Klage nr 2017102

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. september 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Nordvik & Partners Eiendomsmegling Bislett/Adamstuen

Nordvik & Partners Bislett AS

 

Saken gjelder:               Misfornøyd med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en leilighet. Leiligheten ble ikke solgt. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget, herunder fastsettelse av for høy prisantydning, samt dårlig rådgivning underveis. Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever at innklagede frafaller sitt fakturakrav på
kr 31 059. Innklagede bestrider at det er grunnlag for å frafalle fakturakravet, som kun gjelder utlegg.

 

Innklagede er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren inngikk en oppdragsavtale med innklagede om salg av sin bolig.

 

På befaringen ga megleren uttrykk for en verdivurdering på godt over kr 5 000 000, og foreslo tilslutt en prisantydning på kr 5 200 000 eksklusiv fellesgjeld på ca kr 83 000.

 

 

Prisantydningen ble gitt uten innspill fra klageren. Klageren uttrykte med en gang at det virket for høyt. Han hadde sett for seg maks kr 4 500 000 basert på at en annen megler hadde vært på befaring et halvt år tidligere hvor det ble diskutert en prisantydning på ca kr 4 000 000. Klageren ble etter hvert overbevist og gikk med på prisantydningen megleren foreslo. Klageren er selvfølgelig villig til å selge for en høyest mulig pris. Dersom megleren brukte Eiendomsverdi for å fastsette prisantydningen, skulle det foreligge en E-takst. Denne er ikke fremlagt for klageren.

 

Prisantydningen skal fastsettes uten styling og oppussing. På slutten av befaringsmøtet, snakket megleren om oppussing, og at klageren trengte å male. I ettertid blir dette brukt som et argument.

 

Megleren foreslo at de skulle starte med salgsprosessen nesten to måneder frem i tid. Dette kom også uten innspill fra klageren. Klageren hadde ikke uttrykt ønske om å kjøpe bolig først slik innklagede hevder.

 

Megleren innrømmer i korrespondansen at prisantydningen var for høy, men kom ikke med fornuftige tiltak, og foreslo heller ikke ny prisantydning.

 

Etter en privatvisning ble det gitt bud på kr 5 000 000 inklusiv fellesgjeld. Klageren aksepterte ikke dette budet. Klageren mener han burde akseptert budet, men at forventningene var for høye på grunn av meglerens høye fastsatte prisantydning.

 

Etter flere visninger uten interessenter ble boligen tatt bort fra internett i 20 dager for å få annonsen på toppen på FINN.no. Prisantydningen ble satt ned til kr 4 900 000, men det var heller ingen interesserte i den andre visningsrunden.

 

I en e-post skrev megleren at han hadde ringt tidligere budgiver, og at han kom med et bud på kr 4 800 000. Budet er imidlertid ikke dokumentert i budjournalen.

 

Klageren har flere ganger bedt om å få oversendt interessentlisten fra hver visning. Klageren har ikke fått noe svar på dette.

 

Klageren mener at slik leiligheten fremsto i annonsen, i salgsoppgaven og på visninger var veldig bra. Dette skulle være et godt utgangspunkt for salg. Klageren hevder en stylist ikke ville forbedret dette nevneverdig. Når det gjelder maling vil det kun forbedre inntrykk ved faktisk oppmøte på visning.

 

Klageren fulgte meglerens råd både på prisantydning og på dato for salgsstart. Megleren innrømmer i etterkant at prisantydningen var for høy, men kom aldri med noen korrigerende tiltak underveis.

 

Klageren er misfornøyd med salgsprosessen. Klageren mener meglerens veiledning var feil. Klageren fulgte meglerens oppfordringer gjennom salgsprosessen og gjorde de valgene han ble oppfordret til å gjøre.

 

Klageren sa opp oppdraget.

 

Klageren krever fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Partene hadde en avtale om «no cure, no pay». Dette burde helt klart innebære at megleren dekker alle utgifter hvis det ikke blir noe salg. Noe annet er feil bruk av ordene «no cure, no pay», og man står ikke inne for det man sier. Klageren krever at megleren frafaller fakturakravet på kr 31 059.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Det er riktig at det i partenes første møte i januar 2017 ble gitt en prisantydning på
kr 5 200 000. Prisantydningen baserte seg på informasjon hentet ut fra Eiendomsverdi, samt at den var i tråd med det selgerne oppga at de var villige til å selge boligen for.

 

Megleren anbefalte klageren å benytte seg av en stylist, og anbefalte at stylist kom på befaring i leiligheten. Klageren ønsket imidlertid å klargjøre leiligheten på egenhånd. Klageren ble samtidig rådet til å gjennomføre noe oppussing for å øke interessen, og det ble sendt en håndverker, som skulle komme med råd og veiledning. Slik oppussing ble ikke gjennomført.

 

I samme møte ble partene enige om at klageren ikke skulle legge ut boligen i markedet før i mars, da klageren uttrykte et ønske om å ha tid til å kjøpe ny bolig før salget.

