Klage nr 2017109

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 11. desember 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      KOPPANG-LANDBRUK OG NÆRINGSMEGLING AS

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en landbrukseiendom formidlet av innklagede. Klageren hevder at meglerens håndtering av bud og utarbeidelse av kjøpekontrakt i forbindelse med overdragelse av eiendommen er i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3, og i strid med meglerens plikter ved kontraktsslutningen etter eiendomsmeglingsloven § 6-8. Klageren krever erstatning fra innklagede for påført tap på kr 750 000 i forbindelse med inngivelse av bud og senere kansellering av kontrakten med selgeren.

 

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Prinsipalt anføres det at avtalen mellom selgeren og klageren er en endelig løsning på tvisten, som også omfatter forholdet til megleren. Subsidiært anføres at megleren har opptrådt med nødvendig aktsomhet ved gjennomføring av oppdraget, og at det ikke er grunnlag for et erstatningskrav mot innklagede.

 

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Innklagede har rettidig informert om at de ikke vil følge nemndas avgjørelse.

 

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en landbrukseiendom gjennom innklagede. Eiendommen ble lagt ut for salg i 2017 med en prisantydning på kr 7 450 000. I salgsoppgaven ble det opplyst at det er kjøperens risiko og kostnad å få konsesjon.

 

Klageren er uten landbrukserfaring. Han har ikke tidligere vært involvert i kjøp og/eller salg av konsesjonspliktig eiendom. Han har heller ikke hatt ønske om å drive en landbrukseiendom. Interessen for eiendommen kom av at han ønsket å flytte tilbake til området, samt at han oppfattet boligens standard og beliggenhet som meget god. Klageren synes det også var fordelaktig at jorden var utleid de neste 10 årene.

 

Innklagede markedsfører seg på sin nettside som «spesialister på landbruks – og næringsmegling». Meglerfirmaet omsetter et betydelig antall landbrukseiendommer, og må antas å ha inngående kjennskap til både konsesjonsregelverket og prisnivå på landbrukseiendommer i området.

 

Følgende faktiske forhold synes ikke å være bestridt:

1. Landbrukseiendommen ble lagt ut for salg i 2017 med prisantydning på kr 7 450 000.
2. Det var opprinnelig to andre interessenter som ga bud på eiendommen. Selgeren aksepterte et bud fra en annen budgiver på kr 10 000 000, men som følge av mangler ved finansieringen falt denne avtalen bort.
3. Klageren ga bud på eiendommen på kr 9 800 000. Budet ble gitt uten ny budrunde og med et forbehold om at kommunen godkjente beløpet i konsesjonssøknaden.
4. Kontraktsmøte ble avholdt på meglerens kontor. Ingen dokumenter ble oversendt til klageren på forhånd. Det ble under møtet fremlagt to kontrakter utarbeidet av megleren, en for salg av eiendom og en for salg av antikk/løsøre. I begge kontraktene er konsesjonsrisikoen i sin helhet lagt på kjøperen. Avtalene ble underskrevet av begge parter.
5. Kommunen avslo konsesjonssøknaden fordi salgssummen var for høy. Rådmannen anbefalte at man kunne akseptere en pris på kr 6 900 000.
6. Klageren inngikk avtale med selgeren for å komme ut av avtaleforholdet. Det ble avtalt et beløp på kr 750 000. Avtalen ble fremforhandlet på meglerens kontor, hvor både kjøperen, selgeren og megleren var tilstede.
7. Konsesjon ble avslått i møte i kommunen samme dag.
8. Klageren rettet krav om erstatning mot megleren for påført tap på kr 750 000 to dager senere.

Konsesjonssøknaden ble utarbeidet av megleren, og selgeren leverte den til kommunen. Megleren unnlot å fylle inn rubrikken for kjøpesum for løsøre. Konsesjonssøknaden ble ikke gjennomgått grundig under kontraktsmøtet.

