Klage nr 2017022
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. august 2017. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Sem & Johnsen Eiendomsmegling
Majorstuen eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Meglerens vederlag/honorar/utlegg
Saksfremstilling:
Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en eiendom. De mener at megleren ikke sikret dem tilstrekkelig mot mulig skattepliktig tomtesalg ved overdragelsen. Klageren hevder videre at meglerens prisopplysninger var mangelfulle på en slik måte at de ikke kunne foreta et reelt valg mellom provisjon eller timebasert vederlagsform. Klagerne krever at meglerens vederlag settes ned med kr 233 053. Innklagede bestrider at de ikke ivaretok sin omsorgsplikt overfor klagerne i forbindelse med en eventuell gevinstbeskatning, og anfører at det ikke er grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Gevinstbeskatning
Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en eiendom. De tok kontakt med megleren for prisoverslag. I den forbindelse advarte megleren klagerne mot å selge til en utbygger. Dette fordi en utbygger ville rivet huset, og salget ville derfor bli betraktet som et tomtesalg. Det ville i så fall utløse gevinstbeskatning.
Ettersom klagerne kjøpte eiendommen for kr 1 100 000 i 1991, var det viktig at de ikke ble ilagt gevinstbeskatning. De kunne risikere en skatt på kr 2 – 2 500 000.
Utover sommeren 2016 tok megleren kontakt med klagerne en rekke ganger. Klagerne hadde ikke hast med å selge, det ble derfor ikke gjort ytterligere avtaler. Klagerne traff megleren helt tilfeldig utenfor huset i juli 2016. Megleren opplyste at han ventet på noen som var interessert i å flytte til området, noe som senere viste seg å være kjøperne. Klagerne inviterte dem inn i huset. Under besøket presiserte klagerne at de ikke ønsket å selge til noen som skulle rive huset på grunn av at det kunne utløse gevinstbeskatning.
Kjøperne kom på en ny visning i august 2016. De var da klare på at de ønsket å beholde huset. De vurderte også å føre opp et hus til sine foreldre på tomten. De ble enige om en pris som forutsatte at huset ikke skulle rives. Det ble berammet et møte for signering av dokumenter i slutten av august.
Under kontraktsmøtet ble klagerne forelagt en kjøpekontrakt uten noe punkt om rivingsforbud. Klagerne poengterte igjen at det var viktig at huset ikke skulle rives på grunn av faren for gevinstbeskatning. Det ble derfor formulert et tillegg i kontrakten som lyder: «Kjøper skal ikke rive huset innen 12 mnd fra kjøpsdato». Overtakelse var avtalt til 1. august 2017, og kjøpesummen var på kr 11 300 000.
Eiendommen ble solgt videre til et eiendomsutviklingsselskap allerede en uke etter kontraktsmøtet. Selskapet har sendt inn byggesøknad hvor det søkes om å rive eksisterende bebyggelse, og føre opp eneboliger og tomannsboliger på tomten.
Klagernes forståelse av klausulen var at huset ikke kunne rives i de 12 første månedene etter overtakelsen. Kjøperne kunne ikke iverksette riving før overtakelsen. Skulle det være noe realitet bak klausulen må det legges til grunn at den gjelder fra overtakelsesdatoen. I en e-post fra fagansvarlig hos innklagede i januar 2017 fremkommer det at megleren og kjøperne er av den oppfatning at 12 måneders forbudet gjaldt fra kjøpsdato. Det medfører fare for at overdragelsen kan anses som et tomtesalg. Megleren burde formulert et tillegg som sikret klagerne mot gevinstbeskatning. Megleren sørget imidlertid ikke for å sikre at overdragelsen av eiendommen ikke utløser gevinstbeskatning.
Meglere skal ha kjennskap til alminnelige regler om boligbeskatning, og har plikt til å si fra dersom han eller hun skjønte eller burde ha skjønt at det ville oppstå skatteplikt ved salget, jf. Rt. 1988 side 7. Det bør være alminnelig kjent at salg som ansees som tomtesalg, utløser en helt annen skatteplikt enn salg av bolig. Megleren hadde selv advart klagerne mot å selge til utbyggere grunnet mulig skatteplikt. Han hadde derfor en særlig oppfordring til å sikre at transaksjonen ikke medførte skatteplikt for klagerne. Samme synspunkt ble lagt til grunn i avgjørelse i nemnda i sak 2008030 og 2015106.