 

På tidspunktet man skulle ta bilder til salgsoppgaven var leiligheten ennå ikke klargjort av klageren, og salget ble derfor ytterligere utsatt. Da utkast til annonse ble sendt til klageren, ga megleren klart uttrykk til klageren om at prisantydningen på 5 200 000 var «relativt offensivt».

 

Underveis i salgsprosessen ble klageren holdt orientert om antall forhåndsbestilte salgsoppgaver, antall lagrede annonser o.l. Samtidig påpekte megleren til klageren at markedet nå hadde roet seg ned.

 

Det ble avholdt både ordinære og private visninger, men det viste seg å være liten interesse for boligen.

 

Etter en av privatvisningene ble det inngitt et bud på kr 4 800 000 som megleren etter forhandlinger med budgiveren fikk opp til kr 5 000 000 inklusiv fellesgjeld. Megleren ga på dette tidspunktet klageren klar beskjed om at det ikke var mulig å få budgiveren til å gi et høyere bud. Klageren ønsket da å ta boligen av markedet for så å forsøke igjen litt senere.

 

Det er ikke håndteringen av budrunden, men klagerens prisforventninger, som ser ut til å være det eneste temaet i klagen.

 

I forbindelse med at boligen skulle legges ut i markedet for annen gang kom megleren med flere forslag til korrigeringer som kunne øke sjansen for et godt salg, hvorav et av forslagene var å sette prisantydningen noe ned. En lavere prisantydning var imidlertid ikke aktuelt for klageren. Megleren måtte da forholde seg til dette – riktig pris er det selgeren er villig til å selge for.

 

Også i forbindelse med ny visningsrunde holdt megleren klageren løpende orientert om interessen rundt boligen. Han holdt også interessenter fra første visningsrunde orientert om når boligen igjen ble lagt ut for salg i håp om at de ville høyne opprinnelig bud.

 

Klageren nevner at det ble gitt et bud på kr 4 800 000 som ikke ble tatt med i budjournalen, og viser til en e-post i forbindelse med andre visningsrundet. Budet er registrert i budjournalen.

 

Etter andre visningsrunde var gjennomført anbefalte megleren klageren nok en gang om å senke prisantydningen da markedet hadde endret seg.

 

Prosessen rundt salget av klagerens bolig har vært lang, da man har sett en betydelig endring i markedet våren 2017. Megleren veiledet klageren gjennom hele prosessen, og ga råd etter beste evne om tiltak som kunne øke sjansene for et godt salg. Det er likevel opp til selgeren å imøtekomme de råd som blir gitt av megleren. I denne saken har det i alle hovedsak ikke vært tilfelle.

 

Når det gjelder utskriften som ble tatt ut fra eiendomsverdi, ble denne overlevert til klageren under befaringen av boligen, og megleren besitter dessverre ingen kopi.

 

Klageren ber om kopi av listen over interessenter fra visninger. Lovens klare utgangspunkt er at megleren har taushetsplikt. Det megleren får vite om personer, og opplysninger om disse, i forbindelse med visning omfattes av taushetsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-6, og ber om at nemnda tar stilling til dette.

 

Partene inngikk en avtale om «no cure no pay», med den konsekvens at dersom boligen ikke ble solgt skulle klageren kun dekke de faktiske utgiftene, herunder bestilling av opplysninger, internettannonse, utlegg til takst, foto og prospekter. Det er dette som er fakturert klageren. Klageren er derfor ikke fakturert for meglerens vederlag.

 

Det foreligger hverken brudd på meglerens omsorgsplikt eller brudd på de krav som stilles til megler ved gjennomføring av budrunden.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt at innklagede frafaller sitt fakturakrav.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om hva som ble sagt på det første møtet mellom partene. På dette punktet reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

 

Etter Reklamasjonsnemndas syn kan klagen ikke føre frem. Det klare utgangspunktet er at den som inngår en kontrakt, selv bærer risikoen for sine egne forutsetninger. Det er ikke eiendomsmegleren som bærer risikoen for at en eiendom lar seg selge til en pris som selgeren vil akseptere. At eiendommen viste seg å være vanskeligere å selge enn selgeren hadde sett for seg, gir ikke selgeren rett til å kreve at eiendomsmegleren skal avstå fra å kreve betaling for de utlegg han har hatt. Megleren har ikke beregnet seg noe vederlag for det arbeidet som er utført.

 

Nemnda vil likevel bemerke at oppdragsavtalen ikke er i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 6. Etter denne bestemmelsen skal det gis et samlet spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og de samlede utlegg.

 

Når det gjelder spørsmålet om megler kan utlevere informasjon til selgeren om hvem som har skrevet seg på en visnings- eller interessentliste, er dette opplysninger som trolig normalt ikke er taushetsbelagt overfor selgeren, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 og Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave (2013) side 136 med videre henvisninger. Det betyr imidlertid ikke at selgeren har krav på å få utlevert slik informasjon. Dette vil blant annet bero på hva som er avtalt i oppdragsavtalen.

 

Klagen fører etter dette ikke frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.