Saksframstilling

Klagerne kjøpte leilighet gjennom innklagede.

I salgsoppgaven var det opplyst at leiligheten hadde to soverom. Da klagerne skulle selge leiligheten, viste det seg at det ene rommet ikke er godkjent som soverom. Klagerne mener også at innklagede skal ha gitt feilaktige opplysninger om areal.

Faglig leder for foretaket er advokat.

Klageren anfører:

Leiligheten klagerne kjøpte hadde opprinnelig ett soverom, men eieren hadde gjort om deler av kombinert kjøkken og stue til et lite soverom. I alle dokumenter fra eier, takstmann og innklagede ble leiligheten referert til som leilighet med to soverom.

Etter 10 måneder ble klagerne nødt til å flytte, og tok kontakt med ny eiendomsmegler og takstmann. Takstmannen sier at det lille soverommet ikke kan kalles soverom, da det er for lite. Klagerne kunne derfor ikke annonsere leiligheten med to soverom. Klagerne fikk ikke solgt leiligheten til den prisen de selv kjøpte for, og bestemte seg heller for å leie ut leiligheten.

Klagerne sendte reklamasjon til selgeren. Selgeren overlot saken til innklagede. Han var ikke kjent med reglene rundt dette og hadde betalt for at innklagede skulle selge leiligheten for ham.

Innklagede så på saken, men la skylden på takstmannen. Det var han som var ansvarlig for oppmåling, og han som hadde gjort en feil. Innklagede skulle formidle dette til takstmannen, og klagerne skulle fremdeles ha kontakten med innklagede. Klagerne har tatt kontakt mange ganger, men saken har ikke fått noen løsning.

Takstmannen var vanskelig å få tak i, og først fire måneder senere kunne han ta ny måling av rommet. Han fant da ut at rommet var for lite. Det tok hele tre måneder før klagerne fikk skriftlig bekreftelse på dette.

Innklagede innrømmer ikke å ha gjort noen feil. Det henvises til takstmannen og sies at det er denne som har målt opp rommet.

Det er ikke praktisk mulig å utbedre rommet slik at det blir riktig størrelse.

Da klagerne kjøpte leiligheten var det flere uoverensstemmelser mellom annonser, prospekt og takst. Blant annet var det flere forskjellige arealmål på leiligheten. Dette kommenterte klagerne ved underskriving av kontrakten. Klagerne ville ikke skrive under før leiligheten ble målt opp korrekt, og dette ble gjort. Klagerne føler innklagede har gjort et «hastverksprosjekt» med annonser, prospekt og takstmannens rapport.

Klagerne føler seg dårlig behandlet av innklagede, som nå har hatt saken til behandling i syv måneder, uten at noe konkret er gjort.

Innklagede anfører:

I forbindelse med salget utarbeidet innklagede salgsoppgave, annonse og annet materiell. Dette var basert på opplysninger fra selger, grunnbok og Infoland.

Leiligheten er annonsert med boareal på 56 kvm i henhold til selgers opplysninger. I salgsoppgave er leiligheten opplyst til å ha et boareal på 50 kvm. Dette i henhold til takst vedlagt salgsoppgaven. I takst innhentet av klagerne er boareal 53 kvm. Det er således på det rene at leiligheten er på om lag 53 kvm. Det er ingen konflikt om dette forholdet nå.

Selgeren gav aldri uttrykk for at leiligheten ikke var godkjent. Det forelå ferdigattest på boligen slik den fremsto på salgstidspunktet. Selgeren opplyste også at leiligheten ikke var endret i henhold til opprinnelige tegninger.

På bakgrunn av selgers opplysninger, samt takst fra takstmann som viser til to soverom, hadde ikke innklagede noen grunn til å tvile på at soverommene hadde den nødvendige størrelse.

Innklagede avviste klagernes krav og henviste til at takstmann kanskje hadde ansvar på selvstendig grunnlag. Innklagede videresendte derfor klagernes brev.

Innklagede kan ikke lastes for sen saksbehandling, da dette er et forhold som ligger på takstmannen. Dette har han innrømmet og beklaget.

Takstmannen målte opp rommet på nytt ogerkjente at oppmålingen ikke var i henhold til riktig tolkning av hva som kan godkjennes som rom. Innklagede tilskrev da takstmannen og spurte om han erkjente ansvar i saken. Innklagede har ikke fått noe svar på dette.

