Klage nr 2017110

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. oktober 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler1 Oslo AS avd. Fornebu

 

Saken gjelder:               Feil opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av sitt rekkehus. Megleren opplyste om feil areal i salgsoppgaven. Feilen ble oppdaget etter at klagernes nabo la ut sitt rekkehus for salg. Megleren rettet feilen uten å informere klagerne om dette. Klagerne ble først oppmerksom på feilen etter at boligen var solgt. Klagerne hevder dette er kritikkverdig av megleren, det førte til at salgsprisen ble lav, og at de ble påført et tap. Klagerne mener megleren presset dem til å akseptere bud. Klagerne kjøpte også en eiendom formidlet av innklagede. Klagerne hevder megleren mente det var klagernes ansvar at eiendommen ikke var ryddet og rengjort, og at de måtte overta boligen. Klagerne krever at meglerens vederlag settes ned og erstatning på kr 500 000.

 

Innklagede bestrider klagernes krav. Innklagede forstår klagernes forventning om at det skal opplyses om korrekt areal og beklager feilen som oppsto. Innklagede hevder at megleren ikke hadde andre alternativer enn å rette feilen, og at de ikke var klar over at takstmannen ikke hadde informert klageren om feilen. Innklagede anfører at det ikke kan ha ført til en lavere salgspris eller påført klagerne et tap. Når det gjelder boligen klagerne kjøpte gjennom innklagede, forsøkte megleren å få partene til å komme til en løsning. Innklagede betalte for flyttevask, slik at boligen kunne overtas av klagerne to dager etter overtakelsesdato.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

 

Klagerne har i korte trekk anført:

 

Salg av bolig

Innklagede innfridde ikke klagernes ønsker før og under salgsprosessen.

 

Innklagede endret tidspunkt for visning. Naboen hadde visning på sin bolig kl. 12.00 samme dag. Innklagede endret visningen fra kl. 12.00 til 15.00, som resulterte i at det ikke kom like mange interessenter på visningen av klagernes bolig. Klagernes bolig var i vesentlig bedre stand enn naboens rekkehus. Klagernes rekkehus var større, hadde mindre støy og en skjermet terrasse og hage.

 

Den største feilen meglerforetaket gjorde, var å beregne feil størrelse på boligen. Feilen ble først oppdaget etter at naboens rekkehus ble lagt ut for salg. Innklagede rettet feilen i salgsoppgaven uten å informere klageren om dette.

 

På den første visningen kom det få. Dette har sammenheng med at prisantydningen var satt veldig høyt, og at det var oppgitt feil areal i salgsoppgaven. Innklagede innrømmet på telefon etter den første visningen at det var deres feil på grunn av for høy prisantydning. En megler må kjenne til boligmarkedet.

 

Markedsføringen til meglerforetakene som naboene hadde engasjert, var veldig bra og klagerne mener dette førte til større interesse for klagerens bolig også.

 

Etter den andre visningen ble det gitt et bud på kr 6 100 000. Klagerne ble presset til å akseptere dette budet. Etter innklagedes mening var det ingen rekkehus i nabolaget som kunne bli solgt for over kr 6 000 000, og de sa at klagerne ikke måtte miste den eneste budgiveren. Samme dag ble imidlertid naboens rekkehus solgt for kr 6 500 000.

 

Kjøp av bolig

Klagerne kjøpte også bolig gjennom samme meglerforetak. På overtakelsen mente megleren at de måtte overta boligen selv om den ikke var ryddet eller vasket ordentlig. Boden og garasjen var også full av søppel. Megleren mente at det var klagernes ansvar.

 

Megleren ga dårlig service som har resultert i mange dårlige opplevelser for klagerne.

 

Klagerne krever at meglerens vederlag settes ned. Klagerne krever også erstatning på grunn av at beregningen av arealet viser kr 500 000 mindre enn markedsverdien.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

 

Salg av bolig

Det ble inngått oppdragsavtale med klagerne om salg av deres bolig. Megleren engasjerte takstmann for utferdigelse av tilstandsrapport og arealmåling av boligen. Eiendommen ble lagt ut på markedet og det ble avholdt visninger, uten at det førte til salg.