 

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megleren har ikke opprettet en kontrakt som inneholdt de vesentlige vilkårene for handelen etter eiendomsmeglingsloven § 6-8. Etter å ha mottatt budet fra klageren, innkalte megleren partene til kontraktsmøte samme dag. Forutsetningen for klageren for å komme på kontraktsmøtet var naturlig nok at budet var akseptert. Han hadde ikke kjennskap til at det var et forhandlingsmøte. Budet ble gitt med et tydelig konsesjonsforbehold som var direkte knyttet til pris og kommunisert til megleren. Megleren utarbeidet likevel to kontrakter på eget initiativ der konsesjonsrisikoen i sin helhet påhvilte kjøperen, således slik at de avtalte vilkårene ble endret. Disse avtalene ble fremlagt under kontraktsmøtet, uten noen forutgående dialog med klageren.

 

Verdien på antikk/løsøre ble satt kunstig høyt i kontrakten. Klageren hadde kun gitt bud på den faste eiendommen på kr 9 800 000 med forbehold om konsesjon. Innklagede viser til at det fremgikk av salgsoppgaven at løsøre og maskiner fulgte med i handelen. Dette er direkte feil. Det eneste som fremgår om løsøre i salgsoppgaven er at «Selgeren forbeholder seg retten til å ta med seg det han ønsker av løsøre og tilbehør». Det forelå ingen verdsettelse av inventar/løsøre før klagerens ga bud, og det fremgikk heller ikke noe skriftlig dokumentasjon om at løsøre og maskiner fulgte med i handelen. Megleren har i denne forbindelse bevisst søkt å omgå konsesjonsregelverket for å få salget gjennom ved å konstruere en høy kjøpesum for gammelt løsøre – som i realiteten var uten verdi for klageren. Klageren bestrider at han skal ha ment at de var riktig å sette en verdi på kr 1 550 000 på innboet. Dette anses også å være i strid med god meglerskikk.

 

Megleren orienterte ikke klageren verken muntlig eller skriftlig om risikoen som løper ved kommunens konsesjonsbehandling. Megleren orienterte ikke om hvilken pris landbruksmyndighetene trolig ville kunne akseptere. Klageren ga bud på kr 9 800 000 uten budrunde. Klageren fikk beskjed av megleren om å legge budet høyt for å oppnå aksept, uten at det på noen måte ble kommunisert at landbruksmyndighetene muligens ikke ville akseptere budets størrelse. Megleren har ikke ivaretatt omsorgsplikten overfor klageren, særlig sett i lys av klagerens manglende landbrukserfaring. Forholdet må anses å være i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Erstatningskravet mot megleren grunnes i at det foreligger et økonomisk tap for klageren som står i en adekvat årsakssammenheng med meglerens ansvarsbetingende handlinger.

 

Ansvarsgrunnlaget er meglerens ulovfestede profesjonsansvar. Megleren ga både manglende veiledning til klageren om konsesjonsrisiko og – mer alvorlig – utelot konsesjonsforbeholdet ved utarbeidelse av kjøpekontraktene. Konsesjonsrisikoen som ble pålagt klageren er et direkte resultat av meglerens inngripen og håndtering av klagerens bud og utarbeidelse av kontrakt. Dersom budet hadde blitt innarbeidet i kontrakten, ville avtalen med selgeren ha bortfalt idet kommunen nektet konsesjon. Dermed ville ikke klageren måtte betale noe til selgeren for å komme seg ut av avtalen.

 

Klageren tok forbeholdet i budet etter at han hadde fått beskjed av en venn om at han burde ta et slikt forbehold. Dette var følgelig ikke basert på klagerens egne kunnskaper om konsesjonsreglene, og heller ikke på informasjon fra megleren.

 

Klageren opplevde kontraktsmøtet som spesielt, og at han knapt visste hva han skrev under på. Dette kommer for øvrig også til syne i kontraktens øvrige bestemmelser. Eksempelvis fremgår det av kjøpekontraktens punkt 1 at det skal betales inn kr 7 400 000 kontant ved kontraktsunderskrift. Kontraktsmøtet ble avholdt samme dag som budet ble akseptert. Gjennom underskrift på kontrakten har klageren i praksis bundet seg til å betale et betydelig pengebeløp umiddelbart, og uten at han hadde noen frie midler til å innfri kravet. I tillegg til at han ifølge avtalene påtok seg konsesjonsrisikoen fullt ut.