Megleren har videre et særlig ansvar for å utarbeide en kjøpekontrakt som tar hensyn til viktige aspekter for selgeren. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og det kreves at vederlaget settes ned.
Meglerens vederlag
Oppdragsavtalen ble signert samtidig som kjøpekontrakten. Klagerne fikk ikke med seg et eksemplar av den originale oppdragsavtalen. De mottok senere en kopi fra innklagede. Oppdragsavtalen er ikke datert, utover at datoen dagen før kontraktsmøtet.
Det ble ikke inngått noen avtale med innklagede at han skulle finne en kjøper før salgsoppdraget ble inngått slik innklagede hevder.
For å bekrefte at de enkelte sidene i oppdragsavtalen er lest, påføres oppdragsgivernes initialer nederst på alle sider. I oppdragsavtalen er det flere sider som mangler klagernes initialer. Det gjelder blant annet siden hvor fastprisen fremgår. På denne siden fremkommer det at meglerens honorar utgjorde kr 290 053. Klagerne ble gjort kjent med meglerens fastpris. De fikk imidlertid ikke forelagt seg dokumentasjonen hvor det fremkom. Det synes å stemme med det faktum at klagerne ikke har underskrevet på at de har lest siden.
Alternativet til fastpris, var timepris. Timeprisen utgjorde kr 2 500 inkludert mva. Fastprisen utgjør vel 117 timers arbeid á kr 2 500.
Under overskriften «arbeidsbeskrivelse» fremgår det at et normalt megleroppdrag, som også omfatter forberedelse til salg, markedsføring, visning, oppfølgning av interessenter og bud normalt utgjør 70 timers arbeid. Også på én av disse sidene mangler klagernes initialer.
Klagerne har ikke mottatt faktura eller annen oversikt over tid brukt på oppdraget.
Megleren skal utarbeide et skriftlig tilbud basert på timepris, og gi et anslag over den tid som antas nødvendig for å gjennomføre oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-2 andre ledd.
I dette tilfellet hadde eiendomsmegleren en kjøper på hånd, og oppdraget var derfor av en helt annen karakter enn et normalt megleroppdrag. Det burde også gjenspeile seg i angitt timeforbruk. Fastprisen som er avtalt, gir på ingen måte uttrykk for den reelle arbeidsbelastningen. Megleren har derfor ikke gitt riktige prisopplysninger.
Hadde megleren gitt korrekte prisopplysninger, basert på et oppdrag hvor han hadde en kjøper på hånd, er det sannsynlig at klagerne ikke ville ha valgt fastpris.
Klagerne har heller ikke mottatt oversikt som angitt over timer som det antas å være nødvendig for å gjennomføre oppdraget. De har derfor ikke hatt mulighet til å kontrollere omfanget av meglerens arbeid.
Nedsettelse av vederlaget
Klagerne krever at meglerens vederlag skal settes ned, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
I oppdragsavtalen er det angitt at utarbeidelse av kontrakt og selve oppgjøret normalt tar
10 timer. Det utgjør et vederlag på kr 25 000 dersom man legger til grunn en timepris på
kr 2 500 pr. time. Klagerne er klar over at megleren har hatt noe mer arbeid med saken, blant annet er det gjennomført en visning. De mener at rimelig vederlag for meglerens arbeid utgjør kr 60 000. Klageren krever derfor at meglerens vederlag settes ned med kr 233 053.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren ble kjent med klagerne i forbindelse med at de kjøpte en bolig som megleren formidlet. Megleren ønsket å gi klagerne et tilbud på salg av deres bolig, men klagerne mente det var for tidlig.
