Saksframstilling

Klagerne solgte leilighet gjennom innklagede.

Innklagede tillot kjøperen å holde tilbake kr 40.000 av kjøpesummen, selv om dette i ettertid viste seg å være juridisk feil.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne la ut boligen sin for salg i oktober 2005. Klagerne kjøpte da en eierskifteforsikring innklagede anbefalte. Klagerne fikk inn bud og eiendommen ble solgt.

Kjøperen maste konstant på å få komme inn i leiligheten før overtakelse for å måle opp med en takstmann. Kjøperen fikk til slutt komme inn, og etter dette ble det fremsatt påstander om at badet var i dårligere stand enn det som var forespeilet i salgsoppgaven.

Kjøperen ville holde tilbake kr 70.000, og innklagede anbefalte at overtakelsesprotokoll ikke ble underskrevet og at nøklene ikke ble overlevert til avtalt tid.

Det hele endte med overtakelse på et senere tidspunkt, den 13. januar, og at klagerne måtte godta tilbakeholdelse av kr 40.000.

Takstmann fant ikke noe ved badet som ikke var påpekt tidligere, men sa at det vill koste ca kr 45.000 å få badet i perfekt stand. Klagerne nektet å betale for utbedringen, da de tross alt ikke hadde solgt et perfekt bad. Kjøperen burde tatt høyde for utbedringer da tilstandsgraden på badet var 1-2.

Dette var en mangel kjøperen hadde påpekt før overtakelse, og eierskifteforsikringsselskapet ville derfor ikke utbetale noe. Dette hadde klagerne aldri fått opplyst om av innklagede.

Klageren fikk medhold på alle punkter, og kjøper hadde ikke rett til å holde tilbake penger etter avhendingsloven. Kjøperen nektet å frigjøre pengene, og klagerne ville megle med han gjennom innklagede.

Meglingen endte med deling av summen på kr 40.000. Klagerne var ikke fornøyd med dette resultatet, men hadde ikke noe valg.

Som profesjonelle meglere skulle ikke innklagede godtatt tilbakeholdelse av deler av kjøpesummen. Det viste seg jo å være juridisk feil. Klagerne forventer seg at innklagede kan avhendingslovens bestemmelser.

Klagerne mener innklagede bør betale de kr 20.000 som de urettmessig har «mistet» til kjøperen.

Innklagede anfører:

Overtakelse ble ikke gjennomført som avtalt, da kjøperen ønsket å holde tilbake kr 70.000. Ny overtakelse ble derfor avtalt dagen etter, med faglig leder tilstede. Partene gav uttrykk for å ville finne en løsning.

Kjøperen ble, med klagerne tilstede, informert om at en tilbakeholdelse skjedde på hans risiko. Kjøperen ble også informert om at han ikke mistet sin reklamasjonsrett selv om det ikke ble avtalt noe tilbakehold. Det var ved overtakelse ikke helt sikkert hvorvidt kjøperen kunne på berope seg en rettslig mangel.

Kjøperen påtok seg risikoen for at det forelå en mangel, og ville tilbakeholde et beløp på kr 40.000.

Det er ikke riktig at klagerne måtte godta et tilbakehold på kr 40.000. Dette ble likevel anbefalt da dette er kjøperens egen risiko, størrelsen var riktig i forhold til eventuell utbedring og at klagerne samtykket.

På kontraktsmøtet gjorde innklagede oppmerksom på at eierskifteforsikringen ikke gjaldt før overtakelse. Innklagede rådet klagerne til ikke å slippe inn kjøperen før overtakelse, nettopp av denne grunn. At klagerne likevel slipper inn kjøper er ikke innklagedes ansvar.

Forliksavtalen ble utarbeidet etter møte mellom partene hvor temperaturen var svært høy. Faglig leder anbefalte forlik på grunn av sakens størrelse og karakter, samt risiko for videre omkostninger, blant annet til juridisk bistand.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne mener innklagede burde forhindret at kjøperen holdt tilbake beløpet uten gyldig grunn. Innklagede burde sendt egen takstmann og avkreftet kjøperens påstander om at badets tilstand var verre enn det var under visningen. Klagerne ba om atdette ble gjort, men det ble avvist.

Innklagede sier at klagerne ikke måtte godta tilbakeholdelsen på kr 40.000, men at det ble anbefalt. Hva annet skulle klagerne gjort? Klagerne kunne ikke avhendingsloven, men det burde innklagede kunne.

Når man underskriver en forsikringsavtale er det før underskriving at man skal få greie på betingelsene, ikke etterpå.

Det er ikke rart at klagerne ble sinte under forliksmøtet. Klagerne følte penger som rettmessig var deres ble fratatt dem.

Innklagedes ytterligere anførsler:

På overtakelsestidspunktet var det ikke mulig å avklare om kjøperen hadde grunnlag for et mangelskrav.

Klagerne var, etter innklagedes mening, kjent med at forsikringen ikke gjaldt før etter overtakelse, og at innklagede vanskelig kan klandres for dette.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning på kr 20.000 som følge av at klagerne mener at innklagede utrettmessig har latt kjøperen holde tilbake kr 40.000 av kjøpesummen. Spørsmålet er om innklagede her har gjort noen feil i forhold til klagerne.

Ifølge avhl. § 4-15 kan en kjøper av fast eiendom holde tilbake deler av kjøpesummen dersom det foreligger en mangel. Tilbakehold skjer på kjøperens risiko. Dersom kjøperen instruerer eiendomsmegleren om tilbakeholdelse av deler av kjøpesummen før overtakelse, har eiendomsmegleren plikt til å følge kjøpers instruksjoner på dette punkt. Dette gjelder selv om eiendomsmegleren mener at mangel ikke foreligger. En eiendomsmegler verken kan eller bør gå inn å overprøve kjøperens standpunkter i en tvist som denne, da forholdet er en sak mellom kjøperen og selgeren. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede her har gjort noen feil ved å la kjøperen holde tilbake penger. Eiendomsmegleren kan selv risikere å komme i erstatningsansvar dersom kjøpers instruksjoner på dette punkt ikke overholdes.

At klagerne er misfornøyd med den senere inngått avtale om deling av beløpet på kr 40.000, kan ikke påberopes av klagerne, da de selv har skrevet under på avtalen og således akseptert den, jfr. avtale av 21. mars 2006.

Reklamasjonsnemnda kan heller ikke se at innklagede har gitt feilaktige opplysninger med hensyn til eierskifteforsikringens virkeområde. Det fremgår at det er klagerne selv som har sluppet kjøperen inn i huset før overtakelse, og dermed også klagerne som må ta risikoen for dette. Innklagede er ikke ansvarlig for at klagerne ikke har satt seg inn i forsikringsavtalen med eierskifteselskapet.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagerens gis ikke medhold.

Oslo, den 14. november 2006.