 

Det ble ikke foretatt noen grundig gjennomgang av kontraktene eller av endringene. Alt skjedde svært raskt, og kontrakten ble ikke gjennomlest i sin helhet. Slik kontraktene er formulert, er det også vanskelig å se for seg at de kan ha vært gjennomgått grundig under kontraktsmøtet.

 

Det er korrekt at klageren av flere grunner ville ut av avtalen etter at kontraktene var underskrevet. Behovet ble imidlertid prekært først da han fikk en telefon fra kommunens saksbehandler, som varslet ham om at de ikke ville innstille på konsesjon med en så høy kjøpesum – som var oppgitt å være kr 8 250 000. For å overholde sin opplysningsplikt etter konsesjonsloven valgte klageren samtidig å oversende tilleggsavtalen med antikk/løsøre til kommunen.

 

Det er manglende konsesjon som gjorde at klageren måtte trekke seg fra avtalen. Han hadde ikke tillatelse til å ta eiendommen i bruk, og ville i så fall måtte gjennomføre dekningssalg av denne. Prisen han ville oppnådd ville vært maksimalt kr 6 900 000 – i samsvar med kommunens vedtak. I en slik situasjon hadde han ikke annet valg enn å betale seg ut av kontrakten.

 

Det ville vært helt upraktisk for klageren å søke om deling av eiendommen og selge eiendommene separat. For det første ville han ikke fått overført hjemmelen til eiendommen med et negativt konsesjonsvedtak. Han ville dermed heller ikke kunne søke om deling. Videre vil utfallet av en slik fradelingssak være høyst uvisst. Tidsaspektet taler også mot at dette er en realistisk løsning for klageren. Han kunne ikke tatt eiendommen i bruk, og en delingssak i kommunen vil kunne ta tid og påføre klageren kostnader med to boliger.

 

Samtlige vilkår for erstatning er oppfylt, og klageren har krav på å få dekket kr 750 000 av megleren.

 

Klageren har også ivaretatt sin tapsbegrensningsplikt og hadde i praksis ikke andre muligheter enn å betale seg ut av avtaleforholdet til selgeren. Klageren betalte kr 750 000 til selgeren for å komme ut av en tvangssituasjon. Han sto i en situasjon hvor han var nektet konsesjon, og han etter kontrakten hadde et ansvar for konsesjonsrisikoen. Følgelig sto klageren i fare for å måtte betale kr 9 800 000 til selgeren, mens han kun ville oppnå kr 6 900 000 ved et dekningssalg, samtidig som han heller ikke ville kunne flytte til eiendommen. Med hensyn til de utgifter som ville påløpe, søkte klageren å begrense tapet mest mulig ved å inngå avtalen med selgeren.

 

Avtalen ble også fremforhandlet av megleren. To meglere hos innklagede, selgeren, klageren og klagerens ektefelle var på møte da det ble avtalt sum for å komme ut av avtaleforholdet. Møtet ble avholdt på meglerens kontor, og megleren hadde i forkant oversendt et utkast til klageren hvor summen var satt til kr 550 000. Under møtet åpnet den ene av meglerne med å gi uttrykk for at kr 550 000 var for lite. Han ga samtidig uttrykk for at klageren satt med en eiendom, samt 7 veteranbiler, og at han derfor måtte ha midler til å betale et større beløp. På spørsmål fra klageren om hva som skulle til, ga megleren beskjed om at det krevdes minst kr 1 000 000. Selgeren ga sin tilslutning til dette. Klageren ga da uttrykk for at han hadde
kr 700 000 i frie midler, hvorpå megleren responderte med at det krevdes kr 750 000. Klageren opplevde at megleren dikterte betingelsene for avtalen om kansellering av kontrakten.

