Saksframstilling

Klageren kjøpte høsten 2004 en eierseksjon som var til salgs gjennom innklagede som megler. Sameiet består av to blokker, hvorav den ene er organisert som et borettslag.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren kjøpte høsten 2004 leilighet i et seksjonssameie. Sameiet består av to blokker.

Etter et halvt år fikk klageren rede på at den ene blokken var organisert som borettslag med eget styre.

Klageren begynte å undersøke dette nærmere og forhørte seg med innklagede, men måtte sende alt skriftlig.

I enhetsregisteret er den ene blokken registrert som borettslag. Klageren tok kontakt med styret i sameiet, men heller ikke de visste noe.

Ved kontakt med X Eiendomsutvikling AS fikk klageren opplyst at den ene blokken var solgt til et foretak.

Senere viser det seg at styreformannen og et medlem er etablert i borettslaget og ikke eiere i sameiet, og derfor ikke er valgbare etter vedtektene.

Klageren tok kontakt med kommunen og fikk vite at det ikke var registrert noen borettslag der, heller ikke i borettslagsregisteret. Kommunen opplyste at det hadde vært et møte for å ordne opp i «rotet» i 2003, hvor innklagede hadde vært med. Innklagede måtte altså være kjent med forholdene.

Det ser ut som klageren kjøpte noe som ikke eksisterte, og klageren føler seg lurt.

Før tilsvar ble inngitt fra innklagede, kom klageren med ytterligere opplysninger:

Klageren kjøpte seg inn i seksjonssameiet, og fikk opplyst at seksjonen besto av leilighet med tilleggsseksjoner; bod og garasjeplass.

Nå viser det seg at tilleggsseksjonene ikke er registrert, verken i kommunen eller ved tinglysningsavdelingen hos sorenskriveren. Klageren har derfor tydeligvis kjøpt seksjon kun bestående av leilighet og ikke tilleggsseksjoner.

Innklagede anfører:

Innklagede finner det vanskelig å finne ut hva klagen gjelder, og dette er også bakgrunnen for at de tidligere har bedt om alt skriftlig og anbefalt ham å ta kontakt med advokat.

Klagerens leilighet er en eierleilighet. Det ene bygget ble solgte av X Eiendomsutvikling AS til et foretak. Dette skjedde uten innklagedes medvirkning. Foretaket valgte å organisere seksjonene de kjøpte som borettslag for så å selge borettslagsleiligheter. Hjemmelen til de aktuelle seksjonene ble ikke overført til borettslaget før inneværende år, etter at lov om borettslag ble endret.

Innklagede forstår klagerens klage dit hen at han mener denne organiseringen er ulovlig eller uryddig. Det er videre mulig at han mener innklagede burde gitt informasjon om at et borettslag var kjøper av andre seksjoner i eierseksjonssameie. Det er også mulig han mener forholdet gir økt risiko for han som sameier.

Innklagede kjenner ikke bakgrunnen for at utbygger valgte å seksjonere eiendommen fremfor å dele denne i to og seksjonere det som var nødvendig. Innklagede kan uansett ikke se at organiseringen verken er ulovlig eller uryddig. Innklagede kan heller ikke se at dette spiller noen rolle for klageren.

Innklagede kjenner ikke sammensetningen i styret, men forutsetter at dette er valgt på vanlig måte. Innklagede mener det er naturlig at borettslaget, som eier ca 50 % av seksjonene, er representert i sameiestyret.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren viser til lov om eierseksjoner. Klageren mener det ikke er overensstemmelse mellom eierseksjonsloven og foretakets kjøp av 17 seksjoner, og mener det er derfor kjøpet er holdt hemmelig.

Vedtektene sier klart at styret skal velges av og blant eierne, ikke av beboere i et borettslag.

Innklagede visste at seksjonen klageren kjøpte kun besto av en leilighet.

Klageren har også kjøpt en båtplass hvor selgeren skullebekoste innskudd/forskuddsleie for de ti første årene. På tross av dette har klageren mottatt en regning på kr 3.290 for båtplassavgift.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede har vært i kontakt med tingretten som bekrefter at seksjoneringspapirene klageren har fremlagt er tinglyst.

