Saksframstilling

Klageren var la inn bud på en andelsleilighet som var under oppføring. Budet ble akseptert av selgeren og kjøpekontrakten ble underskrevet15./16. september 2005. Leiligheten ble resolgt av første kjøper.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagen omfatter 3 punkter:

1. Avvik mellom bud og kjøpekontrakt på kr 30.000.

2. Selger av leilighet/kontrakt har fått utbetalt utlegg for forskudd samt merverdi (fortjeneste) før overtakeselstidspunkt av nøkkelferdig leilighet.

3. Kjøper ble forsikret, både muntlig og skriftlig av innklagede at det ikke ville påløpe noen form for avgift i forhold til kjøpesum i henhold til kontrakten.



Til punkt 1:

Klageren la 28. juni 2005 inn bud stort kr 540.000. I henhold til budskjema skulle han betale kr 234.000 ved kontraktsinngåelse og resterende beløp når leiligheten var nøkkelferdig våren 2006. Innklagede antydet ifølge klageren at forskuddet kunne blir lavere, og dette skulle i så fall bekreftes i god tid før kontraktsmøtet. Tidspunkt for kontraktsmøte ble muntlig avtalt til å finne sted i løpet av siste uke i juli 2005. Kontraktsmøtet ble etter flere purringer avholdt 15. september 2005.

I kontrakten ble det opplyst at klageren skulle betale kr 154.000 ved kontraktsinngåelse. Innbakt i denne summen var kr 30.000 som var forskuddsbetalt av selgeren til utbyggeren, mens kr 124.000 var selgerens merverdi.

I kontrakten som klageren overtok fra selgeren, ble kjøpesummen oppgitt til kr386.000, hvorav innskuddet på kr 30.000 var inkludert. Klageren påpekte straks avviket mellom summen som ble opplyst i budskjemaet, kr 540.000 og summen i kontrakten, kr 510.000. Innklagede bekreftet at den «nye» kjøpesummen var gjeldende. Innklagede lovet å betale tilbake det klageren hadde innbetalt for mye (dvs. 234.000 – 154.000) kr 80.000. Klageren har fått tilbakebetalt kr 50.000 av de kr 80.000 han mener å ha krav på.

Den 23. september 2005 fikk klageren en e-post fra innklagede som ønsket å øke merverdien til selgeren med kr 30.000 slik at selgerens merverdi ble kr 154.000. I tillegg skulle selgeren ha tilbake kr 30.000 for betalt forskudd. Klageren ønsket ikke å akseptere endringer i en skriftlig kontrakt som er signert både av selgeren og kjøperen. Da innklagede fant at det var en feil i kontrakten, skulle de ifølge klageren sende kopi av en ny, korrigert kontrakt. Denne har klageren ikke sett noe til.

Klageren krever at kr 30.000 blir tilbakebetalt ham.

Til punkt 2:

Beløpet klageren har innbetalt, kr 184.000, er utbetalt selgeren. Klageren mener at selgerens merverdi som en sikkerhet for ham som kjøper ikke skal utbetales før leiligheten er nøkkelferdig. Han spør om hva som for eksempel ville skjedd dersom utbyggeren hadde gått konkurs.

Klageren ønsker å få bekreftet eller avkreftet om innklagede har opptrådt i strid med loven.

Til punkt 3:

Da klageren mottok faktura/oppgjørsoppstilling datert 14. mars 2006, var blant annet dokumentavgift ført opp. Gjennom hele prosessen har innklagede hevdet at det ikke ville påløpe noen form for avgifter i forbindelse med kjøpet.

Klageren ønsker at innklagede dekker dokumentavgiften på kr 4.500.

Innklagede anfører:

Sakens bakgrunn:

Det ble ikke utarbeidet eget prospekt, men innklagede benyttet prospekt fra salg av tilsvarende leilighet tilhørende en annen selger.

Kjøpekontrakten ble signert 15. september 2006 [2005]. Prisantydningen var kr 540.000 inkludert innskudd. Klagerens bud var på kr 540.000 inkludert innskudd. Forskudd ble innbetalt med kr 234.000 den 7. september 2005.

Ved en inkurie fra innklagede ble det tatt inn et beløp som var kr 30.000lavere enn budet hva gjelder kjøpesum. Kjøpesummen var i kontrakten satt til kr 154.000 i stedet for kr 184.000 som er det riktige tallet når man tar høyde for restinnskuddet på kr 356.000 (540.000 – 356.000 = 184.000). Grunnen til dette var antakelig at innklagede regnet feil i fordelingen «innskudd-pris for kjøperposisjon». Beløpet samsvarer med det selgeren hadde forskuddsbetalt av innskuddet.

Da faglig leder oppdaget feilen, ble det sendt e-post til klageren der han ble gjort oppmerksom på feilen og at ny korrigert kontrakt ville bli utsendt med korrekt beløp. Klageren nektet å godkjenne dette selv etter en del kontakt frem og tilbake pr e-post med faglig leder.