I ettertid ser klageren at han burde vært bistått av advokat under kontraktsmøte med megleren og selgeren. Samtidig er det ikke noe som skulle være nødvendig når en profesjonell megler skal håndtere de skriftlige kontraktsdokumentene knyttet til en allerede inngått avtale.

 

Meglerens håndtering av eiendomsoverdragelsen var svært uryddig. På fellesvisningen ga megleren uttrykk for at konsesjon ikke var noe problem, og at en «apekatt» kan få konsesjon. Videre ble klageren under budprosessen anbefalt å gi et høyt bud, og at lavere bud enn kr 9 800 000 ikke ville bli akseptert av selgeren. Klageren føler seg lurt.

 

Det kan synes som om innklagede mener at klageren tok en bevisst risiko ved å påta seg konsesjonsrisikoen og med vitende og vilje gikk bort fra konsesjonsforbeholdet før avtaleinngåelsen. Dette bestrides av klageren. Det kan i forbindelse med dette også vises til Rt. 2004 side 1582 avsnitt 38. Som Høyesterett beskriver vil ingen normal kjøper med vitende og vilje påta seg å inngå en avtale som med all sannsynlighet vil lede direkte til økonomisk tap. I dette tilfellet er situasjonen nettopp denne.

 

Det kan synes som om dette ikke er en enkeltstående sak for meglerforetaket. Det er flere likheter mellom denne saken og klagesak 2017021. Mest påfallende er opplevelsen av hvordan megleren håndterer konsesjonsspørsmålet og de opplysninger som gis i denne forbindelse.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Eiendommen ble overdratt mot en kjøpesum på kr 8 250 000. Eiendommen var godt vedlikeholdt. Samtidig som avtale om kjøp av fast eiendom ble inngått, ble det også inngått en separat avtale om at klageren overtok en del av eiendommens løsøre og utstyr mot å betale
kr 1 550 000 til selgeren.

 

Klageren var på visning på eiendommen flere ganger og hadde god anledning til å vurdere kjøp før kontraktsmøtet. I salgsoppgaven heter det på side 9 om offentlige forhold om konsesjon: «Det er konsesjonsplikt i henhold til konsesjonsloven. Det er Kjøpers risiko og kostnad å oppnå konsesjon.»

 

I klagerens bud på kr 9 800 000 var det tatt følgende forbehold: «Forbeholder meg at […] kommune godkjenner beløpet i konsesjonssøknaden».

 

Forbeholdet viser at klageren hadde kunnskap om konsesjonsplikt ved kjøp av landbrukseiendom og risikoen for ikke å få konsesjon. Det fremgår også direkte av klagen at han hadde drøftet konsesjonsspørsmålet med en venn før han ga bud. Megleren hadde også fått opplyst at klageren hadde sett på en rekke landbrukseiendommer.

 

Det er riktig at avtaleutkast først ble fremlagt for klageren i kontraktsmøtet. Årsaken til dette var at selgeren ikke hadde akseptert budet med forbeholdet før møtet. Megleren understreket innledningsvis at det var to forbehold som ikke ville bli akseptert av selgeren. Både selgeren og klageren var til stede i møtet og gjennomgikk avtalene sammen med megleren. Klageren ønsket likevel å kjøpe eiendommen og måtte akseptere de vilkår som var angitt i salgsoppgaven og fastholdt av selgeren.

 

Det var opprinnelig to andre interessenter som ga bud på eiendommen, men budene falt bort på grunn av manglende finansiering. Av den grunn må risikoen ved kjøpet ha fremstått som akseptabel for alle parter. Det var også en verditakst på eiendommen på kr 7 450 000 fra en velrennomert og meget erfaren landbrukstakstmann. Kommunen ville antakelig godta et beløp i denne størrelsesorden. Megleren har ikke tidligere opplevd at kommunen har overprøvd takstmannen på denne måten.

 

Megleren utøvet ingen form for press i saken. Klageren møtte sammen med sin ektefelle, og hadde også full anledning til å søke bistand hos andre rådgivere, dersom han ønsket det.