Etter nyttår tok klagerne kontakt med megleren for å få en prisvurdering av eiendommen. Klagerne hadde tatt kontakt med to utbyggere og mottatt pristilbud fra disse, hvorav den ene hadde fått taksert eiendommen. Taksten ble fremlagt for megleren, men han fikk ingen kopi. Verditaksten var på rundt kr 7 000 000 – 8 000 000. I tillegg hadde klagerne mottatt en verdivurdering av en megler fra et annet meglerforetak på kr 7 000 000. Megleren ga uttrykk for at denne prisvurderingen virket lav, og at en riktigere verdivurdering ville ligge mellom
kr 8 000 000 – 10 000 000. Dette ble gitt muntlig.
På bakgrunn av eiendommens karakter og at klagerne hadde tatt kontakt med utbyggere, opplyste megleren samtidig om faren for en eventuell gevinstbeskatning ved salg til utbygger. Etter meglerens erfaring har klagerne på bakgrunn av dette kontaktet skattemyndighetene for å få en avklaring om en eventuell beskatning.
Megleren ytret på nytt ønsket om å inngå et salgsoppdrag med klagerne. Han ga klagerne et muntlig kostnadsoverslag for inngåelse av et ordinært salgsoppdrag. Avhengig av omfanget på markedsføringen og eierskifteforsikringen ville dette omtrentlig beløpe seg til rundt
kr 350 000 – 370 000.
Klagerne var ikke villig til å inngå et salgsoppdrag med megleren før megleren hadde funnet en kjøper til eiendommen til en akseptabel pris. Megleren hadde jevnlig kontakt med klagerne gjennom våren og sommeren.
Det er vanlig at meglere får forespørsler fra kjøpere om eiendommer som kommer for salg. Dette gjaldt også for kjøperne som ønsket seg en eiendom i området. Megleren ønsket derfor å vise dem eiendommen for å se om det kunne være av interesse. Da megleren møtte kjøperne utenfor eiendommen i juli 2016, ble de invitert inn av klagerne og fikk en omvisning av boligen.
Kjøperne var på visning i august 2016. De hevdet at de ønsket å beholde boligen, og at de vurderte å føre opp et hus i hagen til sine foreldre slik at dette ble en familieeiendom. Faren for en eventuell gevinstbeskatning ble derfor betydelig redusert.
Klagerne var veldig tydelig på hvilken pris de ønsket for eiendommen. Etter at meglervederlag og andre kostnader knyttet til handelen var trukket fra, skulle de sitte igjen med kr 11 000 000. Kjøpesummen på kr 11 300 000 var beretnet slik at de fikk dekket meglerens vederlag, samt eierskifteforsikring og andre utlegg, til sammen kr 300 000 inkludert mva. Dette fremkommer tydelig fra budet som ble inngitt og akseptert samme dag som visningen. Det fremkom at «Selgeren betaler omkostninger til megler på kr 300 000 (inkl. eierskifteforsikring).»
Prisen på vederlaget ble i henhold til megleren fremforhandlet av klagerne. De ønsket en rabatt i forhold til den kostnadsoversikten som ble forespeilet av megleren, som megleren aksepterte.
To dager før kontraktsmøtet fikk klagerne og kjøperne e-post med innkalling. I e-posten var kontrakten, oppgjørsskjema og viktig informasjon til kjøper og selger vedlagt. Klagerne hadde da to dager på å sette seg inn i kontrakten. Hvis noe skulle vært uklart eller utelatt i kontrakten, kunne dette vært avklart i god tid før kontraktsmøtet.
Megleren er kjent med at klagerne og kjøperne i forkant av kontraktsmøte hadde diskutert pr. telefon at det burde tas inn en passus i kontrakten om rivningsforbud. På kontraktsmøtet ble det derfor fra klagernes side bedt om at følgende ordlyd ble nedtegnet i kontrakten: «Kjøper skal ikke rive huset innen 12 mnd fra kjøpsdato». Teksten ble skrevet ned for hånd av partene. Det er vanskelig å forstå ordlyden i kontrakten på noen annen måte enn at det er kjøpsdato og ikke overtakelsesdato som er gjeldende for tidsavregningen på 12 måneder.
