Klage nr 2017056
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. august 2017. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Hedmark Eiendom AS Kongsvinger
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom som var begjært tvangssolgt. Innklagede hadde i oppdrag om å gjennomføre tvangssalget. Av taksten som var vedlagt salgsoppgaven, fremgikk det at salget gjaldt to bruksnumre. Klageren fikk imidlertid bare det ene bruksnummeret skjøtet over til seg ved kjøpet. Klageren hevder innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning for juridisk bistand på kr 33 800,75 og avsavnstap på kr 24 000. Innklagede fremhever at klageren nå har fått hjemmelen til bruksnummeret. De avviser kravet om erstatning for advokatutgifter og avsavnstap på grunn av passivitet. Subsidiært hevder de at det ikke er grunnlag for erstatning.
Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Innklagede har varslet at de ikke vil følge avgjørelsen.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte en eiendom som var begjært tvangssolgt for kr 820 000 i oktober 2012. Innklagede hadde oppdraget med å gjennomføre tvangssalget.
Det fremgikk av taksten som var vedlagt salgsoppgaven at eiendommen omfattet to bruksnummer. Tomtearealet var oppgitt til 1 723 kvm som var samlet areal for begge bruksnumrene. I terrenget er det ingen grensemarkeringer mellom eiendommene, og eiendommene fremstår som en samlet eiendom med et gjerde som markerer tomtegrensen mot naboeiendommene.
Klageren var på befaring på eiendommen uten megleren. Klageren fikk ingen opplysninger fra megleren om at det bare var det ene bruksnummeret som fulgte med salget eller at eiendommen som var til salgs var mindre enn den delen som var inngjerdet. Klageren la til grunn at hele den inngjerdede delen fulgte med salget, og med det arealet på tomten som fremgikk av salgsoppgaven.
Klageren hadde svært begrensede norskkunnskaper, og tilsvarende begrensede kunnskaper om norsk eiendomsregistrering. Han oppdaget ikke at salgsoppgaven kun omhandlet ett bruksnummer, mens taksten omhandlet to, og mottok ikke informasjon fra megleren eller andre om dette.
Megleren begjærte auksjonssalg av det ene bruksnummeret i januar 2013 etter at klageren hadde kjøpt eiendommen. Megleren var på dette tidspunkt kjent med at det andre bruksnummeret ikke fulgte med tvangssalget, og oppga til retten at bruksnummeret ikke ville la seg selge til andre enn til klageren. Auksjon ble gjennomført, men ingen bud ble inngitt. Klageren ble i prosessen kjent med hjemmelsforholdet.
Klageren tok kontakt med megleren og ba om at de sørget for å skaffe ham hjemmelen til det andre bruksnummeret. Han ble bedt om å være tålmodig. Først i oktober 2013 ble klageren skriftlig informert om at megleren jobbet med å løse situasjonen. Dagen etter mottok klageren brev fra innklagede som erkjente at megleren var ansvarlig for den situasjonen som var oppstått. Det fremgår av brevet at megleren hadde vært i kontakt med hjemmelshaveren av bruksnummeret, uten å lykkes å få en løsning på saken. Megleren har ikke oppgitt hvilke forsøk som ble gjort, eller hva som var årsaken til at forhandlingene ble avsluttet.
Klageren og megleren hadde muntlig dialog ved flere anledninger i 2013. Hver gang gjorde klageren det klart at det var en mangel ved kjøpet, og at han ønsket at bruksnummeret ble overskjøtet til seg. Han presiserte hele tiden at han ønsket å være en del av en løsning på situasjonen.
I brev fra innklagede til klageren i slutten av juli 2014, fremgår det at hjemmelshaveren ikke hadde besvart henvendelsene til megleren, og klageren ble tilbudt kr 25 000 i erstatning for arealmangel. Tilbudet ble ikke besvart av klageren, og megleren sendte brevet på nytt i slutten av august 2014.
