Klage nr 2017098
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. august 2017. Nemnda har bestått av:
Thor Falkanger, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eie eiendomsmegling avd Røa
In-Vest Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Tilbakehold
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en leilighet. I forbindelse med overtakelsen holdt kjøperen tilbake kr 40 000 som følge av påståtte mangler. Klageren var ikke enig i tilbakeholdet. Kjøperen instruerte megleren om å utbetale det tilbakeholdte beløpet til seg. Klageren hevder at både megleren og fagansvarlig forklarte klageren at det tilbakeholdte beløpet ble stående på klientkonto inntil partene ble enig om utbetaling, eller det eventuelt forelå en rettskraftig dom. Klageren krever at meglerens vederlag bortfaller. Innklagede anfører at det var et ensidig tilbakehold og at de derfor måtte utbetale beløpet ved instruksjon fra kjøperen. De bestrider klagerens krav om at hele vederlaget skal falle bort.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en leilighet i august 2016.
På overtakelsen holdt kjøperen tilbake kr 40 000. Klageren var uenig i tilbakeholdet og mener megleren også var uenig. Klageren fikk klar informasjon om at ved et slikt tilbakehold er pengene låst på klientkonto frem til en eventuell rettskraftig dom eller ved samtykke fra motpart.
Under overtakelsen og før underskriving ringte megleren fagansvarlig hos innklagede for å få klarhet. Både kjøperen og klageren ble informert om at pengene står på klientkonto, men dersom det ikke er avklaring i løpet av fem år, foreldes det og blir overført til Den Norske Bank. Megleren la ikke frem noen som helst informasjon vedrørende ensidig/gjensidig tilbakehold.
Påfølgende dag var klageren i kontakt med fagansvarlig og han forsikret klageren om at pengene ikke kunne frigjøres ensidig av kjøperen. Dette ble også bekreftet av en SMS fra megleren og e-postkorrespondanse. Det var derfor meget overraskende at klageren mottok
e-post fra fagansvarlig i april der han informerte klageren om at pengene ble frigjort til kjøperen fordi tilbakeholdet var ensidig. Pengene ble overført til kjøperen.
Ukene etter overtakelsen fikk klageren hjelp av advokat som sendte brev til kjøperen og krevde pengene frigitt. Kjøperens advokat svarer at kjøperen nekter dette, og at de vil kreve pengene tilbake fordi det var et ensidig tilbakehold.
Saken mot kjøperen er oversendt til forliksrådet.
Det er meglerens plikt å gi korrekt informasjon. Klageren har fra overtakelsen i januar til april vært i god tro og sikker på at pengene skulle stå låst på klientkonto. Muligheten for forhandlinger mellom kjøper er selvsagt større om pengene står låst på klientkonto. At pengene nå er overført til kjøperen, og at innklagede totalt fraskriver seg alt ansvar vil ikke klageren akseptere.
Klageren krever at meglerens vederlag bortfaller i sin helhet.
Innklagede har i korte trekk anført:
Kjøperen eide én seksjon i sameiet da han kjøpte klagerens leilighet. Begge parter var dermed svært godt kjent med salgsobjektet.
Megleren var tilstede under overtakelsen. Det var meget dårlig stemning mellom partene på grunn av uenighet om utbedring av kjellergulv i bod. Selgeren fastholdt at utbedringsarbeidene, som han hadde påtatt seg å utføre før overtakelsen, var gjort i samsvar med vedtak på sameiermøtet og at han hadde fått råd av fagmann om hvordan utbedringene skulle utføres.
Kjøperen mente at utbedringene ikke var utført på riktig måte i henhold til vedtak på sameiermøtet. Diskusjonen rundt dette gikk frem og tilbake uten at det ble noen enighet.
Kjøperen ville derfor holde tilbake kr 40 000 av kjøpesummen.
Megleren oppfordret partene om å komme til enighet, og kjøperen foreslo etter hvert at man kunne møtes på halvveien – at kjøperen fikk et prisavslag på kr 20 000 som helt eller fullt oppgjør. Megleren undersøkte med klageren om det var mulig å komme til en løsning, men klageren uttalte at «han ville ikke gi en krone». Kjøperen fastholdt sitt krav om tilbakehold av kr 40 000.
Klageren ble spurt tre ganger i løpet av overtakelsen om han var villig til å akseptere et tilbakehold på kr 40 000. Klageren var overhodet ikke interessert i dette da han var av den oppfatning at nødvendige utbedringer var utført på korrekt måte. Det var således ikke mulig å få til noe enighet mellom partene.
