Klage nr 2017124

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 30. oktober 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Meglerhuset Rele AS

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en nyoppført hytte av en utbygger. Innklagede utformet kjøpekontrakten. Klagerne hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å anvende avhendingsloven som grunnlag for kjøpekontrakten. De hevder også at megleren skulle informert klagerne om at bustadoppføringslova skulle komme til anvendelse, samt risikoen og konsekvensen av å inngå kjøpekontrakten etter avhendingsloven, og ikke bustadoppføringslova. Klagerne oppdaget en rekke feil og mangler etter overtakelsen og reklamerte overfor utbyggeren. Utbyggeren eksisterer imidlertid ikke lenger, og klagerne kan derfor ikke få dekket sitt økonomiske tap. Klagerne krever erstatning på kr 245 182,50 som tilsvarer summen som skulle vært stilt i garanti av selgeren.

 

Innklagede er uenig i klagernes fremstilling av saken og bestrider kravet. De hevder prinsipalt at klagen må avvises på grunn av bevisspørsmål, og subsidiært at klagen ikke kan føre frem. Innklagede viser til en reservasjonsavtale inngått mellom utbyggeren og klagerne uten meglerens bistand, hvor det fremgår at hytten skulle selges etter avhendingsloven. I tillegg hevder de at megleren informerte om at bustadoppføringslovas regler skulle komme til anvendelse, men at utbyggeren og klagerne ønsket å inngå avtale på bakgrunn av avhendingsloven.

 

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en nyoppført hytte høsten 2016. Innklagede utarbeidet kjøpekontrakt og foretok oppgjøret. Klagerne fikk ikke tilsendt kjøpekontrakten i forkant av kontraktsmøtet.

 

Etter at klagerne overtok hytten, har de oppdaget flere feil og mangler av vesentlig betydning. Det er utarbeidet en kontrollrapport og skaderapport. Det er dokumentert at det er montert for få stikkontakter. Det elektriske arbeidet ble utført av et selskap som ble engasjert og instruert av selgeren.

 

Av skaderapporten fremgår det at gulv i stue og soverom må byttes som følge av nødvendige avretninger, plater må demonteres for å legge inn mer strøm, fliser på baderom må legges på nytt ettersom sluken ligger på det høyeste punktet, samt at døren på vaskerommet må få en ny terskel slik at våtrommet blir tett. Av andre feil og mangler er det korte lister, skjeve gulv, skjeve dører, skjeve vegger, glipper i stuetak mellom bordene og glipper mellom forringer. I skaderapporten konkluderes det med at årsaken til manglene er dårlig utført håndverksarbeid. De nevnte feilene utgjør helt klart mangler etter bustadoppføringsloven.

 

Når det gjelder kostnadene for å utbedre manglene, fremgår det av skaderapporten at det i første omgang må settes av kr 133 550 + mva. I tillegg kommer materialer. Overslag på materialkostnader er på kr 321 000 + mva. De totale utbedringskostnadene er dermed på

kr 454 550 + mva.

 

Etter mottakelse av rapportene, kontaktet klagerne advokat for å få bistand til å kreve tapet dekket av selgeren. Klagerne fikk til svar at selskapet som solgte eiendommen ble overført til ny eier, og at det nå er nedlagt eller slettet. Da selskapet ikke lenger eksisterer, har ikke klagerne mulighet til å få dekket kravet fra selgeren.

 

I løpet av prosessen har klagerne blitt gjort kjent med at innklagede bygget kjøpekontrakten på feil lov, og at selgeren skulle stilt garanti for riktig oppfyllelse av avtalen. Kjøpekontrakten bygger på avhendingsloven, men den skulle være bygget på bustadoppføringsloven. Det er ikke stilt garanti.

 

Avhendingsloven kommer kun til anvendelse dersom hytten var å anse som ferdig på avtaletidspunktet. I motsatt fall vil bustadoppføringsloven komme til anvendelse. På det tidspunktet kontrakten ble underskrevet, gjenstod elektrikerarbeid, rørlegger – og murerarbeid, arbeid med å innrede (sette opp panel, samt montere kjøkken, bad og vaskerom) og legging av utvendig beleggingsstein. Ettersom hytten på ingen som helst måte var å anse som ferdig, skulle bustadoppføringsloven vært anvendt. Dette var ikke klagerne klar over ved underskriving av kontrakten.