Det ble fylt ut egenerklæringsskjema fra klagerne i forbindelse med tegning av eierskifteforsikring. Kjøperne ble da blant annet gjort oppmerksom på at klagerne hadde hatt rotter i krypkjelleren. Kjøperne ble følgelig bekymret. Faren for rotter og at huset var i dårligere stand enn det de hadde regnet med, er ifølge megleren grunnen til at de valgte å selge eiendommen videre. Det ville bli for omfattende å rehabilitere eiendommen.
På kontraktsmøtet ble oppdragsavtalen undertegnet på bakgrunn av det som tidligere var fremforhandlet av klagerne. Oppdragsavtalen er ikke datert, men det er ingen tvil om at denne ble underskrevet samtidig med underskriving av kjøpekontrakten.
Hvorvidt klagerne leste alle sidene i kontrakten, kan ikke baseres på om de har parafert sidene eller ikke. Ved nøyere gjennomgang ser man at det er annenhver side i oppdragsavtalen som er parafert. Oppdragsavtalen var tosidig, og det er lett å se at siden som er parafert er den høyre siden av hver blad. Det er med andre ord en systematisk feil og har sannsynligvis ingen sammenheng med om klagerne har lest eller ikke lest alle sidene i oppdragsavtalen. Fastpris var allerede fremforhandlet fra klagerne og var ikke et overraskende moment i avtalen.
Megleren fikk aldri mulighet til å inngå et ordinært salgsoppdrag med klagerne all den tid de ikke ønsket å inngå avtale med megleren før rett kjøper var på plass. På generelt grunnlag er det heller ikke så vanlig å inngå avtale om timespris i rene oppgjørsoppdrag. Dette oppdraget skiller seg likevel ut fra å være et rent oppgjørsoppdrag, da kjøperne og klagerne ikke hadde knyttet avtale seg imellom uten meglerens medvirkning. Det er meglerens mange måneders oppfølgning og arbeid med å finne rett kjøper til klagerne som ligger til grunn for at klagerne til slutt solgte til kjøperne. Hvor mange timer dette arbeidet omfatter blir vanskelig å beregne i ettertid, men at det er mange, er utvilsomt.
Megleren har ivaretatt omsorgsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 når det gjelder de skattemessige konsekvensene. Det er ingen tvil at opplysningene om en eventuell gevinstbeskatning ved salg til en kjøper som har som formål å rive eiendommen ble gitt til klagerne. Opplysningene ble gitt flere måneder i forkant av salget, og klagerne hadde god tid til å få skatteproblematikken vurdert av rett instans.
Hvorvidt en tidsbegrensning på rivning av boligen på 12 måneder enten fra kjøpsdato eller overtakelsesdato vil kunne ha betydning for skattemyndighetenes vurdering vites ikke. Det er eiendommens karakter som legges til grunn for skatteetatens skjønnsmessige vurdering av eventuell gevinstbeskatning. Eiendommen er ikke mer enn 1350 kvm, som tilsier en normalt størrelse for en enebolig. En megler kan under enhver omstendighet aldri medvirke til unndragelse av skatt.
Det foreligger ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse. Uansett er en timepris basert på et tidsbruk på 10 timer høyst urimelig all den tid megleren arbeidet med å få til et salg i flere måneder basert på klagernes krav til inngåelse av salgsoppdrag.
Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk. Det foreligger ikke grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om nedsettelse av meglerens vederlag.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Mulig skattepliktig tomtesalg
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd skal oppdragstageren (megleren) gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Utgangspunktet er at megleren ikke har noen ubetinget plikt til å gi skatterådgivning, jf. Høyesteretts dom inntatt i Rt. 1988 side 7. Dette følger også av nemndspraksis, se for eksempel RFE-2011-131 og RFE-2005-68. I høyesterettsdommen er det imidlertid lagt til grunn at megleren kan ha plikt til å si fra til oppdragsgiveren (klagerne), hvis han eller hun skjønte eller burde ha skjønt at det ville oppstå skatteplikt ved et salg.
I dette tilfellet dreier det seg om mulig skattepliktig tomtesalg, som klagerne i forbindelse med salget ønsket å sikre seg mot. Etter det opplyste har skattemyndighetene pr. i dag ikke avgjort om salget utløser skatteplikt.
