Saksframstilling

Klager ga innklagede i oppdrag den 21. juni 2005 å selge deres boligeiendom. Det ble gitt aksept til budgiveren (et aksjeselskap). Det var i budet tatt forbehold om blancoskjøte. Kjøperen klarte ikke å betale hele kjøpesummen og dekningssalg ble foretatt.

Skjøtene til eiendommen er ikke blitt tinglyst.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren inngikk avtale om salg av bolig 21.06.05. Klageren ble forespeilet et raskt salg, men første bud kom ikke før i september. Første bud ble avslått og andre bud akseptert. Kjøperen krevde skjøter in-blanco, slik at videresalg kunne gå utenom den opprinnelige kjøper. Etter forsikringer fra innklagede om at dette var vanlig prosedyre, godtok klageren dette.

Klageren skrev under på skjøtene for fradeling uten å være klar over det. Klageren hadde aldri vært med på slikt salg tidligere, det var derfor han ba om profesjonell hjelp.

Ti prosent ble innbetalt, men på oppgjørsdagen klarte ikke kjøperen å skaffe resten av pengene og dekningssalg måtte foretas. Innklagede hadde ikke undersøkt godt nok om kjøperen hadde bankgaranti for resten av kjøpesummen.

Dekningssalget gikk i orden og kjøpesummen kom innen 30 dager.

Etter forespørsel i desember 2005 ble klageren orientert om at skjøtene var underskrevet og sendt til tinglysing.

I ettertid viser det seg at det er blitt arbeidet med å fradele en tomt på eiendommen. På grunn av dette var ikke alle dokumentene i orden og skjøtene kunne ikke tinglyses før disse var underskrevet.

Tomten det er snakk om står også for salg hos innklagede med betydelig verdiøkning på få måneder.

Dokumentene ble underskrevet 26.04.06, fire måneder etter avtalt dato; 31.12.05, og det etter at klageren hadde etterlyst eiendomsoverdragelsen.

Skjøtene er fremdeles ikke tinglyst, da kommunen ikke har ferdigbehandlet søknaden om fradeling.

Saken er trenert til fordel for kjøperen og den kan få økonomiske konsekvenser for klageren, som står som selger.

Klageren føler seg dårlig behandlet og krever full refusjon av honoraret, samt 50 % av salgsprospektet.

Innklagede anfører:

Det kom inn bud på eiendommen, med forbehold om blanco skjøte fra selgeren. Kjøperen hadde vært på privat visning med klageren dagen før og blitt enige om pris, betingelser og kjøperens planer for eiendommen.

På kontraktsmøtet skrev klageren under på to skjøter in blanco. Et for videresalg, og et på tomt som skulle utskilles.

Dagen før overtakelse fikk klageren beskjed fra kjøperen om at salget ikke kunne gjennomføres, da finansieringen ikke ville la seg gjennomføre.

Kjøperens bank hadde dagen før aksept av bud gitt innklagede beskjed om at finansieringen var i orden. Innklagede kan derfor ikke se at de burde oppdaget at kjøperen ikke var betalingsdyktig. Ti prosent var innbetalt ved kontraktsmøtet.

Ved hjelp fra innklagede ble ny kjøper skaffet. Etter tre uker var kjøpesummen på plass og oppgjør inkludert forsinkelsesrenter ble utbetalt klageren.

Den nye kjøperen begynte så å arbeide med utskillelse av tomten, og klageren underskrev da en ugjenkallelig generalfullmakt utstedt til kjøperen.

Eiendommen ble lagt ut for salg av den nye kjøperen, med unntak av tomten som skulle skilles ut. Eiendommen skulle overskjøtes ny eier så snart tomten var ferdig utskilt, og fått eget gårds- og bruksnummer.

Tomten ble skilt ut, men målebrevet er ikke sendt fra kommunen for tinglysing, da kommunen ikke aksepterer innkjørsel på tomten.

Kjøperen har arbeidet med saken hele våren og sommeren 2006.