Klageren tok initiativ til et møte med fagansvarlig hos innklagede, og gjorde det da klart at han ikke aksepterte tilbudet. Fagansvarlig oppfordret klageren til å kontakte advokat. Klageren svarte med å opplyse at han skulle komme tilbake til saken etter en feriereise på tre uker.
Da han ikke hadde hørt noe fra innklagede siden møtet i august 2014, kontaktet klageren advokat i november 2014. Advokaten kom i kontakt med hjemmelshaveren, som opplyste at han var i ferd med å overskjøte eiendommen til meglerforetaket. Dette var nye opplysninger for klageren og klagerens advokat. Advokaten kontaktet megleren som hjemmelshaveren hadde oppgitt, og fikk opplyst at eiendommen skulle overskjøtes direkte til klageren.
I desember sendte innklagede skjøtet til klageren.
Klageren fremsatte deretter krav om erstatning. Tilbudet ble avslått av innklagede. Innklagede hevdet at det tok langt tid før feilen ble oppdaget hos megleren. Dette er åpenbart feilaktig, da innklagede i alle fall hadde denne opplysningen i januar 2013, tre måneder etter stadfestelseskjennelsen. Klageren ble gjort oppmerksom på situasjonen av namsmannen i forbindelse med begjæring om tvangsauksjon av bruksnummeret.
Årsaken til klagerens tap i saken, er at meglerforetaket ga mangelfulle, feilaktige og villedende opplysninger til klageren, som ikke ble korrigert i salgsoppgaven. Dette resulterte i at klageren trodde han hadde kjøpt begge bruksnumrene.
Innklagede varslet ikke klageren om mangelen etter at de oppdaget den. De gjorde heller ikke tilstrekkelige tiltak for å rette den, eller kontaktet klageren for å informere om at de var i ferd med å rette mangelen. Dette er i strid med god meglerskikk. Opptreden fra innklagede medførte at klageren fikk et tap.
Innklagede ble gjort kjent med mangelen i januar 2013. I brev fra fagansvarlig i juli 2014 ble det opplyst at de ikke hadde fått tak i hjemmelshaver. I oktober 2013 opplyste megleren at hjemmelshaveren ikke var samarbeidsvillig. Klagerens advokat har innhentet kopi av sakens dokumenter fra meglerforetaket, og disse viser ikke spor av korrespondanse med hjemmelshaveren. Det er derfor uklart hvilke tiltak som ble iverksatt for å komme i kontakt med hjemmelshaveren for å rette mangelen. For ordens skyld opplyses det at klagerens advokat klarte å komme i kontakt med hjemmelshaveren pr telefon samme dag som dette ble forsøkt, mens megleren hevder at de forsøkte, men ikke kom i kontakt med ham.
At klageren kontaktet advokat i den situasjonen han var i, to år etter at han kjøpte eiendommen, og ett og et halvt år etter at han ble gjort kjent med mangelen, og at han pådro seg et økonomisk tap, var åpenbart påregnelig for innklagede. Det økonomiske tapet til klageren knyttet til juridisk bistand hadde vært unngått dersom innklagede hadde gjort det kjent for klageren at hjemmelshaveren var interessert i å finne en løsning. Utgiftene til juridisk bistand i saken frem til klagen til Reklamasjonsnemnda ble påbegynt var på
kr 33 800,75. Dette kreves erstattet av innklagede.
Klageren har hatt et klart avsavnstap da han i over to år ikke hadde hjemmelen til bruksnummeret, og fikk ikke nyttiggjort seg av eiendommen som forutsatt. Til tross for dette, hadde han ikke fremmet krav om avsavnstap hvis det ikke hadde vært for opptreden til innklagede sommeren og høsten 2014, da hans interesse har vært å få ordnet opp i forholdet.
Uten mulighet til å utnytte bruksnummeret på noe vis i to år, la dette også klare begrensinger for hans bruk av bruksnummeret som han hadde fått overskjøtet. Planen var å bygge garasje, og den ville da helt eller delvis ligget på bruksnummeret han ikke hadde hjemmelen til. Både disse planene, og planene om å utvikle eiendommen både når det gjaldt boligformålet og potensiale til å starte næringsvirksomhet, ble nødvendigvis utsatt. Kommunen er svært positive til etablering av næring, og det er sannsynlig at klageren ville fått dette godkjent.