Det er på det rene at megler på et tidlig stadium i salgsprosessen informerte klagerne om risikoen for tomtebeskatning særlig ved salg til utbygger. Eiendommen ble solgt til privatpersoner som etter det opplyste i utgangspunktet ønsket å beholde den selv og eventuelt i tillegg føre opp et nytt hus til foreldrene. Da kjøperne ble informert om at klagerne hadde hatt rotter i krypkjelleren, besluttet de å videreselge eiendommen til en utbygger, som synes å ha søkt om å rive huset og bygge boliger.
Det sentrale spørsmålet er om megler i tilstrekkelig grad har ivaretatt klagernes interesse i å sikre seg mot eventuell gevinstbeskatning for tomtesalg. På kontraktsmøte ønsket klagerne å få inn i avtalen et forbud for kjøperne mot å rive huset før det hadde gått en viss tid. Slik nemnda forstår saken, foreslo derfor klagerne den formulering som fremgår håndskrevet i
§ 12 siste avsnitt, og som lyder:
«Kjøper skal ikke rive huset innen 12 mnd fra kjøpsdato.»
Det er oppstått uenighet om «kjøpsdato» skal forstås som overtagelsesdato, slik som klagerne mener, eller om det må forstås som datoen for kontraktsunderskrift. Ut fra en vanlig språklig forståelse finner nemnda at kjøpsdatoen er akseptdato, i dette tilfellet datoen for signering av kontrakten. Kontraktsunderskrift skjedde 24. august 2016, og overtagelse var avtalt til
1. august 2017. Da det var nærmere ett år frem til overtagelse, burde megleren rådgitt partene om at utgangspunktet for fristen til å kunne rive huset burde settes lenger frem i tid, for eksempel 12 måneder fra overtagelsestidspunktet. Dette var derfor dårlig rådgivning. Det er imidlertid spørsmål om dette ville hatt noen betydning skatterettslig, da formålet kun var å unngå gevinstbeskatning. Nemnda har kommet til at megleren i dette tilfellet i startfasen gav tilstrekkelig skatterådgiving, da han påpekte overfor klagerne risikoen for at salget kunne innebære skattepliktig tomtesalg. Klagerne fikk da en oppfordring til å undersøke dette nærmere.
Meglerens vederlag
I følge oppdragsavtalen var det avtalt fastpris på kr 293 053. Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 7-2 andre ledd at megleren skal gi skriftlig tilbud «basert på timepris og gi et anslag over den tid som antas nødvendig for å gjennomføre oppdraget».
Det fremgår av oppdragsavtalen at klagerne hadde valget mellom provisjon
kr 293 053 og timepris kr 2 500 inkl. mva. Det er gitt en arbeidsbeskrivelse som er summert til 70 timer. Det fremgår av eiendomsmeglingsforskriften § 7-1 bokstav d og e at megleren skal angi samlet vederlag basert på oppgitt timepris og samlet overslag over utleggene. Formålet med disse bestemmelsene er at oppdragsgiveren enkelt skal kunne sammenligne tilbudet på fastpris/provisjon og timepris. Slik saken er opplyst for nemnda, har megleren bare gitt en generell arbeidsbeskrivelse. Megleren har heller ikke gitt en oppstilling over samlet vederlag og utlegg når det gjelder tilbudet på timepris. Dette er i strid med eiendomsmeglingsforskriften § 7-1.
Når det gjelder vederlaget, synes imidlertid partene her å ha blitt enige om at de totale kostnadene og vederlag inkludert eierskifteforsikring (kr 40 000), skulle utgjøre kr 300 000. Dette beløpet ble lagt til kjøpesummen. På dette grunnlag finner ikke nemnda at klagerne kan gis medhold i kravet om vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Klagen fører etter delvis frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Sem & Johnsen Eiendomsmegling, Majorstuen eiendomsmegling AS, har overtrådt bestemmelsene om oppdragstakers plikt til å gi oversikt over de totale kostnadene basert på timepris. For øvrig fører klagen ikke frem.