 

Selgeren ønsket å selge innbo, båt, maskiner og en del løsøre som ikke var en del av eiendommen. På visningen gjennomgikk klageren og selgeren en liste over de aktiva selgeren ville selge. Det ble foretatt en særlig befaring av løsøret, maskiner og utstyr med klageren, selgeren og megleren før klageren ga bud. Klageren var ikke i tvil om at kjøpet også omfattet løsøre, maskiner og utstyr da han la inn bud på eiendommen.

 

Klageren hadde klare meninger om hvilke verdier det var snakk om. Megleren foreslo innledningsvis en verdi på rundt kr 1 000 000, men klageren nevnte uttrykkelig at han hadde kompetanse innenfor maskiner og verktøy på grunn av sin interesse for gamle biler. Han mente at det var riktig å sette en verdi på kr 1 550 000 på innbo og løsøre. Det var ikke tid til å få en taksering av innboet dersom man skulle få eiendommen konsesjonsbehandlet på første møte i kommunen. Begge parter ønsket at klageren skulle fremme konsesjonssøknaden på dette møtet.

 

Klagerens forslag til verdsettelse ble fulgt opp i tilleggsavtalen og lagt til grunn da klageren søkte om konsesjon for erverv av eiendommen. Kjøperen har en plikt til å søke om konsesjon, jf. konsesjonsloven § 12. Klageren har også i ettertid sendt tilleggsavtalen til kommunen.

 

Partene var enige om å sende konsesjonssøknaden samme dag som avtalen ble underskrevet for å rekke behandling i første møte i primærnæringsutvalget i kommunen. Megleren utformet derfor i all hast utkast til søknad som ble forelagt klageren. Megleren erkjenner at utfyllingen ble noe unøyaktig med flere åpne punkter. Det fremgår imidlertid av utvalgets vurdering at forholdet ikke hadde noen betydning for resultatet av behandlingen. Primærnæringsutvalget avslo søknaden. Megleren fikk inntrykk av at klageren ville ut av kontrakten allerede før konsesjonsvedtaket ble gitt. Megleren er av den oppfatning at det var helsemessige grunner til at klageren trakk seg fra avtalen.

 

Innklagede mener det er grunn til å tro at en anke over konsesjonsavslaget til Fylkesmannen ville ha ført frem. Klageren hadde også kontraktsrettslig forpliktet seg til å påklage et eventuelt avslag.

 

Etter hvert ble det klart at klageren ønsket å trekke seg fra avtalen, og det ble snakk om å gjennomføre et dekningssalg. Partene avholdt møte hvor også megleren var til stede. Etter noe drøftelse mellom partene, der klageren også var i samtale med ekstern rådgiver, inngikk klageren en avtale med selgeren om at han likevel kunne trekke seg fra kontrakten mot at han overførte kr 750 000 til selgeren. Megleren oppfattet at eiendomshandelen med dette var avsluttet for alle involverte parter, også megler. Det måtte forventes, at dersom meglerens rolle var under kritikk, skulle det ha fremkommet på dette møtet.

 

Selgeren vil nå søke å dele eiendommen og selge eiendommens jord og skogbruksarealer til naboer. Det vil medføre at bygningene med tunet kan legges ut for salg på nytt uten konsesjonsplikt. Selgeren og megleren har godt håp om at dette salget av eiendommen vil oppnå samme priser som tidligere uten at det er nødvendig med full konsesjonsbehandling. Det er således ikke grunnlag for å hevde at et eventuelt videresalg av eiendommen ville medført et økonomisk tap for klageren. Klagerens advokat tar feil når han hevder at deling av eiendommen ikke var mulig for klageren. Selv om klageren ikke får konsesjon, er han privatrettslig eier av eiendommen i det han betaler avtalt kjøpesum og overtar eiendommen. Selgeren ville ha vært forpliktet som hjemmelshaver til å bidra til deling. Sikring av kjøpesummen vil skje på vanlig måte ved tinglyst pantedokument.

 

Erstatningskravet er ikke egnet for behandling i nemnda, idet spørsmål om erstatningsansvar reiser nye problemsstillinger og vil avhenge av omfattende forklaringer fra parter og vitner. Megleren vil likevel fremheve at det verken foreligger økonomisk tap, årsakssammenheng eller ansvarsgrunnlag.