Utsettelsen medførte at det tok mer tid å få en verdiøkning på eiendommen, og denne verdiøkningen ville ført til redusert rentesats. At det manglende bruksnummeret medførte avsavn for klageren var påregnelig for innklagede.
Klageren planla å skyte inn mer kapital i eiendommen løpende etter overtakelsen. Han ville da fått redusert rentesatsen på hele lånet, også det som var knyttet til det opprinnelige kjøpet. Rentetapet utgjør ca kr 2 000 pr. måned. At det ville bli gjort investeringer i eiendommen som ville medføre verdiøkning, var også påregnelig for innklagede. Eiendommen manglet også garasje, og en slik investering fremsto da som klart påregnelig.
Beregningen av tapet byr på utfordringer. Med en avsavnsrente på 4% av tomteverdien til bruksnummeret klageren ikke hadde hjemmelen til, er tapet på kr 2 462 totalt over to år. Klagerens reelle tap var likevel langt høyere, og det anslås et skjønnsmessig tap på kr 24 000.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede vil fremheve at klageren nå har fått hjemmel til tomten. Klageren ble tilbudt erstatning fra innklagede fordi eier av nabotomten i utgangspunktet ikke ville selge denne.
Innklagede avviser kravet om erstatning for advokatutgifter og avsavnstap i august 2015. Det er etter dette ikke kommet noen henvendelser i saken før våren 2017.
Klageren har tapt sitt krav på grunn av passivitet. Det har gått over ett og et halvt år før klageren igjen opprettholdt sitt krav. Innklagede hadde all grunn til å tro at når klageren hadde fått tomten overskjøtet og ikke fulgt opp kravet om erstatning på over et og et halvt år, ville det ikke bli gjort gjeldende. Klageren har derfor tapt sitt krav om å gjøre erstatning gjeldende.
Subsidiært anføres det at det ikke foreligger grunnlag for erstatning. Vedrørende avsavnstap er ikke dette dokumentert på noen måte. Det kravet som fremmes er ikke påregnelig. At klageren av tomten hadde planer om å utvikle næringsvirksomhet i et boligområde fremstår som søkt og upåregnelig.
Klageren søkte juridisk bistand frivillig. Innklagede ønsket å løse saken. Det er ingen årsakssammenheng mellom det fremsatte krav og tapet klageren har lidt. Klageren har fått overskjøtet tomten til seg, og det foreligger således ikke noe tap. Det er ikke upåregnelig at dette tok noe tid.
Det foreligger ikke grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Når det gjelder erstatningskravet (avsavnstap), er det ikke sannsynliggjort at klageren har lidt noe økonomisk tap. Klageren har nå fått overskjøtet den omtvistede tomteparsellen, og det er intet som tilsier at klageren ikke fikk realisert sine planer for eiendommen før den minste parsellen ble overskjøtet. Utgiftene til advokat fremstår ikke som et påregnelig tap.
Når det gjelder selve tvangssalget, er det tingretten som beslutter hva som skal selges. I beslutningen gjaldt tvangssalget bare bnr. 25. Megleren skapte imidlertid i prospektet en grunn for interessenter til å tro at salget også omfattet brn. 84. Taksten omfatter begge bruksnumrene, og det feilaktige arealet som på den måte fremkom i taksten, brukte megleren i salgsoppgaven. På dette punkt kan megleren kritiseres for at han ikke kontrollerte taksten nøyere. Det er i strid med god meglerskikk. Megleren har imidlertid i ettertid løst saken, og det andre bruksnummeret er overskjøtet til klageren.
Klagen fører etter dette delvis frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til EiendomsMegler 1, Hedmark Eiendom AS Kongsvinger, har opptrådt i strid med god meglerskikk. Forøvrig fører klagen ikke frem.