Klage nr 2017099

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 11. desember 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler Vest AS

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en eiendom formidlet av innklagede i 2011. Klagerne fikk ikke opplysninger om at det pågikk en tilsynssak hos kommunen. Klagerne hevder megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten, samt omsorgsplikten i eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3 og krever erstatning på kr 88 693,77. Innklagede bestrider klagernes krav og hevder at megleren har opptrådt i samsvar med eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3. Innklagede hevder at klagernes krav under enhver omstendighet er foreldet, og at kravet også er bortfalt som følge av passivitet.

 

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne kjøpte en eiendom formidlet av innklagede i 2011. I salgsoppgaven sto det at underetasje og loft ikke var byggegodkjent, samt at det var søkt om at kjeller skulle være tilleggsareal til første etasje. Klagerne fikk imidlertid ikke vite at det pågikk en tilsynssak hos kommunen. Denne tilsynssaken har påført klagerne kostnader som kreves erstattet av innklagede.

 

Det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7 som medfører erstatningsansvar.

 

I november 2015 mottok klagerne brev fra kommunen, hvor det fremgikk at det var en åpen byggesak fra 2008. Det ble vist til kommunens brev fra 2008, og krevd utført diverse tiltak. I dokumentmappen klagerne fikk med seg ved kjøpet lå alle dokumenter fra kommunen, utenom brevet som viste at det var en åpen byggesak med pålegg. Klagerne hadde på bakgrunn av dokumentene vedlagt salget ikke grunn til å tro at noe var utestående overfor kommunen.

 

I salgsoppgaven er det opplyst at det ikke var godkjent oppdeling i flere boenheter, men det var ikke opplyst at det forelå en aktiv sak hos kommunen, hvor det var gitt pålegg om tiltak.

Klagerne har leid inn brannkonsulenter for å oppfylle kommunens pålegg.

 

Megleren har anført at de har fremlagt alle dokumenter de fikk fra kommunen via Infoland. Dette er nok korrekt, men den oversendelsen megleren fikk inneholdt ikke brev om byggesaken/tilsynssaken. Brevene mellom kommunen og selgeren ble ikke oversendt fra kommunen til megleren. Megleren har kun mottatt brevene fra selgeren, og har tydeligvis ikke gjort egne undersøkelser ut over dette.

 

For det tilfellet at nemnda kommer til at megleren ikke mottok brevet med opplysninger om tilsynssaken, anføres at megleren, som profesjonell, burde ha gjort ytterligere undersøkelser knyttet til status vedrørende saken hos kommunen, og sørget for at klagerne ble opplyst om denne. I det siste brevet, som er fremlagt i salgsoppgaven, fremgår det at det gjenstår avklaring av en del forhold. Megleren har et strengt profesjonsansvar. Megleren har også omsorgsplikt overfor kjøperen. Megleren burde derfor ha kontaktet kommunen og bedt om status, samt fått tilsendt byggesaksmappen. Han ville da oppdaget tilsynssaksbrevet, og kunne opplyst klagerne om dette. Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og det foreligger ansvarsgrunnlag.

 

Den manglende opplysningen påvirket handelen. Det er forskjell på å vite hvilke rom som er godkjent/ikke godkjent, og å vite at det pågår en sak overfor kommunen med usikkert utfall og kostnadsramme.

 

Poenget med at leilighetene ikke er godkjente som egne boenheter (som salgsoppgaven påpekte), og det at det forelå en byggesak som ikke var avsluttet, er to helt forskjellige forhold. Byggesaken går på at huset som hadde to godkjente leiligheter (tomannsbolig) i utgangspunktet hadde blitt ombygget med tillegg av to leiligheter som medførte at hele huset ikke lenger kunne brukes. Dette grunnet tilleggsutforming av de to nye leilighetene som det ikke var søkt kommunen om (bad og kjøkken) og generell brannbelastning på boligen av tillegget som ikke var utredet på forhånd. Disse forholdene påpekte kommunen i brevet, men eieren utførte ikke disse arbeidene innen fristen. Dette var helt essensiell informasjon som klagerne burde blitt opplyst om.

 

Klagerne krever erstattet sitt økonomiske tap som nå utgjør kr 88 693,77, men som vil øke. Det vil påløpe ytterligere ca kr 70 000 i konsulentkostnader dersom saken avsluttes ved at det kun utføres konsulentarbeid. Det vil si forutsatt at kommunen slår seg til ro med at det nå lages brannfaglige rapporter og liknende. Det kan bli nødvendig å utføre fysiske endringer i boligen, og kravet vil da bli vesentlig større, estimert til ytterligere kr 400 000. Det kreves erstatning slik at klagerne blir holdt skadesløse. På nåværende tidspunkt krever klagerne at innklagede erstatter kr 88 693,77.

 

Kravet er ikke foreldet etter foreldelsesloven § 9. Saken gjelder krav på skadeerstatning, som først foreldes tre år etter at skadelidte fikk kunnskap. Klagerne fikk tidligst kunnskap ved brevet fra kommunen av 30. november 2015. Saken ble brakt inn for nemnda mindre enn tre år etter dette.

 

Det bestrides videre at kravet er bortfalt som følge av passivitet. Det klare utgangspunktet er at krav ikke bortfaller ved passivitet før det bortfaller ved foreldelse i forbrukertilfeller. Det foreligger ikke rettslig eller faktisk grunnlag for at kravet skal være bortfalt ved passivitet.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Det er uomtvistet at klagerne fikk informasjon i salgsoppgaven om at underetasje og loft ikke var byggegodkjent, og at det var søkt om at kjelleren skulle være tilleggsareal til første etasje. Det ble også opplyst at boligen ble solgt i sin helhet uten seksjonering.