 

Innklagede viser til reservasjonsavtalen mellom selgeren og klagerne. Den ga klagerne rett til å inngå kjøpekontrakt med selgerne. Innklagede kan ikke avvise kravet på grunnlag av reservasjonsavtalen. Det er i strid med god meglerskikk å anvende feil lov ved inngåelse av kjøpekontrakt. Megleren skulle ha informert klagerne om rettigheten de hadde etter bustadoppføringslova § 12, inntatt en garantibestemmelse i avtalen og deretter fulgt opp at selgeren oppfylte den lovpålagte plikten til å stille garanti. Videre skulle megleren informert om hvilke konsekvenser manglende garantistillelse kunne få for klagerne. Dette ble ikke gjort. Meglerens unnlatelse i denne sammenheng er i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

I tillegg viser innklagede til at klagerne ønsket å fremskynde kontraktsinngåelse. Dette er uriktig. Det var selgeren som ville at kontrakten skulle underskrives før klagerne reiste på ferie. Klagerne skulle komme tilbake fra ferien innen planlagt ferdigstillelse. Klagerne kan uansett ikke se hvilken betydning det har i denne saken, da det avgjørende er at kontrakten ble inngått før hytten var ferdigstilt.

 

Klagerne bestrider å ha fått informasjon fra megleren om at bustadoppføringslova skulle vært anvendt. Dersom megleren hadde gitt slik informasjon, ville det vært naturlig at de var i stand til å fremlegge dokumentasjon på at dette ble gjort før de underskrev kontrakten. Det har for øvrig formodningen mot seg at klagerne, som forbrukere, skulle insistere på å inngå en kontrakt som ikke var i samsvar med ufravikelig lovgivning. Hadde klagerne fått informasjon om at de hadde krav på at det ble stilt garanti for riktig oppfyllelse av avtalen, hadde de selvfølgelig ønsket, og krevd, at dette ble gjort. Ikke minst hadde klagerne reagert dersom selgeren hadde nektet å inngå avtale i henhold til riktig lov, herunder nektet å stille garanti i samsvar med ufravikelig lov. Da ville klagerne aldri inngått avtalen slik den er formulert.

 

Det er også bemerkelsesverdig at beskrivelsen av hvordan informasjonen skal ha blitt gitt er endret i tilsvaret sett i forhold til tidligere korrespondanse. I e-postkorrespondansen fremgår det at megleren «vanligvis» informerer om dette, mens i tilsvaret fremgår det at klagerne skal ha fått slik informasjon. Ingen av beskrivelsene medfører riktighet.

 

Klagerne forstår det slik at megleren er enig i at kjøpekontrakten ble inngått før entreprenørens arbeid var fullført, og at kontrakten skulle vært utformet i henhold til bustadoppføringslova. Det kan derfor ikke være tvil om at kjøpekontrakten ikke er i samsvar med gjeldende lovgivning.

 

I tilsvaret fra innklagede skriver megleren at det forutsettes at klagerne selv gjorde undersøkelser om hvilke risikoer de løp ved å inngå avtalen. Dette beviser at megleren ikke informerte klagerne om risikoene og konsekvensene.

 

Når det gjelder klagernes yrker, så er det uten relevans i denne sammenheng. Klagerne er å regne som forbrukere i henhold til bustadoppføringslova uavhengig av yrker. Når det er sagt, presiserer klagerne at ingen er involvert i virksomhet knyttet til oppføring av bolig.

 

Klagerne har lidt et økonomisk tap som følge av feil lovanvendelse. Det faktum at det ikke er stilt garanti medfører at klagerne ikke får dekket det det koster å utbedre manglene ved hytten.

 

Innklagede er erstatningsansvarlig for feilen de gjorde ved å la kjøpekontrakten bygge på avhendingsloven. Innklagede har opptrådt uaktsomt. Innklagede skulle informert klagerne om at selgeren etter bustadoppføringsloven har plikt til å stille garanti for riktig oppfyllelse av avtalen. Det er årsakssammenheng mellom tapet og innklagedes uaktsomme handling. Klagerne krever erstatning på kr 245 182,50, som er lik summen som skulle vært stilt i garanti av selgeren.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Som grunnlag for de rettslige anførsler klagen synes basert på, påberopes et faktum som innklagede ikke kjenner seg helt igjen i. Innklagede bestrider kravet, og anfører prinsipalt at klagen ut fra sin art, omfang og betydelig uenighet om sakens faktiske side ikke bør undergis skriftlig behandling i nemnda. Saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under skriftlig saksbehandling for nemnda. Prinsipalt begjæres klagen avvist. Subsidiært anføres det at klagen ikke kan føre frem.