Det er ikke innklagede som har stått for seksjoneringen av den aktuelle eiendommen. Innklagede ser at megleren som har utført dette, ikke har påført tilleggsarealene på selve seksjoneringsbegjæringen. De kommer dog klart frem av tegningene som fulgte med begjæringen. Denne er godkjent både av kommunen og tingretten.

Innklagede stilte ikke spørsmålstegn ved seksjoneringen når de både var godkjent og tinglyst, samt overensstemmende med de faktiske forhold. Klageren er således verken lurt eller svindlet. Feilen utført av den som seksjonerte eiendommen er lett å rette opp og har neppe noen juridisk betydning.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Tingretten bekrefter bare at seksjoneringsbegjæringen er tinglyst, ikke seksjoneringskartene som beskriver tilleggsseksjonene.

Tilleggsseksjonene fremkommer ikke tydelig av tegningene.

En eiendomsmegler bør vite hva som er seksjonert. Innklagede var på møte med kommunen i 2003 og visste om alt «snusket».

Å rette opp feilen vil koste en del penger, og det er ikke klageren villig til å betale.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Det er korrekt at innklagede deltok på et møte i kommunen vedrørende spørsmål om det aktuelle eierseksjonssameiet. Møtet hadde ingen ting med klagerens seksjon eller hans kjøp å gjøre, men var et møte for å finne løsninger på hvordan flere seksjoner kunne tinglyses på borettslaget. Resultatet ble som forventet at ervervet ikke lot seg tinglyse. Ervervet ble først tinglyst i 2006, etter at eierseksjonsloven ble endret på dette punktet. Det var ikke innklagede som formidlet denne handelen og heller ikke han som gjennomførte tinglysingen. Det har aldri vært noen hemmelighet at en del av sameiet var eiet av et borettslag. Innklagede kan heller ikke lastes for at et styre eventuelt ikke skulle være valgt i henhold til vedtektene.

Innklagede har forståelse for at klageren er frustrert over å ha fått regning på en båtplass dersom det er samme båtplass det snakkes om. Han antar imidlertid at dette må bero på en misforståelse som kan oppklares ved henvendelse til båthavnen eller selgeren. Innklagede kan ikke se at han kan lastes for dette.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren anfører at det har vært en rekke feil og mangler ved leiligheten. Noen er rettet opp av selgeren. Klageren har kjøpt en seksjon 6 som består av en leilighet, en bod i første etasje og en parkeringsplass i parkeringskjelleren. Leiligheten ble kjøpt for to år siden, ingen ting har skjedd.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder manglende informasjon om at en av blokkene er organisert som et borettslag og manglende tinglysing av rett til bod og garasje.

Seksjonering og opprettelse av borettslag er ikke foretatt av innklagede. Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester kan ikke se at innklagede burde informert spesielt om hvem som var eiere i sameiet. Nemnda har ikke fått seg forelagt fullstendige vedtekter for sameiet, og kan derfor ikke se hvilken innflytelse det har på sameiet at en del av leilighetene er organisert som et borettslag.

Boder og garasjer er ikke påført på selve seksjoneringsbegjæringen. Det opplyses av innklagede at tingretten har vært i kontakt med kommunen om denne saken og at tingretten etter en anmodning fra styret isameiet vil kunne rette opp forholdet. Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester har merket seg at seksjoneringen er utført av et annet eiendomsmeglingsforetak før salget til klageren ble foretatt.

Når det gjelder båtplassen, fremgår kjøperens rettigheter av kjøpekontraktens paragraf 11 («Diverse»). At innklagede i ettertid har gitt uriktige opplysninger om forståelsen av kontrakten på dette punktet, er ikke avgjørende for Reklamasjonsnemndas resultat.

Klagen over diverse andre feil og mangler er forhold som gjelder mellom kjøperen og selgeren, og slike forhold behandles ikke av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.

Reklamasjonsnemndas konklusjonKlageren gis ikke medhold i klagen.

Oslo, den 14. november 2006.