn å føye seg etter et (kvalifisert) flertall.

Innklagede synes dessuten at borettslagets vedtak var fornuftig. Med NBBL-avtalen på flytende rente ville borettslagets rente uansett i dag vært 3,6 % effektiv pga den renteøkning som har vært. Differansen mellom den rente klagerne mener de skulle hatt og nåværende rente er derfor nå nesten utlignet. Innklagede kan derfor ikke se at kompensasjonskravet fra klagerne er holdbart, da forutsatt at innklagede er ansvarlig.

Innklagede forstår at klagernes indignasjon over at fellesutgiftene økte rett etter overtakelse, men innklagede mener å ha opptrådt korrekt. Innklagede har ikke hatt kjennskap til forholdene rundt den ekstraordinære generalforsamlingen. Innklagede vet heller ikke om selgerne her har opptrådt klanderverdig. Dette beror på hvorvidt de hadde den faktiske informasjon om at det ville bli avholdt ekstraordinær generalforsamling hvor fastrente var tema. Dog burde nok selgerne orientert om den ekstraordinære generalforsamlingen, da de mottok innkallingen uken etter budaksept, slik at klagerne hadde fått anledning til å gå og gi uttrykk for sitt syn.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne mener at de ikke fikk reell aksept på budet før den 07.12.05. Dette fordi at forkjøpsretten ikke var avklart før da. Budet ble dessuten gitt ut fra en forutsetning om at de mottatte opplysninger om fellesutgifter var korrekt.

Styret i borettslaget burde vært kjent med innkallingen til ekstraordinær generalforsamling den 25.11.05 da klagerne la inn sitt bud. Klagerne har nå mottatt kopi av innkallingen. Der fremgår det at det skulle stemmes over fastrente contra flytende rente. Denne er ikke datert, men det fremgår av den at det var feil i innkallingen sist gang, og at det derfor ble sendt en ny. Derfor mener klagerne at selgerne burde ha kjent til dette, og at innklagede burde ha funnet ut av det når det ble innhentet opplysninger.

Klagerne er ikke enig med innklagede i at innklagede skal ha «ivaretatt kjøpers og selgers interesser på en forsvarlig måte under dette oppdraget». Klagerne understreker igjen at riktige og nødvendige opplysninger ikke ble innhentet av innklagede.

Klagerne synes det er irrelevant at innklagede spekulerer i et mulig fremtidig rentenivå.

Klagerne presiserer igjen at selgeren forut for innkallingen i uke 48 ble innkalt til generalforsamling. Dette må ha vært i god tid før aksept av bud den 25.11.05. Denne første innkallingen ble, i følge styrelederen, hengt opp på oppslagstavlen til borettslaget. Tavlen henger godt synlig over postkassene og beboerne i borettslaget har forpliktet seg til å følge med på denne. Innkallingen ble ikke godkjent, og ny innkalling ble derfor sendt ut til hver boenhet.

Klagerne mener at innklagede her ikke har innhentet tilstrekkelig informasjon, og dermed tilbakeholdt viktige opplysninger overfor klagerne.Klagerne sitter igjen med en følelse av å være villedet.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det er ikke tvilsomt at akseptdato 25.11.05 skal legges til grunn. Klagerne kan ikke påberope seg en senere akseptdato basert på forkjøpsrettsreglene i borettslaget.

Klagerne påpeker i sitt brev at styret i borettslaget så vel som selgerne må ha hatt kunnskap om den forestående ekstraordinære generalforsamlingen og sakslister for denne. Med dette retter klagerne skytset mot selgerne, og innklagede kan ikke se å være adressat for påstandene. Det er som tidligere påpekt at innklagede har innhentet de opplysninger som forelå.

En eiendomsmegler er en mellommann, og ikke part i avtalen. En eiendomsmegler bygger sine opplysninger i hovedsak på to ting: hva som er mulig å innhente eller se, og ellers hva selgeren opplyser. I nærværende sak forelå det ingen synlige forhold for innklagede, og alle de opplysninger som kunne innhentes ved salgsklargjøring ble innhentet.

For øvrig står innklagede fast ved det som ble gjort gjeldende i tilsvaret.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klagerne mener at innklagede her fraskriver seg som rett adressat for klagen. Klageren påpeker at leiligheten ble kjøpt i den tro at de opplysninger som var gitt var korrekte. En eiendomsmegler har som oppgave å videreformidle korrekte opplysninger fra selger til kjøper. I denne saken må det ha skjedd en kommunikasjonssvikt mellom selger og innklagede, som klageren nå må lide for.

Klagerne reagerer på innklagedes ansvarsfraskrivelse. Klageren har gjennom hele kjøpeprosessen forholdt seg til innklagede. For klageren føles det urettferdig å bli skadelidende for kommunikasjonssvikt mellom selger og innklagede.

Klagerne undrer seg over hva konkret innklagede her har foretatt seg for å innhente de korrekte opplysningene mht. salget. Har innklagede for eksempel vært i kontakt med styret i borettslaget for å få vite om nært forestående endringer som kunne ha påvirket salget? I et borettslag bør en eiendomsmegler vite at økonomien kan ta snarlige endringer.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning på grunnlag av påstått manglende opplysninger om overgang fra flytende til fast rente på felleslån i borettslag.

Reklamasjonsnemnda behandler kun krav mot eiendomsmeglere. Eventuelle krav mot selger kan Nemnda ikke ta stilling til.

Ifølge emgll. § 3-6 (2) plikter en eiendomsmegler å gi kjøper opplysninger om «regnskap og eventuelt budsjett». En eiendomsmegler bygger sin informasjon om renter/fellesgjeld i hovedsak på opplysninger fra selger og forretningsfører. I informasjonen («megleropplysninger») som innklagede innhentet fra forretningsfører den 12.10.05, var det ikke opplyst om den kommende ekstraordinære generalforsamling og om mulig overgang fra flytende til fast rente. Selgerne skal ikke på noe tidspunkt ha opplyst innklagede om forholdene rundt renteøkningen, heller ikke da de mottok innkallingen til den ekstraordinære generalforsamlingen. Innklagede kan derfor ikke lastes for ikke å ha opplyst om den ekstraordinære generalforsamlingen og det mulige rentevedtaket.

For øvrig vil Reklamasjonsnemnda bemerke at det må være fullt påregnelig for andelseier i borettslag at borettslaget vedtar å endre renten fra flytende til fast. Dette og andre vedtak kan generalforsamling avgjøre med flertall/kvalifisert flertall.

Det er heller ikke klart i hvilken grad klagerne har lidt eller kan komme til å lide tap på overgangen fra flytende rente til fast rente. Renten har det siste år steget, og man kan ikke med sikkerhet anslå hva som vil skje med renten den resterende del av femårsperioden. Det kan derfor ikke sies sikkert før femårsperioden harutløpt, om klagerne her har lidt tap eller hatt en gevinst.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagen gis ikke medhold.

Oslo, den 8. november 2006.