 

Selgeren viste til salgsoppgaven der det var inntatt bestemmelser om konsesjonsrisiko og aksepterte aldri et forbehold. Selgeren ville i utgangspunktet heller ikke godta at klageren trakk seg fra kontrakten på grunnlag av kommunens vedtak. Hun fastholdt sitt standpunkt om at det var klageren som hadde konsesjonsrisikoen. Det var etter meglerens oppfatning ikke rettslig grunnlag for å heve avtalen med selgeren. Hun godtok imidlertid at klageren trakk seg mot at han betalte henne et «avbestillingsgebyr».

 

Det er ikke riktig at forbeholdet i budet var et vesentlig vilkår for handelen. Salgsoppgaven understreket at konsesjon var kjøperens risiko, og bud med forbehold ville ikke bli akseptert. I budjournalen fremgår det at klagerens bud er registrert. Budet ble ikke akseptert før kontraktsmøtet. Konsesjonsforbehold ble drøftet før kontraktsmøtet og megleren redegjorde for sitt og selgerens syn.

 

Megleren har ikke unnlatt å innta eller inntatt et misvisende avtalevilkår. Megleren anses å ha oppfylt sine forpliktelser etter eiendomsmeglingsloven § 6-8. Det foreligger ikke noe kritikkverdig forhold rundt meglerens håndtering av budprosessen eller kjøpekontrakten som medfører ansvar for megleren.

 

Det er vanlig at det også gjennomføres salg av løsøre, maskiner, utstyr og annet inventar ved salg av landbrukseiendommer. Det vil av flere grunner være uriktig at slikt utstyr og inventar er med i hovedkontrakten om salg av den faste eiendommen. Av skattemessige årsaker og av hensyn til riktig grunnlag for beregning av dokumentavgift var det etter meglerens oppfatning riktig å skille ut løsøre fra avtalen om salg av eiendommen. Det vil blant annet være forskjellig skattemessig behandling. Det er derfor flere årsaker til at det ikke er grunnlag for å hevde at det å opprette to kontrakter skal anses som ansvarsbetingende eller kritikkverdig.

 

Det er en feilskrift at det i kontrakten var lagt opp til at hele kjøpesummen skulle betales ved kontraktsunderskrift. Det var 10% av kjøpesummen som skulle betales ved kontraktsunderskrift. Dette ble klageren gjort oppmerksom på av megleren umiddelbart etter avtaleinngåelsen.

 

Rt. 2004 side 1582 har et annet faktum enn den foreliggende saken. I dommen var det på det rene at partene hadde hemmelige tilleggsavtaler der de unndro ca 50% av salgssummen for eiendommen fra konsesjonsbehandlingen. Det er derfor misvisende å vise til denne dommen.

 

Megleren er ikke enig i klagerens påstand om at han ikke orienterte klageren om konsesjonsrisikoen. Dette ble drøftet på kontraktsmøtet, og megleren understreket at det ikke var behov for særlige landbruksfaglige kvalifikasjoner eller praktisk erfaring for å få konsesjon. Også forholdet til pris og den landbrukskyndige takstmannens vurderinger ble drøftet med klageren.

 

Innklagede har spesialisert seg innenfor omsetning av landbrukseiendommer. Meglerfirmaet har årlig en omsetning på over 100 større og mindre landbrukseiendommer. Kjøperen tar risikoen for konsesjon i nesten alle tilfeller. Eiendommen tvisten gjelder var i svært god stand. Våningshuset er i taksten beskrevet som «…fullrestaurert til tidsriktig utførelse, men samtidig beholdt og integrert den opprinnelige bygningen…». Det fremgår av taksten at boligverdigen er høy. Det er også gitt et ikke ubetydelig bostedstillegg i takten på kr 1 500 000, noe som innebærer at boverdien var vesentlig ved fastsettelse av omsetningsverdien. Det var også av den grunn sannsynlig at konsesjonsmyndighetene ville akseptere prisen på eiendommen som var satt til kr 8 250 000 i konsesjonssøknaden. Det er landbruksmyndighetenes intensjon at en eiendom hvor boligfunksjonen er mer fremtredende enn næringsaspektet skal omsettes til en pris som ligger nærmere markedsverdi.

