Klage nr 2017067

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. august 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Sarpsborg

 

Saken gjelder:               Dobbeltsalg

 

 

Saksfremstilling:

 

Innklagede hadde inngått oppdragsavtale om å selge 16 prosjekterte leiligheter. Klagerne innga bud på kr 700 000 på en av de prosjekterte leilighetene. Megleren sendte skriftlig aksept til klagerne. I ettertid viste det seg at megleren hadde gjort en feil, og at aksepten gjaldt en mindre leilighet. Klagerne krever erstatning for sitt økonomiske tap. Klagerne hevder også at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede bestrider klagernes anførsler.

 

Klageren er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne innga et bud på kr 700 000 på en leilighet formidlet av innklagede. Etter kort tid mottok klagerne skriftlig aksept på SMS fra megleren med kjøpesum og overtakelsestidspunkt. I aksepten var det opplyst at megleren ville kontakte klagerne for et kontraktsmøte. Kort tid etter ringte megleren til klagerne og sa at de hadde fått tilslag på leiligheten.

 

 

 

Noe senere samme dag fikk klagerne budvarsler på telefonen. Klagerne ringte megleren. Megleren opplyste at han hadde gjort en feil, og at aksept på bud ikke var riktig, men gjaldt en annen og mindre leilighet. Megleren tilbød at klagerne kunne kjøpe den mindre leiligheten for kr 700 000. Det var ikke aktuelt for klagerne. De mente naturlig nok at de allerede hadde vunnet budrunden på den største leiligheten.

 

Klagerne sa ikke fra seg den største leiligheten, men i et forsøk på å finne en løsning med megleren/selgeren, kom de med et tilbud om å kjøpe den minste leiligheten for kr 600 000. Tilbudet ble ikke akseptert av selgeren. Klagerne opplyste at de ønsket at resten av kontakten skulle gå gjennom advokat.

 

I stedet for å stanse budrunden valgte megleren, etter at telefonsamtalen med klagerne var avsluttet, å fortsette med de øvrige budgiverne til den største leiligheten ble «solgt igjen». Den ble solgt for kr 800 000, 20 minutter etter telefonsamtalen med klagerne. I løpet av disse

20 minuttene hadde ikke klagerne noen forutsetning for å ta stilling til høyning av bud. Klagerne hadde allerede fått en skriftlig aksept. Videre kommer at klagerne, etter meglerens rotete opptreden, selvfølgelig måtte få noe tid til å områ seg med hensyn til sin rettslige posisjon.

 

Advokaten til klagerne sendte en e-post til megleren hvor megleren/selgeren ble bedt om å forholde seg til at avtale var inngått i henhold til klagernes inngitte bud. Megleren sendte deretter en e-post direkte til klagerne. I e-posten redegjorde megleren for hva som hadde skjedd. Det ble forklart at megleren hadde feilregistrert klagernes bud på en annen seksjon. Megleren opplyste videre at «[s]lik situasjonen er nå frigjør vi dere selvfølgelig som kjøper av seksjon nr 12 og selger den på nytt». Dette er vanskelig å forstå. Avtale om kjøp av den minste seksjonen (nr. 12) var aldri inngått. Klagernes tilbud om forliksløsning om kjøpesum på kr 600 000 for den minste seksjonen var jo allerede blitt avvist av megleren i en tidligere telefonsamtale.

 

Frem til det ble klart at megleren faktisk ikke hadde mottatt aksept fra selgeren, var klagerne av den oppfatning at bindende avtale var inngått. Etter at det ble dokumentert at selgeren ikke hadde gitt megleren aksept for det aktuelle salgsobjektet, følger det av iendomsmeglings-loven § 6-6 at klagerne ikke kunne gjøre avtalen gjeldende overfor selgeren av eiendommen. Avtaleloven § 25 kommer derfor til anvendelse, og påberopes som grunnlag for erstatning for den positive kontraktsinteresse. Det vises til nemndas avgjørelse i klagesak 2006233.

 

Innklagede er erstatningsansvarlig for klagernes økonomiske tap. Kravet utgjør kr 100 000, som er differansen mellom klagernes aksepterte bud på kr 700 000, og den verdi leiligheten nå beviselig har på kr 800 000. Selv om megleren ikke mente å gi dispositivt utsagn for aksept av leiligheten (nr.11), er det ikke tvilsomt at klagerne opplevde dette slik da prosessen pågikk. Klagerne kunne med rimelighet legge til grunn at avtale var inngått. Klagerne mottok skriftlig aksept, hvoretter både kjøpesum og overtakelsestidspunkt var fastsatt. Ettersom aksepten var utenfor meglerens fullmakt, innebærer det en erstatningsplikt for det økonomiske tapet klagerne har lidt som følge av forholdet.