 

Ved innhenting av informasjon i forbindelse med salget bestilte megleren informasjon om eiendommen fra kommunen via Infoland. Alle dokumentene megleren mottok ble videreformidlet til klagerne i salgsprosessen.

 

Megleren spurte også selgerne om informasjon om eiendommen, og det ble innhentet en boligsalgsrapport.

 

I november 2015 mottok klagerne et brev fra kommunen hvor det ble vist til et vedtak fra september 2008. I vedtaket ble det stilt krav om at det måtte sendes inn søknad om ansvarsrett for firma innen brannprosjektering og kontroll av utførelsen.

 

Klagerne har reklamert over det samme forholdet til selgernes eierskifteforsikringsselskap. Saken er vurdert av sekretariatet i Finansklagenemnda, som i sin uttalelse har lagt til grunn at «[n]år det gjelder meglers kunnskap, kan vi heller ikke se at det er dokumentert eller på annen måte sannsynliggjort at megler faktisk kjente til det aktuelle pålegget fra kommunen, eller at megler «måtte kjenne til» brevet, jf. avhl. § 3-7. At brevet ikke ble fremlagt av megler ved salget, kan like gjerne skyldes at det ikke ble oversendt fra kommunen ved meglers henvendelse».

 

I den foreliggende sak har ikke megleren opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det foreligger heller ikke årsakssammenheng, da opplysningene ikke kan ha vært motiverende for kjøpet. Under enhver omstendighet er kravet foreldet.

 

Megleren har innhentet dokumentasjon «på vanlig måte». Det aktuelle brevet om tilsynssaken ble ikke mottatt fra kommunen, og han fikk heller ikke opplysninger om brevet fra selgeren eller takstmannen.

 

Megleren har ivaretatt sin opplysnings – og omsorgsplikt ved å innhente relevante dokumenter og videreformidle disse i salgsprosessen. Det har formodningen mot seg at megleren ikke ville lagt ved brevet, dersom han hadde mottatt dette av kommunen. Det må ses i lys av de øvrige opplysningene som ble gitt i salgsoppgaven og boligsalgsrapporten.

 

Det var ingen opplysninger som tilsa at megleren burde foretatt nærmere undersøkelser i saken. Herunder hadde ikke megleren noen grunn til å foreta ytterligere undersøkelser basert på opplysningene fra kommunen, boligsalgsrapporten eller selgeren.

 

Opplysningene kan ikke ha vært motiverende for kjøpet. Det foreligger ikke årsakssammenheng mellom eventuelle manglende opplysninger og det økonomiske tapet. Klagerne hadde fått opplyst at underetasjen og loftet ikke var byggegodkjent. Det må dermed legges til grunn at klagerne måtte regne med at det ville påløpe diverse kostnader i prosessen med å få dette godkjent.

 

Under enhver omstendighet er kravet foreldet. Etter foreldelsesloven § 2 er den alminnelige foreldelsesfristen tre år. Etter foreldelsesloven § 10 nr. 1 gjelder det imidlertid en tilleggsfrist på ett år dersom fordringshaveren har «manglet nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren».

 

Salget til klagerne fant sted i juni 2011, det vil si seks år før klagen ble mottatt av nemnda i juni 2017. Klagerne fikk informasjon om kommunens krav 30. november 2015. Tilleggsfristen på ett år i foreldelsesloven § 10 må dermed senest regnes fra slutten av november/starten av desember 2015, og kravet ble derfor foreldet i månedsskiftet november/desember 2016.

 

For øvrig bemerkes at kravet ble svært sent fremsatt overfor innklagede. Kravet ble først gjort gjeldende den 29. mai 2017, altså halvannet år etter mottaket av kommunens brev. Kravet må derfor også være bortfalt som følge av passivitet.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om erstatning som følge av påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, samt omsorgsplikten etter eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at kravet er foreldet.

 

Det sentrale spørsmålet er om foreldelsesspørsmålet reguleres av reglene om kontraktsansvar (foreldelsesloven § 2, jf. § 10 nr. 1), eller etter de generelle erstatningsreglene (foreldelsesloven § 9). Dette spørsmålet har tidligere vært omdiskutert i juridisk teori. I Høyesteretts dom inntatt i Rt. 2012 side 335 er det slått fast at det er reglene om kontraktsansvar som får anvendelse i denne typer saker.

 

Etter disse reglene er den alminnelige foreldelsesfristen tre år, jf. foreldelsesloven § 2. Etter
§ 10 nr. 1 gjelder en tilleggsfrist dersom klageren (kreditor) har «manglet nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren». Etter denne bestemmelsen inntrer foreldelse «tidligst 1 år etter den dag da fordringshaveren [klagerne] fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap», det vil si nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren. At kunnskapen må være nødvendig, innebærer at det bare er kunnskap om forhold som det er nødvendig å kjenne til for at foreldelsesfristen skal kunne avbrytes, som kommer i betraktning, jf. Bergsåker, Pengekravsrett, (3. utg. 2015) side 333. Når et krav bringes inn for Reklamasjonsnemnda, avbrytes foreldelsesfristen, jf. foreldelsesloven § 16 nr. 2 bokstav a. Så lenge kravet er til behandling, blir det ikke foreldet.

 

Klagerne fikk opplysninger om kommunens krav den 30. november 2015. Klagen er datert 26. juni 2017 og ble mottatt av nemnda 28. juni 2017. Ettårsfristen i foreldelsesloven § 10 er oversittet, og klagernes eventuelle krav er derfor foreldet.

 

Klagen fører etter dette ikke frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klagerne gis ikke medhold.