 

Innklagede inngikk eiendomsmegleroppdrag med selgeren i september 2016. Innklagedes oppdrag bestod i å foreta oppgjør ved salg av ferdigstilt fritidseiendom. I forholdet mellom selgeren og klageren var det allerede i juli 2016 underskrevet en reservasjonssavtale. Denne var inngått mellom partene uten meglerens bistand.

 

Det fremgår av reservasjonsavtalen blant annet at

 

«Kjøperne skal etter at hytten er ferdigstilt på eiendommen ha rett til å inngå kjøpekontrakt med […] om kjøp av ovenstående eiendom til avtalt pris av
kr. 5 000 000,- + omk. (omk. Er kun for tomteverdi av kr. 1 250 000,-).»

 

«Hytten antas å være ferdigstilt siste uken i oktober 2016. […] skal meddele den eksakte ferdigstillelsesdato til kjøperne pr e-post samt telefon som innen 3 døgn deretter bekrefter at kjøpekontrakt kan utarbeides og signeres av partene. Dersom slik bekreftelse ikke gis innen nevnte frist, bortfaller reservasjonen og hytten vil bli lagt ut for salg på vanlig måte. Overtakelse stipuleres til 3 uker etter signert kontrakt/hytten er ferdigstilt. Ettersom kjøpekontrakt inngås først etter at hytten er ferdigstilt, er partene innforstått med at lov om avhending av fast eiendom kommer til anvendelse.»

 

Innklagede har ikke hatt oppdrag i forbindelse med inngåelse av denne avtalen og dermed ikke befatning med utforming av denne. I henhold til overtakelsesprotokollen ble hytten overtatt av klagerne med ferdigattest/brukstillatelse i oktober 2016.

 

Kjøpekontrakten ble undertegnet allerede i september 2016, og altså i strid med opprinnelig avtale mellom partene. Underskriving av kontrakten ble ifølge selgeren fremskyndet fordi klagerne skulle reise på ferie og bli borte i over en måned. Selgeren tok i den forbindelse kontakt med innklagede for å ordne med kontrakten. Megleren informerte partene om at det ved kontraktsinngåelse før ferdigstillelse, var bustadoppføringslovens regler som kom til anvendelse, og at det således ville bli feil å anvende avhendingsloven. Klagerne og selgeren ønsket til tross for dette å fastholde reservasjonsavtalen, og underskrev kontrakt basert på avhendingsloven.

 

I kjøpekontrakten som ble inngått heter det i punkt 11 vedrørende meglerens rolle:

 

«Avtalen om kjøp er inngått mellom partene direkte, og megler skal kun bistå med å utarbeide kontrakt basert på partenes avtale, foreta tinglysning og gjennomføre oppgjør i tråd med partenes avtale. Enhver konflikt som måtte oppstå mellom partene og som ikke refererer seg til ovennevnte oppgaver, blir således å løse direkte mellom partene. Megler har ikke vurdert eiendommens verdi, og både kjøper og kjøpers långivere oppfordres selv å undersøke hvorvidt den avtalte kjøpesummen og eiendommens reelle verdi.»

 

Selgeren har, etter en gjennomgang av klagernes anførsler, redegjort for sine synspunkter i vedlegg.

 

Innklagede kan ikke og skal ikke ta stilling til klagernes anførsler om mangelfullt utført arbeid på eiendommen. Det er omstridt mellom klagerne og selgeren hvorvidt eiendommen er beheftet med mangler etter avhendingsloven.

 

I relasjon til innklagede er sakens rettslige spørsmål hvorvidt innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved utførelsen av oppgjørsoppdrag, og videre om en klanderverdig opptreden er erstatningsbetingende.

 

Spørsmål om hvilken lov som skal legges til grunn for salget omfattes av oppdragstakerens undersøkelses – og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. For spørsmål om lovvalg er det avgjørende om entreprenørens arbeid er fullført på avtaletiden. Som avtaletiden regnes tidspunktet da begge parter er endelig bundet. Det er på det rene at reservasjonsavtalen mellom klagerne og selgeren gjaldt leveranse av ferdigstilt hytte. Endelig og bindende avtale skulle først inngås etter at eiendommen var ferdigstilt. Avhendingsloven var således et riktig lovvalg for kontraktsinngåelse i tråd med intensjonsavtalen.

