Klage nr 2016160
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 11. desember 2017. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Aktiv Eiendomsmegling Kragerø
Saken gjelder: Feil eller manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en eiendom formidlet av innklagede i april 2014. I salgsoppgaven var det opplyst at egen brygge medfulgte salget, men klagerne anfører bare å ha en bruksrett. Klagerne hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på
kr 200 000. Innklagede bestrider at de har gitt feil opplysninger i salgsoppgaven, og at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt klagernes krav på erstatning.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede i april 2014. I salgsoppgaven, og under avtaleinngåelsen, ble det fremhevet at det forelå eiendomsrett til medfølgende brygge. I ettertid viser det seg at dette ikke er tilfelle. Det foreligger kun en bruksrett.
På første side i salgsoppgaven fremgikk det at egen brygge medfølger eiendommen. Dette ble
gjentatt på side 5 og 6 hvor det også var tatt inn bilder av bryggen med tilhørende båtplass. Under beskrivelsen av eiendommen på side 8 i salgsoppgaven opplyses: «Det medfølger egen båtplass/brygge». Salgsoppgaven gir en grundig beskrivelse om alle forhold vedr. eiendommen, men unnlater å gjøre oppmerksom på at det kun foreligger bruksrett til bryggen.
I avtale datert 25. april 1984 fremgår det at det foreligger en festet rett til båt – og bryggeplass. Videre fremgår det av skjøtet at festekontrakten er slettet, og at eiendommen har rett til brygge fire meter langs sjøen.
Da kontrakten skulle underskrives, ønsket klagerne å gjøre det klart at de eide bryggen, og tilføyde i kontrakten: «bestemmelse om båtplass blir forelagt ved en senere anledning – det forutsettes at tinglyst rett og rett til bruk er uomtvistelig».
Klagerne la, på bakgrunn av meglerens og selgerens opplysninger og formuleringer i skjøtet om at den gamle festekontrakten var slettet, til grunn at de eide bryggen.
Klagerne startet arbeidet med å skille ut bryggen i desember 2014, og sendte i denne forbindelse en e-post til advokaten som tidligere hadde bistått grunneier. Advokaten opplyste at det etter hans oppfatning foreligger kun en bruksrett. På denne bakgrunn forsøkte klagerne å få megleren til å fremskaffe dokumentasjon på at det forelå en eiendomsrett. Dette ble ikke etterkommet fra meglerens side, og i mai 2015 reklamerte klagerne til selgerens eierskifteforsikring, som avviste reklamasjonen.
Klagernes advokat fremsatte krav om prisavslag på kr 200 000 overfor innklagede i juli 2016, og varslet rettslige skritt i august 2016. Ansvarsforsikringsselskapet for innklagede avviste kravet i september 2016.
Megleren bekreftet uttrykkelig klagernes oppfatning om at det forelå eiendomsrett til bryggen i e-post i desember 2014, og også i den etterfølgende korrespondanse. Det fremgår også av e-posten at det som ble formidlet til klagerne var at bryggen med tilhørende grunn ikke var skilt ut med eget gårds- og bruksnummer, og var en del av nabotomten. Megleren skrev i e-posten at «Det er opp til det offentlige om det lar seg gjøre å skille ut bryggen».
Selgeren og megleren opplyste i forbindelse med visningen før kontraktsinngåelsen, at festekontrakten var innløst både for hus og brygge, og derav at det forelå eiendomsrett også til bryggen. Dette følger også av opplysninger som gjentatte ganger er gitt i salgsoppgaven. Opplysningen om at «det medfølger tinglyst brygge med båtplass» kan ikke tolkes som om klagerne ikke hadde eiendomsrett til grunnen. Særlig på bakgrunn av at det ble opplyst at grunnleien for både bolighuset og bryggen er innløst, og festekontrakten slettet. Dette er også i ettertid skriftlig bekreftet fra megleren i e-post, og det er sannsynliggjort at dette også ble opplyst forut for kontraktsinngåelsen.
Det er i denne sammenheng klagernes tilføyelse i kontrakten § 13 må sees. Klagerne var kjent med at eiendomsretten ikke var skilt ut i eget gårds- og bruksnummer, men slo seg til ro med at retten var tinglyst. Det skulle være en formalitet å få skilt ut eiendommen, noe som også er bekreftet skriftlig av megleren i e-post.
Når både megleren og selgeren opplyste at selgeren eide bryggen, kan man ikke legge til grunn at en forbruker skal forstå at det kun gjaldt eiendomsretten til brygge og ikke tilhørende grunn under. Det er uansett ikke naturlig å foreta en slik sondring uten at megleren gjør uttrykkelig oppmerksom på at grunnen under bryggen ikke medfølger.