Til klagerens anførsler:

Innklagede beklager overfor klageren at denne saken har vært håndtert noe uheldig fra innklagedes side. Innklagede erkjenner at saken burde vært håndtert på en mer ryddig måte i forhold til den informasjon som er gitt blant annet om dokumentavgift og selvsagt at kjøpekontrakten skulle hatt riktig beløp.

Til punkt 1:

Strid om kjøpesummens riktighet er primært et spørsmål mellom kjøper og selger. Dersom klageren mener han har inngått en bindende rettslig avtale om en kjøpesum som er kr 30.000 lavere enn inngitt bud, er dette et krav han har mot selger og ikke mot innklagede. Innklagedes oppgave er å besørge et oppgjør i tråd med partenes avtale.

Avtale om kjøpesum ble gjort ved inngivelse av bud på kr 540.000 inklusive innskuddsbetaling og selgerens aksept av dette. Signering av kjøpekontrakten har i realiteten ingen annen funksjon enn en yterligere formalisering av den forenklede kjøpsavtale som allerede er inngått ved tilbud og aksept. Det foreligger ingen særskilte omstendigheter som skulle tilsi at selgeren hadde akseptert en lavere kjøpesum enn det inngitte bud. Innklagede er dermed forpliktet overfor selgeren til å foreta riktig oppgjør mellom partene og foreta utbetaling av de kr 184.000. Klageren ble for øvrig gjort oppmerksom på feilen like etter at den var oppdaget.

Innklagede kan ikke se å ha gjort noe klanderverdig ved å betale ut kjøpesummen i forhold til inngitt bud til segleren, og avviser således erstatningskravet fra klageren.

Til punkt 2:

Innklagede praktiserte, på det tidspunkt denne avtalen ble inngått og oppgjør foretatt, en ordning der den delen av kjøpesummen som var betaling for kontraktsposisjonen, kunne utbetales til selgeren før overtakelse så fremt annet ikke var avtalt.

Den aktuelle kjøpekontrakten mellom selgeren og kjøperen inneholdt ingen særlige bestemmelser om at oppgjør ikke kunne skje før leiligheten ble overtatt av klageren. Det er i kontaktens punkt 5.1 opplyst at merverdien på kr 154.000 (skulle vært kr 184.000) ikke er omfattet av utbyggerens sikkerhetsstillelse i henhold til fullføringsgaranti. Dette skulle gi en indikasjon for at denne betalingen for kontraktsposisjonen var et usikret beløp som kunne utbetales selger etter inngåelse av kontrakt og godkjenning fra utbyggers side.

Klageren har ikke gitt uttrykk overfor innklagede før i klagen til Reklamasjonsnemnda at han bestrider retten til å foreta utbetaling til selgeren før overtakelse av boligen. Det forelå i september 2005 heller ingen offisielle meddelelser fra Kredittilsynet eller rettsavgjørelser som skulle tilsi at det var rettslig tvilsomt om det var anledning til å foretak slikt direkte oppgjør.

Til punkt 3:

Selv om kontrakten mellom utbyggeren og selgeren som er tiltransportert klageren klart gir uttrykk for at det skal betales dokumentavgift, erkjenner innklagede at de her har gitt direkte skriftlig informasjon til klageren om at det ikke vil påløpe dokumentavgift. På denne bakgrunn er innklagede villige til å dekke klagerens krav på kr 4.500.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagengjelder manglende samsvar mellom inngitt bud og kontrakt, overføring av oppgjør til selgeren før boligen er ferdigstilt og krav om betaling av dokumentavgift.

Innklagede har i kontrakten angitt kjøpesummen til kr 184.000 istedenfor kr 154.000. Dette er ikke i samsvar med klagerens bud. Klageren har anført at han har påpekt avviket mellom summen opplyst i budskjemaet og kjøpesummen i kontrakten. Innklagede skal ifølge klageren ha bekreftet at kontrakten var korrekt. Denne påstanden er ikke imøtegått av innklagede. Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk på dette punktet. Reklamasjonsnemnda kan likevel ikke se at dette skal medføre noen økonomisk kompensasjon til klageren, da klageren ved innklagedes feil, og senere oppretting av denne, ikke er påført noe økonomisk tap.

Det er ikke utarbeidet eget prospekt for resalget. Klageren har således ikke fått opplysninger om at merverdien ved resalget skulle utbetales selgeren før leiligheten var ferdigstilt. Utbetalingen er først nevnt i kjøpekontrakten ved at det under punkt 2 er sagt at innbetaling må skje med frie midler og ikke med lån eller annet som betinger sikkerhet i andelen. Videre sies det i punkt 5.1 at merverdien ikke er omfattet av sikkerhetsstillelse i henhold til fullføringsgaranti. Dette er etter Reklamasjonsnemndas syn ikke tilstrekkelig klart til at det kan regnes som om manglende opplysning om utbetalingen er reparert i kjøpekontrakten. Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk på dette punktet.

Når det gjelder klagerens krav om erstatning for dokumentavgift, har innklagede erkjent å ha gitt feil opplysninger og har sagt seg villig til å dekke dokumentavgiften.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Oslo, den 14. november 2006.