Klage nr 2017105
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 11. desember 2017. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Tønsberg
Saken gjelder: Meglerens utlegg/vederlag
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av boligen. Den første kjøperen hadde ikke finansiering til å gjennomføre kjøpet, og det ble satt i gang dekningssalg. Klageren inngikk ny oppdragsavtale med innklagede. Klageren hevder megleren opplyste muntlig at han ikke skulle betale provisjon for det første salget da han inngikk oppdragsavtale for dekningssalget. Klageren mener at megleren ikke har krav på provisjon for det første salget og krever tilbakebetalt kr 139 000. Innklagede viser til oppdragsavtalene og bestrider at megleren ga beskjed om at klageren ikke skulle betale provisjon for det første salget. Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede. Kjøperen av eiendommen hadde ikke finansering til å gjennomføre avtalen. Klageren kontaktet advokat, og det ble satt i gang et dekningssalg. Klageren inngikk ny kontrakt med meglerforetaket ved dekningssalget.
Klageren spurte megleren spesielt om han måtte betale provisjon for begge salgene. Klageren hevder at megleren opplyste muntlig at det ikke forpliktet seg til å betale vederlag for det første salget da han inngikk det andre salgsoppdraget.
Den første kjøperen dekket differansen mellom den avtalte kjøpesummen og salgssummen ved dekningssalget, men ikke dobbel meglerprovisjon og andre kostnader. Den første kjøperen har heller ikke midler til å dekke dette.
Innklagede vil ha dekket visningshonorarer (2 x kr 1 875) og provisjon. I tillegg krever innklagede at klageren betaler to ganger for tilretteleggingshonorar (2 x kr 9.900), markedspakker (2 x kr 43 400) og oppgjørshonorar (2 x kr 3 200). Innklagede har dermed tjent dobbelt opp på kun en gjennomført transaksjon.
Klageren mener megleren har fakturert mer enn avtalt, og krever at regningen reduseres med kr 139 000.
Innklagede har i korte trekk anført:
Når det gjelder det første salget, opplyste kjøperen i budet at kjøpet skulle finansieres med egenkapital fra salg av egen bolig. I tillegg ønsket kjøperen å leie boligen for kr 5 000 fra kontraktsdato til overtakelse. Forholdene ble diskutert mellom selgeren og kjøper 1 på privatvisning i forkant av at nevnte bud ble gitt.
Øvrige interessenter ble varslet om budet. Ingen ønsket å gi bud. Som det fremkommer i budjournalen, ble budet avslått, og selgeren ga motbud med diverse forutsetninger som ble akseptert av den første kjøperen.
Det ble ikke mottatt innbetaling av kjøpesum med tillegg av omkostninger til overtakelsesdatoen, og heller ingen kvittering som dokumentasjon på at oppgjør var under overføring. På bakgrunn av dette anbefalte megleren selgeren om å ta kontakt med advokat med tanke på mulig dekningssalg. Innklagede mottok e-post fra advokat om at kjøperen aksepterte at dekningssalg kunne igangsettes, og hva dekningssalg innebar for kjøperen – herunder ansvar for tap på differanse mellom avtalt og oppnådd kjøpesum, finanskostnader og kostnader til megler i forbindelse med nytt salg.
Dekningssalg ble besluttet, og samme dag ble ny oppdragsavtale inngått mellom klageren og innklagede. Eiendommen ble igjen lagt ut på markedet, og solgt på nytt. Innklagede gjennomførte derfor salg av eiendommen to ganger, og det er inngått to separate oppdragsavtaler som viser kostnader for klageren.
Det er kjøperens ansvar å gjennomføre handelen og derav gjøre opp sine forpliktelser knyttet til inngått avtale. Innklagede kan ikke holdes ansvarlig for den første kjøperens manglende evne eller vilje til å gjennomføre avtalen.
Klageren var kjent med finanseringsplanen til kjøper 1 og aksepterte denne, og har derved også akseptert risiko knyttet til finansieringsplanen. Megleren opplyste også klageren om mulig risiko. At klageren ikke har sørget for dekning av alle ekstra kostnader og tap knyttet til dekningssalget, kan ikke innklagede være ansvarlig for.
Eiendommen hadde vært ute fra markedet i over ett år fra første salg til dekningssalget. Ny oppdragsavtale måtte derfor inngås, og salgsoppgave måtte lages på nytt. I tillegg må alle offentlige opplysninger innhentes på nytt, og det måtte foretas ny takst.
Det er ikke korrekt at klageren har betalt tilretteleggingshonorar to ganger. I oppdragsavtalen for dekningssalget har klageren selv kommentert i avtalen at tilrettelegging på kr 9 900 går inn i provisjonen. Som det fremkommer av oppgjørsoppstillingen, er det gjort fratrekk i avtalt provisjon med kr 9 900. Avtalt provisjon var opprinnelig 1% av salgssum, noe som utgjør kr 135 000. Provisjonen er oppgitt til kr 125 100.
Det er videre gitt rabatt i markedsføringen ved dekningssalget. Grunnpakke er belastet med kr 6 000. Normal pris på grunnpakke er kr 12 900, samt kr 7 000 for «residens konseptet».
Det er korrekt at gebyr for inneståelse og oppgjørsvederlag er belastet to ganger, med hvv. kr 2 800 og 3 200. Innklagede beklager dette, da det kun er avgitt en inneståelse og oppgjør er også gjennomført en gang. Innklagede tilbakebetaler derfor kr 6 000 til klageren.
Megleren ga ikke på noe tidspunkt uttrykk for at det bare skulle betales vederlag for dekningssalget. Innklagede kan ikke se at megleren opptrådte på en slik måte at han forårsaket at kjøper 1 ikke gjorde opp sine forpliktelser i henhold til inngått avtale, og at eiendommen derfor måtte selges på nytt. På bakgrunn av dette er det heller ikke grunnlag for å redusere vederlaget og/eller andre utlegg/kostnader knyttet til oppdragene.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerens krav på vederlag.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken er partene uenige om hvorvidt megleren opplyste at klageren ikke var forpliktet til å betale provisjon for det første salget ved inngåelse av oppdragsavtale for dekningssalget.
Ved dekningssalg vil det normalt påløpe nye omkostninger til megler som oppdragsgiveren (selgeren) er ansvarlig for. Dette følger også av den nye oppdragsavtalen som ble inngått.
Det er avtalefrihet når det gjelder størrelsen på meglerens vederlag. Klageren har ved sin underskrift på oppdragsavtalene godkjent innklagedes betingelser for oppdraget. Nemnda nevner også at dekningssalget her ble foretatt ca. ett år etter det første salget.
Klageren har ikke sannsynliggjort at megleren ikke har krav på vederlag for det første salget, Nemnda har derfor kommet til at klageren er forpliktet til å betale vederlag for begge salgene, men med den korreksjon innklagede har erkjent vedrørende gebyr for inneståelse og oppgjørsvederlag.
Klagen fører etter dette ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.