Dersom en slik alvorlig innskrenking i den alminnelige eiendomsretten skal føre frem, må den profesjonelle parten (megleren) klart og tydelig klargjøre negative begrensninger i eiendomsretten. Det fremkommer ikke noe sted at eiendomsretten under bryggen er unntatt.
Utgangspunktet i tingsretten er at eieren har alle beføyelser over tingen unntatt negativt avgrensede beføyelser, men rettighetshaveren har positivt avgrenset rådighet over tingen.
Det er forskjell på eiendomsrett og bruksrett. I vårt tilfelle er det særlig den juridiske råderett som vil være begrenset. Bryggen kan f.eks. ikke tjene som sikkerhet for pant. Det er på det rene at det er en vesentlig forskjell mellom bruksrett og eiendomsrett. På denne bakgrunn anføres at både megleren og selgeren ga feilaktige opplysninger vedrørende eiendomsretten til bryggen mv. før og etter kontraktsinngåelsen.
Det er på det rene at eiendomsrett til bryggen var av avgjørende betydning for klagerne. Dette fremgår av den vedlagte e-postkorrespondansen og klagernes tilføyelse i kontraktens punkt 13.
Det foreligger brudd meglerens opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven og kravene til god meglerskikk.
Av den vedlagte korrespondansen til klagen fremgår også at klagerne ikke var klar over at det ikke forelå eiendomsrett slik ansvarsselskapet anfører. Dette sannsynliggjøres av salgsoppgavens ordlyd hvor det gjentatte ganger brukes begrepet «egen brygge» og av meglerens etterfølgende skriftlige bekreftelse.
Det faktum at grunneieren ikke ønsket å selge bryggens underliggende grunn, tydeliggjør at det å ha eierskap til grunnen har en verdi. Klagerne har innhentet en vurdering av takstmann hvor det fremgår at verdireduksjonen som følge av manglende eiendomsrett skjønnsmessig kan fastsettes til kr 200 000.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det er på det rene at det i salgsoppgaven fremkom at eiendommen ble solgt med egen brygge. Hva som ligger i «egen brygge» er tvistetemaet i saken.
Prinsipalt hevder innklagede at det kommer klart nok frem av salgsoppgaven og kommunikasjonen forut for avtaleinngåelsen at det kun var bryggen som ble solgt med eiendomsrett, og ikke grunnen under bryggen.
Det er riktig at det flere steder står i salgsoppgaven at «egen brygge» følger med. Dette er ikke ensbetydende med at eiendommen under også følger med. Det er på det rene at bryggen er klagernes egen eiendom, men i og med at det også fremkommer av salgsoppgaven at «Det medfølger tinglyst brygge med båtplass» mener innklagede at det klargjør at grunnen ikke eies av klagerne. Det er ikke nødvendig å tinglyse rettigheter på egen eiendom, og denne opplysningen tilsier klart at eiendomsrett til selve grunnen ikke selges.
Av avtale datert 25. april 1984 fremkommer det at det foreligger en festet rett til båt – og bryggeplass. Av skjøtet fremkommer det at festekontrakten er slettet, og at eiendommen har rett til brygge fire meter langs sjøen på et annet gårds- og bruksnummer. Det fremgår heller ikke her, at eieren av eiendommen også har eiendomsretten til grunnen under bryggen. Det eneste som fremgår av skjøtet, er at festekontrakten er slettet slik at eier av bryggen ikke lenger trenger å betale festeavgift. Klagerne har en evig tinglyst bruksrett til bryggen. At klagerne feilaktig da kan ha lagt til grunn at dette betyr at de også eier grunnen, kan ikke lastes innklagede.
Innklagede mener ikke at det at klagerne ønsket å få tilføyd i kontrakten at «bestemmelse om båtplass blir forelagt ved en senere anledning – det forutsettes at tinglyst rett og rett til bruk er uomtvistelig» tilsier at klagerne var av den oppfatning av grunnen skulle følge med kjøpet. Her står det kun at de krever en tinglyst rett og rett til bruk av bryggen, og det står ingenting om eiendomsretten til grunnen under bryggen.
Innklagede kan ikke se at det i noen dokumenter fremkommer at megleren har bekreftet at det også fulgte med eiendomsrett til grunnen. Megleren bekreftet at klagerne eier bryggen, men ikke grunnen under bryggen. Dette fremkommer også av salgsoppgaven og all vedlagt korrespondanse.