 

Subsidiært gjøres ansvar gjeldende etter det såkalte profesjonsansvaret. Håndtering av budrunder står sentralt i meglerens oppgaver og fordrer særskilt nøyaktighet med hensyn til formidling av bud og aksept. Det er et markert avvik fra forsvarlig opptreden når en megler ikke holder orden på de ulike salgsobjektene han sitter med under budrunden og sender ut en aksept som i ettertid viser seg ikke å være reell. Klagerne hadde innrettet seg etter aksepten, og hadde ingen foranledning til å inngi høyere bud enn det som allerede var akseptert, uten at de først hadde avklart at selgeren ikke faktisk var bundet av meglerens utsendte aksept. Årsakssammenhengen foreligger idet meglerens handling var betingende for det tap klagerne har lidt.

 

I tillegg kreves dekket kostnader for juridisk bistand på kr 10 000 pådratt som følge av meglerens handling. Klagernes advokat er kjent med at nemnda normalt ikke tar stilling til ansvar for juridisk bistand i forbindelse med klagebehandlingen i Reklamasjonsnemnda, men ber nemnda vurdere om så likevel bør omfattes i nærværende sak.

 

Megleren har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren hadde inngått oppdrag om å selge 16 seksjoner. Denne saken gjelder seksjonene
11 og 12.

 

Avtaleloven § 25 kommer ikke til anvendelse. Det er i tillegg sikker rett at meglerens erstatningsansvar er et rent skyldansvar.

 

Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Megleren forvekslet to seksjoner. Dette var et hendelig uhell i et tilfelle der det pågikk budrunde knyttet til flere seksjoner i samme sameie samtidig. Feilen ble raskt oppdaget og rettet. Den er ikke erstatningsbetingende. Det gjelder både om den vurderes i henhold til reglene om re-integra, og i forhold til det såkalte slingringsmonnet som Høyesterett har oppstilt for adferd som kanskje kan kritiseres, men som ikke er kritikkverdig nok til at erstatningsansvar utløses.

 

Et sentralt moment i saken er at meglerens feil ble rettet på et tidspunkt da klagerne fortsatt hadde en mulighet til å gjeninntre i budrunden på seksjon 11 som de primært ønsket seg. De valgte å insistere på at selgeren var bundet til å selge seksjon 11 til dem for kr 700 000. Dette var et valg de tok på eget ansvar og egen risiko.

 

Tapsforutsetningen er heller ikke oppfylt. Hvis meglerens forveksling tenkes borte, går det frem av klagernes egen bevisføring i saken at de ikke ville fått tilslag uten å by over kjøpesummen på kr 800 000. De kan ikke kreve differansen mellom kr 700 000 og 800 000 erstattet.

 

Innklagede beklager forvekslingen som oppsto, men mener denne ble rettet på en slik måte at det heller ikke er grunnlag for å hevde at megleren opptrådte i strid med god meglerskikk.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk ved at megleren formidlet en aksept uten at selgeren hadde akseptert budet, og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Det er på det rene at megleren her forvekslet to seksjoner, og at han gjorde en feil. I tillegg hadde han ikke fullmakt fra selger til å akseptere bud. En eiendomsmegler opptrer i sitt yrke som mellommann, og har normalt ikke fullmakt til å akseptere bud på vegne av selgeren, uten å ha selgerens samtykke, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-6. Det forelå ikke aksept fra selgeren på klagerens bud på seksjon 11. Megleren gjorde derfor en feil ved å sende skriftlig aksept til klagerne, og kort tid etterpå ringe klagerne og bekreftet at de hadde fått tilslag på leiligheten. Innklagede har også erkjent at megleren her gjorde en feil. Nemnda finner at megleren i dette tilfellet har opptrådt i strid med god meglerskikk, selv om megleren korrigerte feilen etter kort tid.

 

Når det gjelder erstatningskravet, finner nemnda at det ikke kan føre frem. Det er ikke sannsynliggjort at klagerne har lidt noe økonomisk tap. Nemnda har i praksis lagt til grunn at utgifter til juridisk bistand normalt ikke dekkes, og nemnda finner ikke grunnlag for å gjøre unntak i dette tilfellet.

 

Klagerne har subsidiært fremsatt at krav om at megleren personlig er erstatningsansvarlig. Det ligger imidlertid utenfor nemndas kompetanse å ta stilling til om megleren personlig er erstatningsansvarlig. I saker for nemnda er det meglerforetaket som er klagemotpart (innklaget). Nemnda vil dog bemerke at det er vanskelig å se at megleren personlig her skulle bli erstatningsansvarlig.

 

Klagen fører etter dette delvis frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Megleren til DNB Eiendom AS, avd. Sarpsborg, har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.