 

Spørsmålet er hvorvidt den fremskyndede kontraktsunderskrivingen, som klagerne selv initierte, har betydning i forhold til partenes intensjoner og forutsetninger. Det var klagerne selv som av praktiske årsaker på deres side ønsket å fremskynde kontraktsinngåelsen i forhold til ferdigstillelse. Innklagede informerte i den forbindelse klagerne om hvilken betydning dette hadde for lovvalg og hvilke rettigheter de hadde. Det er korrekt at informasjonen ikke ble gitt skriftlig, hvilket selvfølgelig i etterpåklokskapens lys og på bakgrunn av klagernes endrede holdning til egen avtale hadde vært ønskelig. Manglende skriftlighet om rådgivning av denne art, er imidlertid intet bevis for at informasjonen ikke ble gitt. Klagerne ønsket å inngå avtale basert på avhendingsloven slik avtalen med selgeren var.

 

Dersom klagerne hadde krevd å inngå en annen kontrakt enn hva som var avtalt med selgerne, fordi de av praktiske årsaker ønsket en tidligere underskriving av kontrakt enn avtalt, er sannsynligheten for at selgeren hadde sagt nei betydelig. Selgeren hadde også full rett til å utsette kontraktsinngåelsen til eiendommen var ferdigstilt i tråd med reservasjonsavtalen som bestemmer at partene ikke er bundet før de har gitt tilbakemelding til selgeren innen tre døgn etter varsel om ferdigstillelse er mottatt.

 

Det må forutsettes at klagerne undersøkte og var klar over hvilken risiko de tok ved å inngå avtale av denne art. Det vises til at begge klagerne driver næringsvirksomhet innen investering i, kjøp og salg av og forvaltning av fast eiendom samt at begge har byggeteknisk kompetanse. Det anføres at innklagede har oppfylt sin omsorgsplikt overfor klagerne ved å gi informasjon om at det var valgt feil lov for kontraktsinngåelsen, og herunder hvilken betydning dette hadde for klagerne. Megleren hos innklagede har opptrådt i samsvar med kravene til god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

I relasjon til innklagedes opptreden, er det for øvrig vanskelig å se at det forelå en alternativ handlemåte som hadde medført at klagerne hadde fått en annen og bedre posisjon i forhold til sin kontraktspart.

 

Nemnda kan under enhver omstendighet ikke ta stilling til et erstatningskrav som omfatter full utløsning av en § 12-garanti der det åpenbart foreligger betydelig uenighet om hvorvidt manglene som påberopes er berettigede og dermed dekningsmessig under garantien. Det er verdt å merke seg at det først var når selgeren og andre aktører har avvist mangelskravene og selgeren ikke er søkegod, at klagerne velger å rette krav mot innklagede. Det har ikke på noe tidligere tidspunkt blitt reist tvil om at klagerne visste hva de gjorde både ved inngåelsen av intensjonsavtalen og ved underskriving av kjøpekontrakten.

 

Det foreligger ikke noe grunnlag for de påstander som har fremkommet. Innklagede er ikke enig i klagernes fremstilling i saken og bestrider kravet.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk ved bruk av feil lov som grunnlag for kjøpekontrakten og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda legger til grunn at partene er enige om at det var bustadoppføringslova som kjøpekontrakten skulle bygge på. Konsekvensen av at bustadoppføringslova skal anvendes er blant annet at entreprenøren skal stille garanti for oppfylling av avtalen, såkalt § 12-garanti. Garantien skal gjelde frem til fem år etter overtakelsen og skal utgjøre fem prosent av vederlaget. Da avhendingsloven ble lagt til grunn ved salget, ble det ikke stilt noen slik garanti.

 

Nemnda finner det klart at det er megleren som har ansvaret for å anvende korrekt lov. I dette tilfellet hadde imidlertid selgeren og klagerne inngått en reservasjonsavtale hvor det var bestemt at avhendingsloven skulle benyttes ved salget. Spørsmålet er om dette har betydning for meglerens ansvar.

 

Avtalen er i strid med preseptorisk lov. Slik situasjonen utviklet seg, skulle megleren frasagt seg oppdraget eller sørget for at riktig lov ble brukt i kjøpekontrakten. Det er heller ikke dokumentert at megleren informerte partene om konsekvensene av å benytte feil lov.

 

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Innklagede er følgelig erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret.

 

Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningsutmålingen. Det synes blant annet å være uenighet mellom partene om hva som ville vært dekningsmessig under en § 12-garanti, om den hadde vært stilt. Erstatningen kan imidlertid ikke overstige hva klagerne hadde hatt krav på om det ble stilt § 12-garanti etter bustadoppføringsloven, tilsvarende kr 245 182.

 

Klagen fører etter dette frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Megleren til Meglerhuset Rele AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglerhuset Rele AS er erstatningsansvarlig overfor klagerne for de feil og mangler som ville vært dekningsmessig i henhold til en garanti etter bustadoppføringsloven § 12, begrenset oppad til 245 182 kroner.