 

Megleren har formidlet korrekt informasjon om eiendommen til klageren og gitt ham veiledning vedrørende konsesjon og konsesjonspris. Alle opplysningene som ble gitt i salgsoppgaven og muntlig til klageren har vært riktig og viser at salget gjaldt en konsesjonspliktig eiendom. Det har ikke vært holdt tilbake informasjon om konsesjonsrisiko.

 

Når klageren har akseptert en markedsmessig kontrakt, må han selv bære ansvaret for eventuelle følger som oppstår av kontraktsforholdet.

 

Innklagede nedlegger påstand om at klagen ikke tas til følge.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning,

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Innklagede har gjort gjeldende at saken og særlig erstatningskravet ikke egner seg for skriftlig behandling i nemnda. Nemnda er ikke enig i det.

 

Nemnda har kommet til at klagen fører frem. Megleren har klart opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og han har ikke overholdt meglers plikter ved kontraktsslutningen etter § 6-8.

 

Nemnda legger i sin avgjørelse særlig vekt på følgende:

 

For det første ga klageren et bud på kr 9 800 000 for eiendommen med forbehold om konsesjon. Budet ble ikke akseptert av selgeren. Kontraktsmøtet ble derfor i realiteten et forhandlingsmøte, hvor konsesjonsrisikoen i meglerens utkast til kontrakt i sin helhet ble lagt på klageren. Det kan ikke tillegges avgjørende betydning at det i salgsoppgaven var opplyst at det er kjøpers risiko og kostnad å oppnå konsesjon. I utkastet til kontrakt hadde megleren også plutselig fordelt kontraktssummen på to kontrakter, hvorav den en gjaldt maskiner og utstyr for kr 1 550 000 og resten på eiendommen. Klageren fikk ikke kontraktsutkastene på forhånd. Selv om klageren underskrev kontraktene, er det kritikkverdig av megleren å ta initiativ til vesentlige endringer i kontraktens innhold sammenholdt med klagerens bud. Nemnda tar ikke stilling til om dette ble gjort for å omgå konsesjonsreglene.

 

For det andre er meglerens håndtering av saken, da klageren ønsket å komme ut av kontrakten, kritikkverdig. Slik saken er opplyst, legger nemnda til grunn at megleren – som mellommann – tok aktivt del i inngåelsen av forliksavtalen, blant annet med hensyn til hvilket beløp klageren skulle betale. En megler skal ivareta begge parters interesse, noe som ikke ble gjort i dette tilfellet. Det er heller ikke noe grunnlag for at den inngåtte avtalen mellom selgeren og kjøperen (klageren) for å annullere salget også omfattet forholdet til megleren. Megleren er ikke en del av avtalen, og han var selvsagt heller ikke part i kjøpsavtalen mellom selgeren og kjøperen. Megleren var imidlertid i stor grad involvert i forhandlingene om annullering av avtalen, og det deltok også to meglere fra innklagede.

 

Nemnda har også kommet til at innklagede må være erstatningsansvarlig. Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren måtte betale til selgeren
kr 750 000 for å kansellere avtalene. Det er årsakssammenheng mellom dette tapet klageren her har hatt og meglerens håndtering av oppdraget. Det er lite sannsynlig at en klage over kommunens konsesjonsvedtak ville ført frem. Den avtalte pris kr 8 250 000 ligger klart over det prisnivået kommunen vurderte å være innenfor en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. I tillegg kommer det forhold at maskiner og utstyr var priset til kr 1 550 000. Klageren har oppfylt sin tapsbegrensningsplikt.

 

Klagen fører etter dette frem. Innklagede må erstatte klageren kr 750 000.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon:

 

KOPPANG-LANDBRUK OG NÆRINGSMEGLING AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må erstatte klageren 750 000 kroner.