Dokumentene klageren refererer til som ble underskrevet 26.04.06 er egenerklæring omkonsesjonsfrihet.

Når det gjelder skjøtet på eiendommen som ikke skulle skilles ut, ble dette sendt for tinglysing i desember 2005. Dette skulle ikke skjedd før tomten var skilt ut og målebrev tinglyst. Overskjøtningen ble imidlertid ikke registrert da ovennevnte egenerklæringsskjema ikke lå ved. Siden da har skjøtet ligget i bero hos tingretten.

Kjøperen av eiendommen aksepterer ikke overskjøtning av eiendommen før målebrevet er tinglyst.

Klagerens påstand om han ikke visste at eiendommen skulle oppdeles/utvikles før videresalg fra kjøperen, tilbakevises. Dette ble forklart av innklagede før klageren aksepterte budet. Klageren informerte også på visninger om at eiendommen kunne deles.

Klageren har fått forsikringer om at alle økonomiske utgifter med hensyn til at han står som hjemmelshaver ikke skal belastes ham.

Det er i tillegg til kjøpekontrakt undertegnet 24. oktober 2005 nedfelt at eiendommen skal overskjøtes første kjøper innen 31. desember 2005. Dette tillegget har ikke ny kjøper etterfulgt. Da det ikke er innbetalt omkostninger til overskjøtning, er dette ikke gjort av innklagede. Innklagede har forståelse for at klageren synes det har gått lang tid med overskjøtningen av eiendommen, men så lenge kjøperen nekter å overskjøte eiendommen er det lite han kan gjøre.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede påstår klageren hadde blitt enig med kjøper nummer 1 om pris. Dette stemmer ikke.

Det fremgår av kjøpekontraktens § 3 pkt. 1 at kjøpesummen skal være på innklagedes klientkonto i god tid før overtakelse. Dette kunne innklagede sjekket i god tid før overtakelsen. Hva slags bank gir lån de ikke kan gå god for?

Kjøper nummer1 satte i gang med rydding av tomten etter underskriving av kontrakten. Kjøperen sa at innklagede hadde gitt tillatelse til dette.

Eiendommen skulle selges hel fra klagerens side, men klageren har aldri lagt skjul på at eiendommen kunne deles, pga. størrelsen. Dette skulle skje etter at klageren var ute av bildet. Dette visste innklagede.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder manglende tinglysning av skjøte.

Reklamasjonsnemnda forutsetter at den fremlagte kjøpekontrakten er gjeldende mellom partene, selv om det er angitt en annen kjøper.

I denne saken var det allerede ved budgivningen tatt forbehold om blancoskjøte. Budet ble akseptert med denne forutsetningen. Det er ikke fremlagt dokumentasjon for budgivning m.v. ved resalget. Klageren har imidlertid medvirket til salg mot blancoskjøter og har også gitt en generalfullmakt til kjøperen. Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester finner derfor ikke at innklagede har forsømt seg på dette området.

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester kan heller ikke se at innklagede burde forskuttert tinglysning av skjøte når kjøperen ikke har innbetalt gebyr til dette.

Når det gjelder kjøpekontrakten, vil Reklamasjonsnemnda bemerke at den er uklar idet det følger av paragraf 3 punkt 4 at det skal utstedes et skjøte in blanco, mens det i paragraf 5 forutsettes tinglysning når kjøper har innbetalt fullt oppgjør. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er holdepunkter for å anta at avtalen dermed er endret i forhold til bud og aksept. Bl.a. erklæring av 24.10.05 («Tillegg til kjøpekontrakt») bekrefter at avtalen fortsatt gikk ut på blancoskjøte. Skal det brukes blancoskjøte, tilsier god meglerskikk både at slike uoverensstemmelser i kontrakten ikke forekommer og at det fastsettes en siste frist for tinglysing av skjøte.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har begått noen feil med hensyn til klagen over manglende undersøkelser av budgiversfinansiering.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold i klagen.

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved utformingen av kjøpekontrakten.

Oslo, den 14. november 2006.