 

Etter første salgsfremstøt ble man enig om å redusere prisantydningen. Det ble avtalt nytt tidspunkt for annonsering og visning. Rett før boligen skulle legges ut på nytt, ble naborekkehuset også lagt ut i markedet. Megleren oppdaget da at oppmålt areal av klagernes bolig måtte være feil.

 

Megleren kontaktet takstmannen, som foretok en gjennomgang av oppmålingen, og bekreftet at han ved feilskrift hadde oppgitt for lite areal. Både kjellerarealet og totalarealet var feil, og han oversendte korrigert tilstandsrapport. Feilen ble oppdaget søndag kveld og boligen skulle annonseres på internett mandag. Megleren rettet feilen før boligen ble markedsført på nytt.

 

Takstmannen sender tilstandsrapport til både megleren og selgeren. Megleren var ikke klar over at takstmannen ikke ga klageren informasjon om feilberegningen av arealet. Dersom megleren hadde vært klar over dette, hadde han selvsagt informert klagerne om feilen selv.

 

Eiendomsmeglingsloven pålegger ikke megleren å foreta oppmålingen av boligens areal. Det er likevel beklagelig at den første tilstandsrapporten oppga feil areal. Innklagede forstår klagerens forventing om at det skal foretas riktig oppmåling. Når feilen først ble avdekket måtte megleren korrigere arealet i nettannonsen og i salgsoppgaven, slik at alle interessenter ble opplyst om riktig areal. Innklagede forstår at klagerne er skuffet over feilen, men megleren hadde ikke andre alternativer enn å rette feilen. Rettingen kan heller ikke ha redusert salgsprisen.

 

Klagerne hevder at boligen oppnådde for lav salgspris fordi et rekkehus i nærheten ble solgt for kr 400 000 mer. Boligen klagerne sammenligner med var et enderekkehus, med betydelig større tomt og bedre standard. Det ble solgt mange rekkehus i veien samme måned som klagerne solgte sitt. En statistikk viser at gjennomsnittsprisen var på kr 5 916 000. Klagernes bolig ble solgt for kr 6 100 000.

 

Markedet har vært selektivt og interessentene har ikke vært villig til å betale prisantydning for klagernes bolig.

 

Det ble gjennomført 7 visninger av boligen, og det var registrert totalt 35 interessenter, men det var kun én budgiver. En utsettelse av salget ville ikke ført til en høyere salgssum.

 

Meglerens prisvurdering av boligen i februar var på kr 6 500 000. Boligen ble til slutt solgt til kr 6 100 000 i mai. Det er et avvik på noe over seks prosent. Meglerens vurdering av pris er en subjektiv vurdering av hva megleren antar at boligen kan være verdt. Vurderingen er ingen garanti for at markedet er villig til å gi samme pris for boligen.

 

Meglerens opptreden har ikke gitt redusert salgspris og dermed ikke påført selgeren et tap. Siden første befaring har markedet blitt påvirket av boliglånsforskriften. I tillegg har det vært svært mange like boliger til salgs i perioden. Beklageligvis har ikke interessentene satt like stor pris på boligen som megleren og klagerne hadde håpet.

 

Kjøp av bolig

Når det gjelder boligen som klagerne kjøpte via innklagede, kontaktet klagerne selgeren flere ganger fordi de ønsket tilgang til huset for å planlegge renovering. Selgeren uttrykte misnøye overfor megleren over antallet henvendelser og reagerte på at klagerne tok det for gitt at de hadde rett til tilgang til huset før overtakelse. Selgeren ønsket derfor at megleren tok dette forholdet opp med klagerne. Dette ble ikke godt mottatt av klagerne.

 

Megleren var til stede på overtakelsen. Klagerne ønsket ikke å overta eiendommen fordi den ikke var tilstrekkelig ryddet og rengjort. Megleren gjorde partene oppmerksom på rettigheter og plikter. Klagerne satte liten pris på det.