Klageren tok ikke opp spørsmålet om konsekvensene av at det ble tilbakeholdt penger under overtakelsen. Dette bekreftes også av en SMS, sendt i slutten av januar, der han for første gang stiller spørsmålet om kjøperen kan kreve pengene utbetalt uten hans samtykke.
Det er mulig at fagansvarlig uttrykte seg uklart til klageren på telefonen når det gjelder kjøperens rett til å tilbakeholde penger på egen konto, og at klageren dermed har fått inntrykk av at han har sagt at «pengene ikke kan utbetales kjøper». Slik fagansvarlig husker så sa han at det normale er at pengene blir stående på meglerens klientkonto inntil saken er løst.
Uansett er det hva som blir avtalt under selve overtakelsen som er styrende for klagerens eventuelle rettigheter, og klageren var fullstendig avvisende til at kjøperen skulle holde penger tilbake. En eventuell avtale om tilbakehold var ikke et tema.
At klageren nå, etter å ha bestemt seg for ikke å forfølge sitt krav mot kjøperen, men heller forsøke å få tilbakebetalt meglerens provisjon, er å blande kortene.
Dette er en sak hvor klageren blander sammen to forhold – hans krav om at kjøperen ikke har tilbakeholdsrett og derfor skal betale ham kr 40 000 og hans forsøk på å ikke skulle betale meglerens provisjon.
Klageren rettigheter i forholdet til kjøperen er akkurat det samme enten tilbakeholdet står på meglerens konto eller kjøperen holder det tilbake på egen konto. Dersom partene ikke blir enige, må saken uansett avgjøres i rettsapparatet på vanlig måte. Klageren kan ikke gå på megleren for et forhold som er en sak mellom kjøperen og selgeren.
Under enhver omstendighet har både meglerens og fagansvarlig sine uttalelser – dersom de kunne misforstås – ikke hatt betydning for realiteten i saken. Uttalelsene ble gitt etter overtakelsen.
Klagerens kommentar i overtakelsesprotokollen lyder som følger: «For ordens skyld presiserer vi at selgeren mener feil/mangler er utbedret og at tilbakeholdet er urettmessig».
Klagerens krav på tilbakebetaling av meglerens vederlag tas ikke til følge.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder utbetaling av tilbakeholdt beløp og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Det avgjørende spørsmålet i saken er om selgeren og kjøperen i dette tilfellet avtalte tilbakehold på kr 40 000, eller om det dreier seg om et ensidig tilbakehold fra kjøperens side. Det fremgår av overtakelsesprotokollen at kjøperen krevde å holde tilbake kr 40 000 som følge av feil/mangel i bod. Videre fremgår det at «selgeren mener feil/mangler er utbedret, og at tilbakeholde er urettmessig.»
Det er motstridende opplysninger om hva som ble sagt da overtagelsesprotokollen skulle undertegnes. Nemnda har ikke grunnlag for å ta standpunkt her og finner derfor å måtte legge avgjørende vekt på overtakelsesprotokollen. Der er det aktuelle tilbakeholdet på kr 40 000 omtalt to ganger:
- Første gang med innledning «Kjøper krever»
- Andre gang (under anmerkninger) med innledning: «kjøper ønsker»
Ingen av disse formuleringene gir uttrykk for at det foreligger noen overenskomst eller at det er en felles forståelse vedrørende tilbakehold.
For øvrig er de to avsnittene om tilbakehold identiske. I begge sies det bl.a.:
«Det tilbakeholdte Beløp kan ikke benyttes til dekning av andre forhold enn ovennevnte» [dvs. utbedring i kjellerbod]
Det siterte kan ikke oppfattes som et tilsagn om at kr 40 000 på et eller annet vis skal være tilgjengelig inntil tvisten om kjellerboden er avklart. Nemnda ser det snarere som et forsøk på å begrense konfliktfeltet.
Det avgjørende for nemnda er at dokumentet ikke gir uttrykk for at klagerne har akseptert eller tilsluttet seg en tilbakeholdsordning, hvilket naturligvis måtte innebære at kjøperen tapte sin rådighet over beløpet som var innbetalt til meglerens konto. Uten hensyn til hvorledes man forholder seg til striden om hva som ble muntlig avtalt, må det her kunne legges til grunn at det under overtakelsesforretningen var sterk uenighet, og mot en slik bakgrunn ville man ha ventet andre formuleringer enn dem som protokollen inneholder.
Nemnda legger til grunn at det er megleren som har utformet teksten, som nok kunne vært klarere.
Klagen kan etter dette ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.