I en e-post datert i desember 2014 presiserte megleren at klagerne eier bryggen, men at bryggen ligger på grunneiers tomt. I e-posten skrev også megleren at «Det er opp til det offentlige om det lar seg gjøre å skille ut bryggen». Dette bekrefter at bryggen faktisk ligger på grunneierens tomt, og at klagerne må søke om utskillelse før de kan få eiendomsretten til grunnen. Hvis klagerne også kjøpte eiendomsretten til grunnen, ville det ikke vært nødvendig å presisere at man måtte søke om utskillelse av eiendommen.
Subsidiært hevder innklagede at det ikke kan ha hatt betydning for avtalen om grunnen fulgte med eller ikke. Klagerne eier bryggen og har evig bruksrett til denne. Dersom de ønsker å utvide bryggen må de under enhver omstendighet, om grunnen under bryggen faktisk hadde fulgt med salget, ha kjøpt mer av grunnen rundt bryggen for å kunne gjennomføre dette. På denne bakgrunn har ikke klagerne lidt et økonomisk tap. Det er heller ikke sannsynlig at klagerne ville betalt kr 200 000 mindre for eiendommen dersom de hadde vært klar over at grunnen under bryggen ikke var deres eiendom.
Klagerne skrev selv i en e-post til grunneierens advokat at de har kjøpt eiendommen inkludert brygge, men at bryggen fortsatt ligger på grunneierens eiendom. Det kan da synes som om klagerne var klar over at bryggen, ved kjøpet, lå på annen grunn enn den de kjøpte.
Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og at de er erstatningsansvarlig for klagernes eventuelle økonomiske tap.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det fremgår flere steder i salgsoppgaven at det medfølger «egen brygge». Sakens hovedspørsmål er hva dette innebærer. Konkret er det spørsmål om opplysningen om «egen brygge» også omfatter tomten (grunnen) under bryggen. Partene er enige om at klagerne er eiere av selve bryggen med tilhørende båtplass, og at dette er tinglyst. Det dreier seg følgelig ikke om en vanlig bruksrett (en servitutt) som bare gir rett til å bruke bryggen med tilhørende båtplass.
Nemnda mener at når det i salgsoppgaven var opplyst at det «medfølger tinglyst brygge med båtplass», viser dette at bryggen med båtplass ikke ligger på tomten som tilhører eneboligen, som klagerne kjøpte. Hvis bryggen med båtplass lå på eneboligens tomt, ville det vært unødvendig å tinglyse eiendomsretten til brygge med båtplass. Dette tilsier etter nemndas syn at bryggen ligger på annen manns tomt, og at eiendomsretten til selve grunnen under bryggen ikke var omfattet av kjøpet. Det fremgår heller ikke av salgsoppgaven eller andre dokumenter at bryggen som var omfattet av kjøpet, står på en tomt som medfølger eneboligen.
Klagerne har gjort gjeldende at både selgeren og megleren opplyste under befaringen forut for kjøpet at festekontrakten for hus og brygge var blitt innløst, og at selgeren hadde eiendomsretten til underliggende grunn inkludert bryggen. Innklagede bestrider dette. Nemnda bemerker at klagernes anførsel her fremstår som en udokumentert påstand, som ikke kan legges til grunn ved nemndas skriftlige saksbehandling.
Klagerne har videre vist til at de fikk inn i kjøpekontrakten § 13 følgende vedrørende båtplassen:
«Bestemmelse om båtplass blir forelagt ved en senere anledning – det forutsettes at tinglyst rett og rett til bruk er uomtvistelig.»
Det kursiverte er i kontrakten tilføyd for hånd. Nemnda mener at den håndskrevne tilføyelsen i kontrakten ikke tilsier en annen vurdering av saken. Det står ingen ting om eiendomsretten til grunnen under bryggen. Videre er det, som nevnt, på det rene at klagerne har tinglyst eiendomsrett til bryggen med tilhørende båtplass. Denne rettigheten er følgelig «uomtvistelig».
Nemnda bemerker for øvrig at Finansklagenemnda Eierskifte kom til samme konklusjon i en sak klagerne anla mot eierskifteselskapet vedrørende mangelsansvar etter avhendingsloven (sak FinKN-2017-174)
Selv om klagen ikke fører frem, bemerker imidlertid nemnda at megleren da spørsmålet om eiendomsretten til grunnen under bryggen etter salget ble et tema, kan kritiseres for hvordan han har kommunisert med klagerne. Dette kan ha bidratt til at konfliktnivået har økt unødvendig, og gitt klagerne urealistiske forestillinger om eiendomsretten til grunnen under bryggen. Nemnda viser blant annet til meglerens e-post av 10. desember 2014 til klagerne. Her fremgår det at bryggen ligger på en del av nabotomten, og at «[d]et er opp til det offentlige om det lar seg gjøre å skille ut bryggen».
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klagerne gis ikke medhold.