 

For å få løst problemene på overtakelsen tilbød etter hvert megler seg for å dekke utgifter til flyttevask. Innklagede har dermed betalt kr 5 950 for andre vasking av huset, slik at det kunne overtas av klagerne to dager etter avtalt overtakelsesdato.

 

Etter overtakelsen mottok megleren en klage fra selgeren av boligen. Selgeren skrev at megleren var uprofesjonell på overtakelsen og viste lite empati for klagernes bekymringer, samt at han taklet dårlig klagernes tårer, sinne og høyrøstethet. Selgeren beskrev fremsettelse av beskyldninger og en nesten fysisk truende oppførsel fra klagerne mot megleren. Selgeren kritiserte megleren fordi han ikke kom klagerne i møte. Selgeren ga ingen forklaring på egen rolle og ansvar, det vil si at eiendommen ikke var ryddet og rengjort slik som avtalt.

 

Det er selgeren som er forpliktet til å levere eiendommen tømt, ryddet og rengjort i henhold til kjøpekontrakten. Megleren er ikke ansvarlig for dette. På tross av dette endte det likevel med at megleren kontaktet et vaskebyrå og sørget for at de utbedret det klagerne var misfornøyd med.

 

Innklagede forstår klagernes skuffelse, men skjønner ikke hvorfor selgeren og klagerne har en felles forståelse av at det er meglerens ansvar.

 

Megleren var helt uforberedt på klagernes reaksjoner, herunder temperament, språkbruk og oppførsel. Det var helt uventet at partene veltet ansvaret for manglende rydding og vasking over på megleren. Megleren valgte likevel å forholde seg rolig i håp om at ting ikke skulle eskalere.

 

Megleren bestrider klagernes krav på erstatning og vederlagsnedsettelse.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten, krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Salget av klagernes bolig

Klagerne har anført at de ble utsatt for dårlig behandling og trakassering av megler, samt stort press. Innklagede har bestridt at megler opptrådte slik. På dette punktet reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

 

Når det gjelder arealet i den første salgsoppgaven, er det på det rene at det var feil, og at takstmannen korrigerte arealet med at det ble øket med 10 kvm. Megler korrigerte følgelig også salgsoppgaven. Det er imidlertid uomtvistet at megler ikke informerte selger om endringen, da han gikk ut i fra at takstmannen hadde informert selgeren om endringen i arealet. Nemnda mener imidlertid at megler under enhver omstendighet burde informert selgeren om at salgsoppgaven var endret som følge av at arealet var større.

 

Klagerne har krevd at meglerens vederlag settes ned. Etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 kan vederlaget settes ned eller falle bort hvis det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side. Nemnda finner det imidlertid klart at det ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse.

 

Klagerne har også fremsatt krav om erstatning kr 500 000. De har gjort gjeldende at beregningen av arealet viser kr 500 000 mindre enn markedsverdien. Nemnda har kommet til at kravet ikke kan føre frem. Det er ikke dokumenter eller sannsynliggjort at klagerne har lidt noe økonomisk tap. Det er i denne forbindelse uten betydning hva naboeiendommen ble solgt for, da hvilken pris man oppnår på en bolig er avhengig av flere forhold, blant annet hvem som byr på eiendommen. Nemnda nevner også at det ikke foreligger ansvarsgrunnlag, det vil si at megler ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

 

Klagernes kjøp av ny bolig

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om meglerens opptreden på overtakelsen av boligen klageren kjøpte gjennom innklagede. På dette punktet reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

 

Det er selgeren som er ansvarlig for at eiendommen er ryddig og rengjort ved overleveringen av eiendommen. Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren ligger utenfor nemndas mandat å vurdere, og nemnda kan derfor ikke ta stilling til om selgeren har opptrådt kritikkverdig. I dette tilfellet har for øvrig megleren betalt vask av boligen, noe megleren ikke var forpliktet til.

 

Klagen fører etter dette ikke frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klagerne gis ikke medhold.