Det som blir avgjørende for innklagedes eventuelle ansvar i saken, er om innklagede burde foretatt nærmere undersøkelser. Innklagede skal ikke være bygningskyndig, og det stilles ikke krav utover vanlig besiktigelse for å undersøke eventuelle mangler. Dette gjelder bare hvor det er grunn til mistanke om ulovlig ombygging eller lignende. I denne saken var det ikke grunn til mistanke. Selger ga aldri opplysninger som det ikke var grunn til å stole på, og takstmann vurderte leiligheten til å ha to soverom. Innklagede har gjort det de skulle og overholdt undersøkelsesplikten.

Klageren er heller ikke påført noe tap pr dags dato. Innklagede mener også at det ved et eventuelt salg ikke vil spille noen rolle at leiligheten ikke har to godkjente soverom. Det er hvordan leiligheten fremstår på visning som vil være avgjørende.

Innklagede hevder på bakgrunn av dette at de ikke er erstatningsansvarlige.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede mener at de ikke skal kunne lastes for den feil som her har blitt gjort. Innklagede skriver også at det ikke foreligger noe økonomisk tap for klagerne, og at det derfor ikke kan komme på tale med erstatning. Klageren prøvde å selge leiligheten i august/ september 2005, men da de ikke kunne selge uten å tape penger, valgte de å beholde leiligheten. Klageren fikk inn bud som var vesentlig lavere enn den prisen de kjøpte leiligheten for 10 måneder før. På den ene siden ønsker ikke klageren å tape penger, og på den andre siden forstår klagerne det slik at de ikke kan få erstatning før de har lidt et konkret tap i saken. Klagerne håper at Reklamasjonsnemnda innser at markedsprisen rent generelt vil være høyere med to soverom enn med ett soverom.

Klagerne føler at de ikke har fått den varen de kjøpte. Klagerne kjøpte en leilighet med to soverom og må nå selge en leilighet med ett soverom. Det sier seg selv at en leilighet vil være mer attraktiv med to godkjente soverom enn med ett.

Klagerne mener at innklagede her har vært svært trege med å svare, og at de har vist liten vilje til å følge tidsfrister. De har flere ganger lovet å sende diverse dokumenter, men dette har ikke skjedd før klagerne har purret flere ganger. Klagerne har også registrert at innklagedes brev til Reklamasjonsnemnda er datert flere måneder etter svarfristen.

Innklagede har nå sendt klagesaken videre til takstmannen i saken. Klagerne er i tvil om hvordan de skal forholde seg i saken, og de vet ikke hvem som skal holdes ansvarlig. Klagerne har foreløpig ikke klaget formelt til takstmannen.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning på grunn av feil opplysninger om areal og antall godkjente soverom.

Første spørsmål er om det her er gitt uriktige opplysninger om boareal. Både taksten og prospektet sier 50 kvm boareal. På visning skal det ha blitt sagt at boarealet er på 56 kvm. Det samme fremgår av avisannonsen, som er vedlagt klagen. Det viser seg ved senere oppmåling at boarealet er på 53 kvm. Reklamasjonsnemnda ser at det er gitt motstridende opplysninger om areal og mener at det ikke bør fremkomme motstridende opplysninger i avisannonse og prospekt. Imidlertid er avviket her så lite at det uansett ikke ville medføre ansvar for innklagede, i tillegg til at det faktiske arealet er større enn hva som var opplyst i prospektet og taksten.

I henhold til emgll. § 3-7 skal en eiendomsmegler, «så langt det synes rimelig, innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen». Spørsmålet herer om innklagede har forsømt seg ved at det ikke ble oppdaget at det ene soverommet var for lite. En eiendomsmegler bygger i hovedsak sin kunnskap om forhold som dette på opplysninger fra selgeren og takstmannen. Det fremgår av taksten at leiligheten har to soverom. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede i nærværende sak burde ha forstått at soverommet manglet 1,4 kvm for å kunne bli godkjent som soverom. Innklagede kan ikke lastes for ikke å ha overprøvd takstmannen på dette punkt.

Reklamasjonsnemnda har ikke vurdert eventuelt ansvar for takstmann eller selgeren.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagen gis ikke medhold.

Oslo, den 21. november 2006.

sign.	sign.	sign.
Vegard Syvertsen	Tore Bråthen	Knut Kopstad
Forbrukerrådets representant	formann	Den norske advokatforenings representant/ Eiendomsmeglerforetakenes Forenings representant